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Vereinfachungsregelung bei der Umsatzsteuer entfallen
Keine Vorsteuerabzugsberechtigung ohne gesondert ausgewiesenes (Netto-) Entgelt
23.01.2002 (GE 2/2002, Seite 109) Die Mehrzahl der Lieferungen und sonstigen Leistungen unterliegen der Umsatzsteuer. Die Steuer beträgt im Regelfall 16 %; auf einige Lieferungen und sonstige Leistungen wird ein ermäßigter Steuersatz von 7 % erhoben. Wenn Sie also eine Ware kaufen oder eine Dienstleistung in Anspruch nehmen, welche „eigentlich“ 1.000 DM kostet, so zahlen Sie regelmäßig 1.160 DM; die Umsatzsteuer in Höhe von 160 DM führt der Zahlungsempfänger (Verkäufer bzw. Dienstleister) an das Finanzamt ab.
I. Vorbemerkung
Bisher war es ausreichend, daß auf der Rechnung der Bruttobetrag von 1.160 DM angegeben war sowie ein Zusatz, daß hierin 160 DM Umsatzsteuer enthalten sind. Dies änderte sich zum 1. Januar 2002. Das führt zu Irritationen, wie z. B. der Meinung einiger Vermieter, daß sie nunmehr zuzüglich zum bisherigen Entgelt noch zusätzlich Umsatzsteuer erheben müßten. Dies ist nicht der Fall.
Nachfolgend sei daher zunächst ein Überblick über die umsatzsteuerlichen Regelungen bei Vermietungsumsätzen gegeben.
II. Vermietungsumsätze
und Umsatzsteuer
Die Vermietung und Verpachtung ist eine grundsätzlich umsatzsteuerbare Tätigkeit. Nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist jedoch die Mehrzahl der Vermietungsumsätze von der Umsatzsteuer befreit:
— die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechtes über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die die Nutzung von Grund und Boden betreffen,
— die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrages oder Vorvertrages,
— die Bestellung, die Überlassung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken (z. B. Nießbrauch, Erbbaurecht).
Nicht von der Umsatzsteuer befreit - und damit von der Rechtsänderung zum 1. Januar 2002 betroffen - sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.
Umsatzsteuerlich wird dabei zwischen verschiedenen Vertragstypen unterschieden, nämlich den reinen Miet- oder Pachtverträgen, dem gemischten Vertrag und dem Vertrag besonderer Art. Dies entscheidet sich nicht nach dem Vertragswortlaut, sondern entscheidend ist vielmehr der objektive Inhalt der Gesamtheit aller Vertragsbestimmungen. Nicht ausschlaggebend ist auch die ziffernmäßige Aufteilung des Entgelts auf mehrere verschiedenartige Leistungen.
Ein umsatzsteuerbefreiter reiner Miet- oder Pachtvertrag ist die Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden für Wohnzwecke oder zur gewerblichen Nutzung. Um reine Mietverträge handelt es sich aber auch bei der Vermietung möblierter Zimmer oder bei der Vermietung von Läden in einer Ladenstraße.
Ein gemischter Vertrag liegt dann vor, wenn der Vertrag neben dem Element der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks noch eine zweite, wesentliche (Haupt-) Leistung zum Inhalt hat, die nicht von der Steuerbefreiung erfaßt wird. Hierzu gehört zum Beispiel die Überlassung von Betriebsvorrichtungen oder Einrichtungsgegenständen, Betriebserlaubnis bzw. Betriebsverzicht. Bei gemischten Verträgen kann die Befreiungsvorschrift insoweit angewandt werden, als das Entgelt auf den Mietzins entfällt, jedoch nicht dann, wenn der auf die Vermietung entfallende Anteil im Verhältnis zum ganzen Entgelt geringfügig ist. Gegebenenfalls ist das Entgelt in einen steuerpflichtigen und in einen steuerfreien Teil zu zerlegen.
Ein Vertrag besonderer Art liegt vor, wenn dieser sowohl Merkmale eines Miet- oder Pachtvertrages als auch Merkmale anderer Vertragsarten aufweist und das Vertragsverhältnis bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein unteilbares Ganzes darstellt. Entscheidend ist dann, was nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse das Wesentliche ist. Die Befreiungsvorschrift kann weder für das gesamte Entgelt noch für einen Teil davon angewandt werden, wenn die Gewährung des Grundstücks oder des Grundstücksteils zum Gebrauch gegenüber anderen wesentlichen Vertragsleistungen zurücktritt. Dies gilt zum Beispiel im Falle der Verwahrung. Auch die entgeltliche Überlassung von Außenflächen oder Dachflächen bebauter Grundstücke zu Reklamezwecken ist keine umsatzsteuerbefreite Vermietung.
