Baurechtlich nicht genehmigte Eigentumswohnung

11.10.2000 (GE 1/2000, 18) Wird Teileigentum (das sind Gewerberäume in der Rechtsform des Wohnungseigentums) als „Eigentumswohnung“ verkauft, haftet der Verkäufer auf Schadensersatz und Rückgängigmachung des Kaufvertrages.

Nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 21. Januar 1999 - 22 U 120/97 - haftet der Verkäufer einer Eigentumswohnung auf Schadensersatz, wenn er dem Käufer nach dem Inhalt des Kaufvertrages eine Eigentumswohnung veräußert, dabei aber verschwiegen hat, daß die Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bauordnungsrechtlich nicht zum Wohnen geeignet sind. Das Problem ergab sich daraus, daß die Räume für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen waren, deshalb rechtlich nicht Wohnungseigentum, sondern Teileigentum darstellten und so auch im Wohnungsgrundbuch eingetragen waren. Trotzdem war im Kaufvertrag immer davon die Rede, daß es sich um eine Eigentumswohnung handeln würde. Auch waren Teppiche, Tapeten, Küche und Bad installiert.

Die als Eigentumswohnung verkauften Räume waren jedoch mangelbehaftet, weil die Räumlichkeiten mangels Baugenehmigung nicht zum Wohnen geeignet waren. Bereits die formelle Bauordnungswidrigkeit ist ein Sachmangel, da die Gefahr besteht, daß die Baubehörde das Wohnen untersagt. Davon abgesehen war die Nutzung der Räume zum Wohnen auch materiell-rechtlich bauordnungswidrig, da beispielsweise der in der Landesbauordnung vorgeschriebene zweite Rettungsweg fehlte.

Das baurechtliche Verbot zur Nutzung der Räume zu Wohnzwecken war ein offenbarungspflichtiger Umstand. Auch wenn sich die Parteien bei Vertragsschluß mit entgegengesetzten Interessen gegenüberstanden, hatte der Verkäufer die Pflicht, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die den von ihm erkennbar verfolgten Vertragszweck vereiteln konnten und erkennbar für seinen Entschluß von wesentlicher Bedeutung waren.

Das Fehlen der bauordnungsrechtlichen Genehmigung war dem Verkäufer bekannt. Er konnte nicht mit Erfolg geltend machen, die nötigen Informationen wären im Kaufvertrag enthalten gewesen. Der Vertrag erweckte vielmehr den Eindruck, auch wenn gelegentlich von einem Sondereigentum die Rede war, daß die Räumlichkeiten eine Eigentumswohnung und zum Wohnen geeignet wären. Der - in einer Aufklärung - naheliegende Hinweis, daß die Räume zum Wohnen nicht geeignet wären, war in dem Vertrag nicht aufgenommen worden, obgleich der Verkäufer von der Baugenehmigungsbehörde bereits einen entsprechenden Hinweis erhalten hatte.

Es war davon auszugehen, daß der Käufer den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte, wenn ihm der Mangel offenbart worden wäre. Die Nichteignung der Räumlichkeiten zum Wohnen bargen für den Käufer die Gefahr, daß ihm die Baugenehmigungsbehörde eine Nutzung der Räumlichkeiten untersagte. Zur Vermeidung eines solchen wirtschaftlichen Schadens hätte der Käufer die Wohnung bei Kenntnis ihres Mangels nicht gekauft.
Inzwischen stand auch fest, daß die Wohnungseigentümer nicht bereit waren, der rechtlichen Umwandlung des Teileigentums in eine Eigentumswohnung zuzustimmen. Da insoweit ein Urteil vorlag, hatte jeder Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit, gegen die unzulässige Nutzung der Räume im Wege der Unterlassungsklage vorzugehen.

Der Käufer konnte die Rückgängigmachung des Kaufvertrages verlangen. Mindestens konnte er weiter den Ersatz der Grunderwerbsteuer und der Notarkosten beanspruchen. Demgegenüber konnte sich der Verkäufer nicht auf Verjährung berufen, denn es galt die dreißigjährige Verjährungsfrist.
OLG Hamm, Urteil vom 21. Januar 1999 - 22 U 120/97 -