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Mietstruktur
Umwandlung von Brutto- in Nettomiete
14.12.2001 (GE 24/2001, Seite 1643) Eine Bruttomiete kann konkludent durch jahrelange Abrechnung über Vorschüsse in eine Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen geändert werden.
Der Fall: Der ursprüngliche Mietvertrag sah eine Bruttomiete vor. Die Vertragsparteien schlossen in der Wohnung des Mieters einen neuen Vertrag, der eine Nettomiete zuzüglich Vorschußzahlungen vorsah. Der Mieter focht nach zehn Jahren den „neuen“ Mietvertrag an.
Das Urteil: Die ZK 64 des Landgerichts Berlin deutete die Anfechtung in eine Erklärung des Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz um. Da der Mieter jedoch jahrelang Vorschüsse geleistet habe, über die auch abgerechnet worden sei, könne von einer Änderung der Mietzinsstruktur ausgegangen werden.
Kommentar: Es ist allgemeine Meinung, daß das Haustürwiderrufsgesetz auch im Mietrecht Anwendung findet. Ein Vermieter muß also aufpassen, wenn er zwecks Abschluß des Mietvertrages zum Mieter geht. Das Haustürwiderrufsgesetz entfällt zwar am 31. Dezember 2001. Damit entfällt jedoch nicht die entsprechende Regelung, sondern wird in § 312 f. in das BGB übernommen. Eine vereinbarte Mietzinsstruktur kann nur durch entsprechende Vereinbarung geändert werden. Ein entsprechender Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, also üblicherweise durch ein Angebot des Vermieters, das der Mieter annimmt. Eine im Widerspruch zur ursprünglichen Vereinbarung praktizierte jahrelange Übung bringt nicht ohne weiteres eine Vertragsänderung, denn nur das Schweigen stellt keine Willenserklärung dar. Dennoch kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien eine konkludente Vertragsänderung ergeben. Man sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, daß ein Gericht das Verhalten entsprechend auslegt. Auf der sicheren Seite ist man immer, wenn man dem Mieter ein eindeutiges Angebot auf Änderung der Mietstruktur macht - auch auf die Gefahr hin, daß der Mieter dann ablehnt. Jedenfalls riskiert man nicht, irgendwann später einmal mit dem Saldo aus einer ganzen Betriebskostenabrechnung im Regen zu stehen und möglicherweise auch noch Rückzahlungen an den Mieter leisten zu müssen.
LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2001 - 64 S 168/00 - Wortlaut Seite 1676
Das Urteil: Die ZK 64 des Landgerichts Berlin deutete die Anfechtung in eine Erklärung des Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz um. Da der Mieter jedoch jahrelang Vorschüsse geleistet habe, über die auch abgerechnet worden sei, könne von einer Änderung der Mietzinsstruktur ausgegangen werden.
Kommentar: Es ist allgemeine Meinung, daß das Haustürwiderrufsgesetz auch im Mietrecht Anwendung findet. Ein Vermieter muß also aufpassen, wenn er zwecks Abschluß des Mietvertrages zum Mieter geht. Das Haustürwiderrufsgesetz entfällt zwar am 31. Dezember 2001. Damit entfällt jedoch nicht die entsprechende Regelung, sondern wird in § 312 f. in das BGB übernommen. Eine vereinbarte Mietzinsstruktur kann nur durch entsprechende Vereinbarung geändert werden. Ein entsprechender Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande, also üblicherweise durch ein Angebot des Vermieters, das der Mieter annimmt. Eine im Widerspruch zur ursprünglichen Vereinbarung praktizierte jahrelange Übung bringt nicht ohne weiteres eine Vertragsänderung, denn nur das Schweigen stellt keine Willenserklärung dar. Dennoch kann die Auslegung des Verhaltens der Vertragsparteien eine konkludente Vertragsänderung ergeben. Man sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, daß ein Gericht das Verhalten entsprechend auslegt. Auf der sicheren Seite ist man immer, wenn man dem Mieter ein eindeutiges Angebot auf Änderung der Mietstruktur macht - auch auf die Gefahr hin, daß der Mieter dann ablehnt. Jedenfalls riskiert man nicht, irgendwann später einmal mit dem Saldo aus einer ganzen Betriebskostenabrechnung im Regen zu stehen und möglicherweise auch noch Rückzahlungen an den Mieter leisten zu müssen.
LG Berlin, Urteil vom 19. Juni 2001 - 64 S 168/00 - Wortlaut Seite 1676