Anders ist die Rechtslage bei Geschäftshäusern, wenn der Mieter eines Stockwerkes die Außenwand zu Reklamezwecken nutzt. Hier umfaßt die Miete für die Geschäftsräume beim Fehlen besonderer Vertragsbestimmungen regelmäßig auch die Außenwand des Hauses, soweit die Wand den gemieteten Räumen entspricht und sich zu Reklamezwecken eignet. Die durch den Mietvertrag mit umfaßten Außenflächen sind dann ein Annex zu der Vermietung der Geschäftsräume (Hauptsache), so daß in diesem Falle eine Umsatzsteuerbefreiung gegeben ist.
Die Nutzungsüberlassung eines Grundstücks durch einen Miteigentümer an einen anderen Miteigentümer ist kein Mietvertrag, sondern ein Vertrag besonderer Art und damit umsatzsteuerpflichtig. Entschädigungen, die ein Vermieter für den Abbruch von Gebäuden erhält, sind weder Schadensersatzleistungen noch Mietzahlungen, sondern andere im Rahmen des Unternehmens erzielte Entgelte, für die keine Umsatzsteuerbefreiungsvorschrift eingreift.
Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen liegt vor, wenn der Vermieter dem Besitzer des Fahrzeugs den Gebrauch einer Stellfläche überläßt. Auf die tatsächliche Nutzung der überlassenen Stellfläche als Fahrzeugstellplatz durch den Mieter kommt es nicht an. Der Abstellplatz kann vom Mieter auch zu anderen Zwecken genutzt werden, zum Beispiel die Nutzung einer Garage zum Lagern von Gütern. Die Vermietung von Abstellplätzen ist jedoch dann umsatzsteuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Leistung, insbesondere zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung darstellt. Dies gilt auch dann, wenn Sie zivilrechtlich zwei gesonderte Verträge vereinbart haben, so lange Sie diese zwischen denselben Vertragspartnern geschlossen haben. Unschädlich ist es auch, wenn die Verträge zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossen wurden. Erforderlich ist allerdings für die Annahme einer Nebenleistung ein räumlicher Zusammenhang zwischen Grundstück und Stellplatz.
Entgelt für die Miete ist dabei nicht nur die Kaltmiete, sondern alles, was der Mieter aufwendet, um die Vermietungsleistung zu erhalten. Hierzu gehören auch die Nebenleistungen, soweit sie keine sogenannten durchlaufenden Posten darstellen oder vom Mieter unmittelbar dem Kostengläubiger (z. B. Energieversorgungsunternehmen) geschuldet werden. Die Nebenleistungen teilen das Schicksal der Hauptleistung und sind dann gegebenenfalls ebenfalls umsatzsteuerfrei. Zu diesen üblichen Nebenleistungen zählen die Raumbeheizung, die Wasser- und Warmwasserversorgung, die Treppenhausbeleuchtung, die Fahrstuhlüberlassung, die Überlassung von Waschvorrichtungen und in einer Großwohnanlage auch die gegen Kostenumlage vom Vermieter übernommene Balkonbepflanzung. Bei Bürohäusern gehört auch die zentrale Flur- und Treppenreinigung sowie das Reinigen der Büroräume zu den üblichen Nebenleistungen.
Bei einem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung unterliegen im Falle der zulässigen und anerkannten Option gemäß § 9 UStG die Nebenkosten zusammen mit den als Miete bezeichneten Beträgen der Umsatzsteuer. Ist zivilrechtlich ein steuerpflichtiges Mietverhältnis vereinbart, so bezieht sich dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch auf die Mietnebenkosten. Die Nebenkosten sind dann als Teil des Entgeltes im Optionsfall der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wenn der Mieter (bei Geschäftsräumen) oder der Zwischenmieter (bei Wohnungen) im (Zwischen-) Mietvertrag verpflichtet wird, die Nebenkosten oder Teile davon unmittelbar an den Kostengläubiger (zum Beispiel Wasserwerk) oder im Falle des Wohneigentums an den Wohneigentumsverwalter zu entrichten.
