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Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte schlug hohe Wellen
Übergangsvorschriften für Betriebskosten
14.12.2001 (GE 24/2001, Seite 1662) In GE 2001, 1541, 1542 ist ein Urteil des Amtsgerichts Mitte veröffentlicht, das zum einen Ausführungen zu umlagefähigen/nicht umlagefähigen Betriebskosten enthält („Doorman“), in dem zum anderen aber auch die Auffassung vertreten wird, daß für nach dem 31. August 2001 zugegangene Betriebskostenabrechnungen generell das neue Mietrecht gilt, so daß Nachforderungen für Zeiträume, die vor mehr als zwölf Monaten geendet haben, grundsätzlich ausgeschlossen wären.
Daß diese Auffassung in der Spalte „Recht kurz” (GE 2001, 1509) unkommentiert geblieben ist, hat zu Recht zu zahlreichen Stellungnahmen, Leserbriefen, Anrufen - insgesamt zu „Irritationen” - geführt, weil dieses Urteil - wegen des geringen Streitwerts rechtskräftig - jedenfalls in diesem Punkt falsch ist.
Maßgebliche Übergangsvorschrift für Betriebskostenabrechnungen ist Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB. Danach ist u. a. § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 6 BGB nicht auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 beendet waren.
Die Übergangsvorschrift besagt also zweifelsfrei, daß der Ausschluß von Nachforderungen nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes (Ausschlußfrist) für Abrechnungszeiträume bis zum 31. August 2001 nicht gilt.
Der erkennende Amtsrichter hat die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 3 schlicht nicht zu Ende gelesen.
Aus der Übergangsvorschrift ergibt sich folgende Situation:
– Abrechnungszeiträume, die spätestens am 31. August 2001 geendet haben: Die Abrechnungsfrist richtet sich nach altem Recht mit der Folge, daß die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. für preisfreie Wohnungen nicht gilt, für preisgebundene sehr wohl mit der Folge, daß dort bis zum 31. August 2002 spätestens abgerechnet sein muß.
– Abrechnungszeiträume, die am 31. August 2001 noch nicht abgeschlossen waren: Da der Abrechnungszeitraum vor dem 1. September 2001 noch nicht beendet war, gilt neues Recht, also auch die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F.
In dem dem Amtsgericht Mitte zugrunde liegenden Fall ging es um eine Betriebskostennachforderung für das Kalenderjahr 1999. Für dieses gilt das zum Abrechnungszeitraum 2000 Gesagte. Angesichts der klaren Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB gilt die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. nicht. Das ist im übrigen auch dem vom Amtsgericht zitierten Buch Beuermann/Blümmel, „Das neue Mietrecht 2001” Seite 117 zu entnehmen. Das Amtsgericht bezieht sich für seine Ansicht auf die regierungsamtliche Begründung zum Mietrechtsformgesetz. Dort heißt es aber, daß aus Vertrauensschutzgesichtspunkten Betriebskostenabrechnungen, deren Abrechnungszeiträume vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bereits abgeschlossen waren, von den neuen Regelungen des § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 4 Entwurf (jährliche Abrechnungsfrist, Ausschlußfrist für Nachforderungen des Vermieters) … ausgenommen sind.
Das Amtsgericht bezieht sich zur Stützung seiner Entscheidung im wesentlichen auf Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB, zitiert diese Vorschrift jedoch nicht vollständig. Danach sind im Falle einer vor dem 1. September 2001 zugegangenen Erklärung über die Abrechnung von Betriebskosten (nur) § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und § 14 MHG in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden. Diese Übergangsvorschrift bezieht sich also nur auf das bisherige Bestimmungsrecht des Vermieters zur unmittelbaren Betriebskostenabrechnung zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen (Wasser und Müll) bzw. zur Betriebskostenumlage.
Aus den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts ergibt sich, daß dieses die streitbefangene Betriebskostenabrechnung aus materiellen Gründen für unwirksam hielt, weil einzelne Positionen nicht nachvollziehbar gewesen sein sollen und bei entsprechender Herausrechnung von der Klagesumme nichts mehr übrig war. Das Amtsgericht meinte, in einem solchen Fall hätte (eigentlich) die Klage dann als „derzeit unbegründet” abgewiesen werden können mit der Folge, daß für denselben Abrechnungszeitraum nochmals eine neue und korrekte Abrechnung hätte erstellt und entsprechend geklagt werden können. Daran sah sich das Amtsgericht aus den mitgeteilten Entscheidungsgründen gehindert. Die Ausführungen in diesem Teil des Urteils sind jedoch überhaupt nicht bindend und erwachsen nicht in Rechtskraft. Die Abweisung einer Klage aus materiellen Gründen wird im Tenor nicht erwähnt, ergibt sich vielmehr aus den Entscheidungsgründen. Eine Abweisung als „derzeit unbegründet” ist von der ZPO (eigentlich) nicht vorgesehen und mag nur als Hinweis für die Auffassung des Gerichts gelten, daß man z. B. mit einer neuen, korrigierten Abrechnung noch einmal fordern und gegebenenfalls klagen könne. Ob und in welchem Umfang bei einer Klageabweisung aus materiellen Gründen (auch bei Abweisung als „derzeit unbegründet”) materielle Rechtskraft eintritt, entscheidet sich letztlich erst im nächsten Rechtsstreit, wenn der Vermieter eine korrigierte Betriebskostenabrechnung einreicht. Ob das im vorliegenden Fall noch möglich ist, hängt davon ab, wie das dann zuständige Gericht die Rechtskraftwirkung des Ersturteils einschätzt. Kommt es zum Ergebnis, daß die im Ersturteil monierten Positionen endgültig beschieden sind, kann der Vermieter nicht mehr „nachbessern”, ohne daß es auf diese Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform überhaupt ankommen würde. Kommt das dann zuständige Gericht zum Ergebnis, daß es sich um einen neuen Streitgegenstand handelt (wofür einiges sprechen dürfte), dann wäre auch über die Frage der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB zu befinden.
