Archiv / Suche
Schönheitsreparaturen
Verpflichtung erst nach Mietende
14.12.2001 (GE 24/2001, Seite 1637) Erst nach Mietende kann der Mieter mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen in Verzug kommen. Der Mietausfall wird grundsätzlich vom Schadensersatzanspruch umfaßt.
Der Fall: Der Vermieter hatte bereits vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses den Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen gemahnt und eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. Er hatte allerdings dann nach einigen Wochen diese Prozedur noch einmal wiederholt und verlangte nunmehr Schadensersatz, auch den Mietausfall und Mahnkosten.
Das Urteil: Zu den Schönheitsreparaturen meinte das LG Berlin ZK 64, daß die Inverzugsetzung vor Ende des Mietverhältnisses ins Leere ging. Erst die Durchführung des Verfahrens nach § 326 Abs. 1 BGB nach Ende des Mietverhältnisses konnte den Mieter in Verzug setzen. Da das Mietverhältnis mehr als zehn Jahre gedauert hatte, bestand eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Mietwohnung. Dabei kam es nicht darauf an, ob eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war. Wichtig dabei ist nur, daß die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Zur Verjährung des Anspruchs bezog sich die Kammer auf die grundlegende Entscheidung des Kammergerichts in GE 1997, 111-115, wonach die Verjährung erst mit der Entstehung des Schadensersatzanspruchs beginnt, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB (Fristsetzung und Nachfristsetzung) erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. Als Folgeschaden müsse der Mietausfall ersetzt werden. Für die Zwischenzeit nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung bis zur wirksamen Inverzugsetzung bestand jedoch kein Anspruch, weil zuvor der Mieter nicht wirksam in Verzug gesetzt worden war, der Mietzinsanspruch nach § 535 BGB nicht mehr bestand.
Mahnkosten im Zusammenhang mit einem Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bestanden nicht, weil die vereinbarte Vorauszahlungsklausel unwirksam war. Denn sie stand im Zusammenhang mit einer Klausel, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen eines Schadensersatzanspruches sowie die Ausübung eines Minderungsrechts davon abhängen sollte, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß.
Der Kommentar: Mit der Ansicht, der Mieter könne vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht in Verzug geraten, schließt sich die ZK 64 der Rechtsprechung der ZK 62 an, die auf der grundlegenden Entscheidung des BGH in GE 1991, 975 beruht. Andere Kammern des Landgerichts (vgl. LG Berlin GE 1996, 261) argumentieren mit einer vorzeitigen Vertragsabwicklung, die den Vermieter berechtige, bereits vor dem eigentlichen Vertragsende gemäß § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen vorzugehen. In einer derartigen Situation muß sich der Vermieter entscheiden, ob er die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses geltend machen will oder schon vorzeitig Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen will.
Inwiefern die Rechtsprechung zur Verjährung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform durchgehalten werden kann, bleibt abzuwarten. § 548 BGB (neu) normiert die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das entspricht der bisherigen Regelung des § 558 BGB. Ab 1. Januar 2002 beginnt nach § 200 BGB die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Das führt zu der spannenden Frage, inwiefern ein Anspruch schon vor dessen Entstehung (Umwandlung des Leistungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch) entstehen kann.
Zu dem Klauselwerk wiederholte die ZK 64 ihre bisherige Rechtsprechung (entgegen z. B. LG Berlin 1996, 1185). Dieses Problem wird schnell Rechtsgeschichte, da nach der Mietrechtsreform der Mieter ohnehin am Anfang des Monats die Miete zu leisten hat.
LG Berlin, Urteil vom 30. März 2001 - 64 S 258/00 - Wortlaut Seite 1675
Das Urteil: Zu den Schönheitsreparaturen meinte das LG Berlin ZK 64, daß die Inverzugsetzung vor Ende des Mietverhältnisses ins Leere ging. Erst die Durchführung des Verfahrens nach § 326 Abs. 1 BGB nach Ende des Mietverhältnisses konnte den Mieter in Verzug setzen. Da das Mietverhältnis mehr als zehn Jahre gedauert hatte, bestand eine tatsächliche Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Mietwohnung. Dabei kam es nicht darauf an, ob eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden war. Wichtig dabei ist nur, daß die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Zur Verjährung des Anspruchs bezog sich die Kammer auf die grundlegende Entscheidung des Kammergerichts in GE 1997, 111-115, wonach die Verjährung erst mit der Entstehung des Schadensersatzanspruchs beginnt, wenn die Voraussetzungen des § 326 BGB (Fristsetzung und Nachfristsetzung) erst nach dem Zeitpunkt eingetreten sind, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalten hat. Als Folgeschaden müsse der Mietausfall ersetzt werden. Für die Zwischenzeit nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung bis zur wirksamen Inverzugsetzung bestand jedoch kein Anspruch, weil zuvor der Mieter nicht wirksam in Verzug gesetzt worden war, der Mietzinsanspruch nach § 535 BGB nicht mehr bestand.
Mahnkosten im Zusammenhang mit einem Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete bestanden nicht, weil die vereinbarte Vorauszahlungsklausel unwirksam war. Denn sie stand im Zusammenhang mit einer Klausel, wonach die Aufrechnung und die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts wegen eines Schadensersatzanspruches sowie die Ausübung eines Minderungsrechts davon abhängen sollte, daß der Mieter diese Absicht mindestens einen Monat vorher dem Vermieter anzeigen muß.
Der Kommentar: Mit der Ansicht, der Mieter könne vor dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht in Verzug geraten, schließt sich die ZK 64 der Rechtsprechung der ZK 62 an, die auf der grundlegenden Entscheidung des BGH in GE 1991, 975 beruht. Andere Kammern des Landgerichts (vgl. LG Berlin GE 1996, 261) argumentieren mit einer vorzeitigen Vertragsabwicklung, die den Vermieter berechtige, bereits vor dem eigentlichen Vertragsende gemäß § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen vorzugehen. In einer derartigen Situation muß sich der Vermieter entscheiden, ob er die Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses geltend machen will oder schon vorzeitig Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen will.
Inwiefern die Rechtsprechung zur Verjährung nach der Mietrechts- und Schuldrechtsreform durchgehalten werden kann, bleibt abzuwarten. § 548 BGB (neu) normiert die sechsmonatige Verjährungsfrist, die mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das entspricht der bisherigen Regelung des § 558 BGB. Ab 1. Januar 2002 beginnt nach § 200 BGB die Verjährungsfrist von Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der Entstehung des Anspruchs, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist. Das führt zu der spannenden Frage, inwiefern ein Anspruch schon vor dessen Entstehung (Umwandlung des Leistungsanspruchs in den Schadensersatzanspruch) entstehen kann.
Zu dem Klauselwerk wiederholte die ZK 64 ihre bisherige Rechtsprechung (entgegen z. B. LG Berlin 1996, 1185). Dieses Problem wird schnell Rechtsgeschichte, da nach der Mietrechtsreform der Mieter ohnehin am Anfang des Monats die Miete zu leisten hat.
LG Berlin, Urteil vom 30. März 2001 - 64 S 258/00 - Wortlaut Seite 1675