Zur vorläufigen Abgeltung der Nebenkosten wird in den Mietverträgen regelmäßig eine auf den Abrechnungszeitraum (zum Beispiel Monat) bezogene Pauschale vereinbart. Die Praxis der Finanzverwaltung hat keine Bedenken, wenn bei der monatlichen oder vierteljährlichen Besteuerung der Mietumsätze zunächst nur die Pauschale in die Umsatzbesteuerung einbezogen wird. Ergibt allerdings die Jahresabrechnung eine Änderung der Nebenkosten, ist gemäß § 17 UStG eine Entgeltberichtigung für den Voranmeldungszeitraum vorzunehmen, in welchem die Jahresabrechnung erfolgt ist, zum Beispiel Jahresabrechnung 2001 im Sommer 2002. Bei Vermietungsumsätzen ist die Option nur für Gewerberaumvermietung möglich. Der Leistungsempfänger (Mieter, Pächter) muß das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden oder zu verwenden beabsichtigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Er muß auch zum Vorsteuerabzug berechtigt sein, darf also nicht seinerseits von der Umsatzsteuer befreit sein.
Im Falle des § 4 Nr. 12 UStG (s. o. Ziffern 1 bis 3) ist ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zulässig. Nach Abschnitt 148 Abs. 3 Umsatzsteuerrichtlinien (UStR) ist dieses möglich, solange die Steuerfestsetzung noch nicht unanfechtbar geworden ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Die Ausübung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form und Frist gebunden. Die Option erfolgt, indem Sie als leistender Unternehmer (Vermieter) den Umsatz als steuerpflichtig behandeln. Dies geschieht regelmäßig, wenn Sie gegenüber dem Leistungsempfänger (Mieter oder Pächter) mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer abrechnen. Eine gesetzliche Verpflichtung, auf Verlangen des Abnehmers zu optieren, besteht nicht. Die Option steht in Ihrem freien Ermessen als Vermieter. Sie bindet entsprechend dem Abschnittsprinzip im Umsatzsteuerrecht für mindestens ein Kalenderjahr.
Für diese Abrechnung tritt nunmehr eine Änderung der Verwaltungspraxis ein.
III. Der Fall des BFH
Die Klägerin hatte in ihren Rechnungen den Gesamtrechnungsbetrag (brutto) ausgewiesen und den Zusatz angegeben „Der Gesamtbetrag enthält die gesetzliche MwSt von … % in Höhe von DM …“. Der Bundesfinanzhof entschied mit Urteil vom 27. Juli 2000 (Az. V R 55/99), daß eine Rechnung, in der zwar der Bruttopreis, der Steuersatz und der Umsatzsteuerbetrag, nicht aber das Entgelt ausgewiesen ist, grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtige. Die Angabe des Entgelts sei notwendig, um entsprechend der Rechnungsfunktion die verschiedenen Kostenelemente des Preises der Gegenstände und sonstigen Leistungen und damit die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG - also die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug - zu belegen.
Daß der Vorsteuerabzug mithin nur aus einer Rechnung vorgenommen werden könne, in der das Entgelt - also das sogenannte (Netto-) Entgelt - ausgewiesen sei, folge insbesondere aus den einschlägigen Regelungen der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedsstaaten über die Umsatzsteuern 77/388/EWG. Der Bundesfinanzminister hat übergangsweise bis Ende 2001 die alte Handhabung noch zugelassen.
Dies bedeutet, daß Sie seit dem 1. Januar 2002 darauf achten müssen, daß in Rechnungen, die Sie erhalten, das Nettoentgelt neben dem Betrag der Umsatzsteuer ausgewiesen ist, wenn Sie den Vorsteuerabzug geltend machen wollen. Nicht ausreichend ist es, wenn ausschließlich der Bruttobetrag angegeben ist und daneben der Zusatz „darin enthalten sind Umsatzsteuern in Höhe von …“ oder, was von den Finanzverwaltungen auch akzeptiert wurde, „inklusive 16 % Umsatzsteuer“.
IV. Steuertip
Wenn Sie selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind oder umsatzsteuerpflichtige Vermietungsleistungen erbringen oder zur Umsatzsteuer gemäß § 9 UStG optiert haben, sollten Sie darauf achten, daß die Rechnung wie folgt gestaltet ist:
Miete/Pacht netto: Euro ...
+ MwSt/USt: Euro ...
= zu zahlender Betrag: Euro ...