Maßgebliche Übergangsvorschrift für Betriebskostenabrechnungen ist Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB. Danach ist u. a. § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 6 BGB nicht auf Abrechnungszeiträume anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 beendet waren.
Die Übergangsvorschrift besagt also zweifelsfrei, daß der Ausschluß von Nachforderungen nach Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes (Ausschlußfrist) für Abrechnungszeiträume bis zum 31. August 2001 nicht gilt.
Der erkennende Amtsrichter hat die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 3 schlicht nicht zu Ende gelesen.
Aus der Übergangsvorschrift ergibt sich folgende Situation:
– Abrechnungszeiträume, die spätestens am 31. August 2001 geendet haben: Die Abrechnungsfrist richtet sich nach altem Recht mit der Folge, daß die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. für preisfreie Wohnungen nicht gilt, für preisgebundene sehr wohl mit der Folge, daß dort bis zum 31. August 2002 spätestens abgerechnet sein muß.
– Abrechnungszeiträume, die am 31. August 2001 noch nicht abgeschlossen waren: Da der Abrechnungszeitraum vor dem 1. September 2001 noch nicht beendet war, gilt neues Recht, also auch die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F.
In dem dem Amtsgericht Mitte zugrunde liegenden Fall ging es um eine Betriebskostennachforderung für das Kalenderjahr 1999. Für dieses gilt das zum Abrechnungszeitraum 2000 Gesagte. Angesichts der klaren Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB gilt die Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB n. F. nicht. Das ist im übrigen auch dem vom Amtsgericht zitierten Buch Beuermann/Blümmel, „Das neue Mietrecht 2001” Seite 117 zu entnehmen. Das Amtsgericht bezieht sich für seine Ansicht auf die regierungsamtliche Begründung zum Mietrechtsformgesetz. Dort heißt es aber, daß aus Vertrauensschutzgesichtspunkten Betriebskostenabrechnungen, deren Abrechnungszeiträume vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bereits abgeschlossen waren, von den neuen Regelungen des § 556 Abs. 3 Satz 2 bis 4 Entwurf (jährliche Abrechnungsfrist, Ausschlußfrist für Nachforderungen des Vermieters) … ausgenommen sind.
Das Amtsgericht bezieht sich zur Stützung seiner Entscheidung im wesentlichen auf Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB, zitiert diese Vorschrift jedoch nicht vollständig. Danach sind im Falle einer vor dem 1. September 2001 zugegangenen Erklärung über die Abrechnung von Betriebskosten (nur) § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 und § 14 MHG in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung anzuwenden. Diese Übergangsvorschrift bezieht sich also nur auf das bisherige Bestimmungsrecht des Vermieters zur unmittelbaren Betriebskostenabrechnung zwischen Mieter und Versorgungsunternehmen (Wasser und Müll) bzw. zur Betriebskostenumlage.
Aus den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts ergibt sich, daß dieses die streitbefangene Betriebskostenabrechnung aus materiellen Gründen für unwirksam hielt, weil einzelne Positionen nicht nachvollziehbar gewesen sein sollen und bei entsprechender Herausrechnung von der Klagesumme nichts mehr übrig war. Das Amtsgericht meinte, in einem solchen Fall hätte (eigentlich) die Klage dann als „derzeit unbegründet” abgewiesen werden können mit der Folge, daß für denselben Abrechnungszeitraum nochmals eine neue und korrekte Abrechnung hätte erstellt und entsprechend geklagt werden können. Daran sah sich das Amtsgericht aus den mitgeteilten Entscheidungsgründen gehindert. Die Ausführungen in diesem Teil des Urteils sind jedoch überhaupt nicht bindend und erwachsen nicht in Rechtskraft. Die Abweisung einer Klage aus materiellen Gründen wird im Tenor nicht erwähnt, ergibt sich vielmehr aus den Entscheidungsgründen. Eine Abweisung als „derzeit unbegründet” ist von der ZPO (eigentlich) nicht vorgesehen und mag nur als Hinweis für die Auffassung des Gerichts gelten, daß man z. B. mit einer neuen, korrigierten Abrechnung noch einmal fordern und gegebenenfalls klagen könne. Ob und in welchem Umfang bei einer Klageabweisung aus materiellen Gründen (auch bei Abweisung als „derzeit unbegründet”) materielle Rechtskraft eintritt, entscheidet sich letztlich erst im nächsten Rechtsstreit, wenn der Vermieter eine korrigierte Betriebskostenabrechnung einreicht. Ob das im vorliegenden Fall noch möglich ist, hängt davon ab, wie das dann zuständige Gericht die Rechtskraftwirkung des Ersturteils einschätzt. Kommt es zum Ergebnis, daß die im Ersturteil monierten Positionen endgültig beschieden sind, kann der Vermieter nicht mehr „nachbessern”, ohne daß es auf diese Übergangsvorschriften zur Mietrechtsreform überhaupt ankommen würde. Kommt das dann zuständige Gericht zum Ergebnis, daß es sich um einen neuen Streitgegenstand handelt (wofür einiges sprechen dürfte), dann wäre auch über die Frage der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB zu befinden.
Autor: VRiLG a. D. Klaus Schach
