Der "Doorman" kommt und die Ausschlußfrist auch für Altfälle

21.11.2001 (GE 22/2001, 1509) Kosten für Türsteher - von Anglo- oder Frankophilen auch „Doorman“ oder „Concierge“ genannt - stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Das behauptet jedenfalls das AG Mitte und ebenso, daß die neue Ausschlußfrist für Betriebskostenabrechnungen für alle Abrechnungen gilt, die ab dem 1. September 2001 zugehen, wozu das Gericht nicht nur solche zählt, die vor dem 1. September beendete Abrechnungszeiträume betrifft, sondern sogar solche, bei denen eine fehlerhafte Abrechnung vorliegt, die nicht mehr vor dem 1. September nachgebessert werden konnte.

Der Fall: Ein Vermieter rechnete Betriebskosten ab, und zwar für den Zeitraum 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999. Die Betriebskostenabrechnung ging am 28. Februar 2001 zu, das AG wies die auf Nachforderungen gerichtete Klage am 31. Oktober 2001 ab. Zum einen deshalb, weil es Kosten für einen Türsteher nicht für umlagefähig hielt und weil außerdem weitere Abrechnungspositionen den Anforderungen für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nicht genügten. Eine Klageabweisung als „derzeit unbegründet“ kam für das AG nicht (mehr) in Frage, weil einer Nachbesserung der Abrechnung zum Zeitpunkt der Klageabweisung nicht mehr möglich gewesen sei, denn dagegen stehe die neue Ausschlußfrist.

Das Urteil: In seinem Urteil meinte das Amtsgericht, die Kosten für einen Doorman oder Concierge, der Pförtnerdienste verrichte, seien nicht im Betriebskostenkatalog enthalten. Es seien auch keine sonstigen Betriebskosten, so daß mangels ausdrücklicher Vereinbarung die Umlage entfalle. Die Position Versicherungen sei nicht näher erläutert und deshalb ebenfalls nicht umlegungsfähig. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten spreche bei der Höhe von 45.000 DM pro Jahr ohne Winterdienst und Hausreinigung einiges dafür, daß hier auch Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters gezahlt worden seien, so daß mangels Erläuterung auch diese Position entfalle. Über diese Einzelfragen hinaus sind die Ausführungen des Gerichts zur Mietrechtsreform von Bedeutung. Das Amtsgericht meint, die Ausschlußfrist von einem Jahr nach § 556 BGB gelte auch für abgelaufene Abrechnungszeiträume, da nach den Übergangsvorschriften das alte Recht nur dann anwendbar bleibe, wenn die (wirksame) Abrechnung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist.

Der Kommentar: Ob die Kosten für einen Doorman wirklich nicht umlegungsfähig sind, da es sich lediglich um Pförtnerdienste handelt, ist eher zweifelhaft. Das Landgericht Köln war da anderer Meinung und bejahte die Umlegungsfähigkeit bei einem Pförtnerdienst rund um die Uhr mit jährlichen Kosten von 250.000 DM für eine Anlage mit 515 Wohneinheiten (DWW 1997, 125). Langenberg (Betriebskostenrecht 2. Aufl. S. 46) hält das für zutreffend, während Seldeneck (Betriebskosten im Mietrecht Rdn. 2706) das verneint. Konsequenterweise müßten allerdings die Vertreter dieser Auffassung, daß es sich nicht um Hausmeisterkosten handelt, auch eine Umlage als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV ablehnen, weil auch über diesen Auffangtatbestand der Kreis der Betriebskosten nicht so erweitert werden darf, daß auch Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten dazu zählen sollen. Wenn man das so sieht, würde auch eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag nicht helfen, da im Wohnraummietrecht der Betriebskostenkatalog durch Vertrag nicht erweitert werden darf. Zutreffend dürfte allerdings die Auffassung von Langenberg (Betriebskostenrecht 2. Aufl., S. 55 ff.) sein, wonach eine über die Hausmeistertätigkeit hinausgehende Gebäudebewachung zu den sonstigen Betriebskosten zählen kann (Wohnanlage mit hochwertigen Wohnungen). Also: Wenn schon nicht als Kosten für den Hauswart sind Doorman-Kosten - besondere Vereinbarung erforderlich - als sonstige Betriebskosten umlegungsfähig.
AG Mitte, Urteil vom 31. Oktober 2001 - 18 C 259/01 - Wortlaut Seite 1541