Auch Einzugsermächtigungen müssen entsprechend gestaltet werden.
Bisher war es ausreichend, daß auf der Rechnung der Bruttobetrag von 1.160 DM angegeben war sowie ein Zusatz, daß hierin 160 DM Umsatzsteuer enthalten sind. Dies änderte sich zum 1. Januar 2002. Das führt zu Irritationen, wie z. B. der Meinung einiger Vermieter, daß sie nunmehr zuzüglich zum bisherigen Entgelt noch zusätzlich Umsatzsteuer erheben müßten. Dies ist nicht der Fall.
Nachfolgend sei daher zunächst ein Überblick über die umsatzsteuerlichen Regelungen bei Vermietungsumsätzen gegeben.
II. Vermietungsumsätze
und Umsatzsteuer
Die Vermietung und Verpachtung ist eine grundsätzlich umsatzsteuerbare Tätigkeit. Nach § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz (UStG) ist jedoch die Mehrzahl der Vermietungsumsätze von der Umsatzsteuer befreit:
— die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, von Berechtigungen, für die die Vorschriften des bürgerlichen Rechtes über Grundstücke gelten, und von staatlichen Hoheitsrechten, die die Nutzung von Grund und Boden betreffen,
— die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrages oder Vorvertrages,
— die Bestellung, die Überlassung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken (z. B. Nießbrauch, Erbbaurecht).
Nicht von der Umsatzsteuer befreit - und damit von der Rechtsänderung zum 1. Januar 2002 betroffen - sind die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält, die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen und die Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind.
Umsatzsteuerlich wird dabei zwischen verschiedenen Vertragstypen unterschieden, nämlich den reinen Miet- oder Pachtverträgen, dem gemischten Vertrag und dem Vertrag besonderer Art. Dies entscheidet sich nicht nach dem Vertragswortlaut, sondern entscheidend ist vielmehr der objektive Inhalt der Gesamtheit aller Vertragsbestimmungen. Nicht ausschlaggebend ist auch die ziffernmäßige Aufteilung des Entgelts auf mehrere verschiedenartige Leistungen.
Ein umsatzsteuerbefreiter reiner Miet- oder Pachtvertrag ist die Vermietung oder Verpachtung von Gebäuden für Wohnzwecke oder zur gewerblichen Nutzung. Um reine Mietverträge handelt es sich aber auch bei der Vermietung möblierter Zimmer oder bei der Vermietung von Läden in einer Ladenstraße.
Ein gemischter Vertrag liegt dann vor, wenn der Vertrag neben dem Element der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks noch eine zweite, wesentliche (Haupt-) Leistung zum Inhalt hat, die nicht von der Steuerbefreiung erfaßt wird. Hierzu gehört zum Beispiel die Überlassung von Betriebsvorrichtungen oder Einrichtungsgegenständen, Betriebserlaubnis bzw. Betriebsverzicht. Bei gemischten Verträgen kann die Befreiungsvorschrift insoweit angewandt werden, als das Entgelt auf den Mietzins entfällt, jedoch nicht dann, wenn der auf die Vermietung entfallende Anteil im Verhältnis zum ganzen Entgelt geringfügig ist. Gegebenenfalls ist das Entgelt in einen steuerpflichtigen und in einen steuerfreien Teil zu zerlegen.
Ein Vertrag besonderer Art liegt vor, wenn dieser sowohl Merkmale eines Miet- oder Pachtvertrages als auch Merkmale anderer Vertragsarten aufweist und das Vertragsverhältnis bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ein unteilbares Ganzes darstellt. Entscheidend ist dann, was nach dem Gesamtbild der tatsächlichen Verhältnisse das Wesentliche ist. Die Befreiungsvorschrift kann weder für das gesamte Entgelt noch für einen Teil davon angewandt werden, wenn die Gewährung des Grundstücks oder des Grundstücksteils zum Gebrauch gegenüber anderen wesentlichen Vertragsleistungen zurücktritt. Dies gilt zum Beispiel im Falle der Verwahrung. Auch die entgeltliche Überlassung von Außenflächen oder Dachflächen bebauter Grundstücke zu Reklamezwecken ist keine umsatzsteuerbefreite Vermietung.
