Nicht bei Mietmängeln nach vorbehaltloser Mietzahlung

21.11.2001 (GE 22/2001, 1510) Gerade bei langfristigen Geschäftsraummietverträgen suchen Mieter oft einen Grund zur vorfristigen Kündigung. Vorgeschobene Gründe reichen allerdings nicht.

Der Fall: Die Mieter hatten fristlos gekündigt wegen Gesundheitsgefährdung, da an vier von sechs Werktagen ein Gasgeruch vorhanden gewesen sei. Wann konkret das der Fall war, gaben sie allerdings nicht an. Auf die Mängelanzeige mit Fristsetzung hatte der Vermieter Überprüfung und Ausführung der erforderlichen Arbeiten angekündigt. Nach Ablauf der von ihnen selbst gesetzten Frist kündigten die Mieter fristlos; der Vermieter vermietete die Räume zu einer geringeren Miete neu und verlangte Zahlung der Mietdifferenz.

Das Urteil: Mit Urteil vom 1. Oktober 2001 gab das Kammergericht der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung nach § 569 BGB (n. F.) sei deshalb unwirksam, weil eine konkrete Gefahr von den Mietern nicht dargelegt worden sei. Jedenfalls hätten sie Abhilfemaßnahmen des Vermieters nach Treu und Glauben abwarten müssen, zumal nach ihrem eigenen Vortrag der Gasgeruch schon längere Zeit vorhanden gewesen sei. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (n. F.) entfalle, weil die volle Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos gezahlt worden sei, so daß die Gewährleistungsrechte und damit auch das Kündigungsrecht nach § 543 BGB ausgeschlossen seien. Der Senat bestätigte damit seine Rechtsprechung, daß trotz der gegenteiligen Auffassung des Mietrechtsreformgesetzgebers die Gewährleistungsrechte in diesen Fällen ausgeschlossen sind (KG GE 2001, 1195). Schließlich handelte auch der ausziehende Mieter rechtsmißbräuchlich, wenn er nach vorzeitiger Neuvermietung die Zahlung der Mietdifferenz verweigerte.
KG, Urteil vom 1. Oktober 2001 - 8 U 3861/00 - Wortlaut Seite 1539