Anders ist die Rechtslage bei Geschäftshäusern, wenn der Mieter eines Stockwerkes die Außenwand zu Reklamezwecken nutzt. Hier umfaßt die Miete für die Geschäftsräume beim Fehlen besonderer Vertragsbestimmungen regelmäßig auch die Außenwand des Hauses, soweit die Wand den gemieteten Räumen entspricht und sich zu Reklamezwecken eignet. Die durch den Mietvertrag mit umfaßten Außenflächen sind dann ein Annex zu der Vermietung der Geschäftsräume (Hauptsache), so daß in diesem Falle eine Umsatzsteuerbefreiung gegeben ist.
Die Nutzungsüberlassung eines Grundstücks durch einen Miteigentümer an einen anderen Miteigentümer ist kein Mietvertrag, sondern ein Vertrag besonderer Art und damit umsatzsteuerpflichtig. Entschädigungen, die ein Vermieter für den Abbruch von Gebäuden erhält, sind weder Schadensersatzleistungen noch Mietzahlungen, sondern andere im Rahmen des Unternehmens erzielte Entgelte, für die keine Umsatzsteuerbefreiungsvorschrift eingreift.
Eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen liegt vor, wenn der Vermieter dem Besitzer des Fahrzeugs den Gebrauch einer Stellfläche überläßt. Auf die tatsächliche Nutzung der überlassenen Stellfläche als Fahrzeugstellplatz durch den Mieter kommt es nicht an. Der Abstellplatz kann vom Mieter auch zu anderen Zwecken genutzt werden, zum Beispiel die Nutzung einer Garage zum Lagern von Gütern. Die Vermietung von Abstellplätzen ist jedoch dann umsatzsteuerfrei, wenn sie eine Nebenleistung zu einer steuerfreien Leistung, insbesondere zu einer steuerfreien Grundstücksvermietung darstellt. Dies gilt auch dann, wenn Sie zivilrechtlich zwei gesonderte Verträge vereinbart haben, so lange Sie diese zwischen denselben Vertragspartnern geschlossen haben. Unschädlich ist es auch, wenn die Verträge zu unterschiedlichen Zeiten abgeschlossen wurden. Erforderlich ist allerdings für die Annahme einer Nebenleistung ein räumlicher Zusammenhang zwischen Grundstück und Stellplatz.
Entgelt für die Miete ist dabei nicht nur die Kaltmiete, sondern alles, was der Mieter aufwendet, um die Vermietungsleistung zu erhalten. Hierzu gehören auch die Nebenleistungen, soweit sie keine sogenannten durchlaufenden Posten darstellen oder vom Mieter unmittelbar dem Kostengläubiger (z. B. Energieversorgungsunternehmen) geschuldet werden. Die Nebenleistungen teilen das Schicksal der Hauptleistung und sind dann gegebenenfalls ebenfalls umsatzsteuerfrei. Zu diesen üblichen Nebenleistungen zählen die Raumbeheizung, die Wasser- und Warmwasserversorgung, die Treppenhausbeleuchtung, die Fahrstuhlüberlassung, die Überlassung von Waschvorrichtungen und in einer Großwohnanlage auch die gegen Kostenumlage vom Vermieter übernommene Balkonbepflanzung. Bei Bürohäusern gehört auch die zentrale Flur- und Treppenreinigung sowie das Reinigen der Büroräume zu den üblichen Nebenleistungen.
Bei einem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung unterliegen im Falle der zulässigen und anerkannten Option gemäß § 9 UStG die Nebenkosten zusammen mit den als Miete bezeichneten Beträgen der Umsatzsteuer. Ist zivilrechtlich ein steuerpflichtiges Mietverhältnis vereinbart, so bezieht sich dies im Wege ergänzender Vertragsauslegung auch auf die Mietnebenkosten. Die Nebenkosten sind dann als Teil des Entgeltes im Optionsfall der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wenn der Mieter (bei Geschäftsräumen) oder der Zwischenmieter (bei Wohnungen) im (Zwischen-) Mietvertrag verpflichtet wird, die Nebenkosten oder Teile davon unmittelbar an den Kostengläubiger (zum Beispiel Wasserwerk) oder im Falle des Wohneigentums an den Wohneigentumsverwalter zu entrichten.
Zur vorläufigen Abgeltung der Nebenkosten wird in den Mietverträgen regelmäßig eine auf den Abrechnungszeitraum (zum Beispiel Monat) bezogene Pauschale vereinbart. Die Praxis der Finanzverwaltung hat keine Bedenken, wenn bei der monatlichen oder vierteljährlichen Besteuerung der Mietumsätze zunächst nur die Pauschale in die Umsatzbesteuerung einbezogen wird. Ergibt allerdings die Jahresabrechnung eine Änderung der Nebenkosten, ist gemäß § 17 UStG eine Entgeltberichtigung für den Voranmeldungszeitraum vorzunehmen, in welchem die Jahresabrechnung erfolgt ist, zum Beispiel Jahresabrechnung 2001 im Sommer 2002. Bei Vermietungsumsätzen ist die Option nur für Gewerberaumvermietung möglich. Der Leistungsempfänger (Mieter, Pächter) muß das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden oder zu verwenden beabsichtigen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Er muß auch zum Vorsteuerabzug berechtigt sein, darf also nicht seinerseits von der Umsatzsteuer befreit sein.
Im Falle des § 4 Nr. 12 UStG (s. o. Ziffern 1 bis 3) ist ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung zulässig. Nach Abschnitt 148 Abs. 3 Umsatzsteuerrichtlinien (UStR) ist dieses möglich, solange die Steuerfestsetzung noch nicht unanfechtbar geworden ist oder unter dem Vorbehalt der Nachprüfung steht. Die Ausübung des Verzichts auf die Steuerbefreiung ist an keine besondere Form und Frist gebunden. Die Option erfolgt, indem Sie als leistender Unternehmer (Vermieter) den Umsatz als steuerpflichtig behandeln. Dies geschieht regelmäßig, wenn Sie gegenüber dem Leistungsempfänger (Mieter oder Pächter) mit gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer abrechnen. Eine gesetzliche Verpflichtung, auf Verlangen des Abnehmers zu optieren, besteht nicht. Die Option steht in Ihrem freien Ermessen als Vermieter. Sie bindet entsprechend dem Abschnittsprinzip im Umsatzsteuerrecht für mindestens ein Kalenderjahr.
Für diese Abrechnung tritt nunmehr eine Änderung der Verwaltungspraxis ein.
III. Der Fall des BFH
Die Klägerin hatte in ihren Rechnungen den Gesamtrechnungsbetrag (brutto) ausgewiesen und den Zusatz angegeben „Der Gesamtbetrag enthält die gesetzliche MwSt von … % in Höhe von DM …“. Der Bundesfinanzhof entschied mit Urteil vom 27. Juli 2000 (Az. V R 55/99), daß eine Rechnung, in der zwar der Bruttopreis, der Steuersatz und der Umsatzsteuerbetrag, nicht aber das Entgelt ausgewiesen ist, grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtige. Die Angabe des Entgelts sei notwendig, um entsprechend der Rechnungsfunktion die verschiedenen Kostenelemente des Preises der Gegenstände und sonstigen Leistungen und damit die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 UStG - also die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug - zu belegen.
Daß der Vorsteuerabzug mithin nur aus einer Rechnung vorgenommen werden könne, in der das Entgelt - also das sogenannte (Netto-) Entgelt - ausgewiesen sei, folge insbesondere aus den einschlägigen Regelungen der Sechsten Richtlinie des Rates vom 17. Mai 1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedsstaaten über die Umsatzsteuern 77/388/EWG. Der Bundesfinanzminister hat übergangsweise bis Ende 2001 die alte Handhabung noch zugelassen.
Dies bedeutet, daß Sie seit dem 1. Januar 2002 darauf achten müssen, daß in Rechnungen, die Sie erhalten, das Nettoentgelt neben dem Betrag der Umsatzsteuer ausgewiesen ist, wenn Sie den Vorsteuerabzug geltend machen wollen. Nicht ausreichend ist es, wenn ausschließlich der Bruttobetrag angegeben ist und daneben der Zusatz „darin enthalten sind Umsatzsteuern in Höhe von …“ oder, was von den Finanzverwaltungen auch akzeptiert wurde, „inklusive 16 % Umsatzsteuer“.
IV. Steuertip
Wenn Sie selbst vorsteuerabzugsberechtigt sind oder umsatzsteuerpflichtige Vermietungsleistungen erbringen oder zur Umsatzsteuer gemäß § 9 UStG optiert haben, sollten Sie darauf achten, daß die Rechnung wie folgt gestaltet ist:
Miete/Pacht netto: Euro ...
+ MwSt/USt: Euro ...
= zu zahlender Betrag: Euro ...
Auch Einzugsermächtigungen müssen entsprechend gestaltet werden.
Autor: Ass. iur. Bettina Wirth, Berlin
