Archiv / Suche
Einbau eines BSR-Schlüsseltresors
Betriebskosteneinsparung als Modernisierung
05.11.2001 (GE 21/2001, Seite 1455) Die Berliner Stadtreinigungsbetriebe haben mit ihren neuen Leistungsbedingungen vom 21. März 2001 (ABl. Berlin Seite 1288 = GE 2001, Seite 603) bekanntlich u. a. ein sogenanntes Schließsystem-Entgelt in Höhe von 120 DM jährlich pro Ladestelle eingeführt, das dann entfällt, wenn der Grundstückseigentümer auf seine Kosten einen Schlüsseltresor einbauen läßt (vgl. nähere Einzelheiten dazu in GE 2001 [11] 726). Es stellt sich u. a. die Frage, ob der Einbau eines solchen Schlüsseltresors eine Modernisierung darstellt.
Grundstückseigentümer haben sicherzustellen, daß die Müllgefäße an den Abholterminen frei zugänglich sind, die Grundstücke sind an diesen Zeitpunkten offenzuhalten. Auf Antrag des Grundstückseigentümers nehmen die Berliner Stadtreinigungsbetriebe im Einzelfall Schlüssel (aber auch Chipkarten oder Zahlenkombinationen) entgegen, damit die Müllwerker an den Abholterminen sich selbst berechtigterweise Zugang zu den Grundstücken verschaffen können. Die Berliner Stadtreinigungsbetriebe sind allerdings auch berechtigt, die Annahme von Schlüsseln zu verweigern (Leistungsbedingungen 2.2.10). Mit der Verwaltung dieser Schlüssel und Schließsysteme sind Kosten verbunden, die bis Mitte 2001 in den Abfallgebühren eingerechnet waren, aber seit dem 1. Juli 2001 gesondert und in Höhe von 30 DM je Quartal und Ladestelle erhoben werden.
Wann entfällt das Schlüsselentgelt?
Das Schließsystementgelt entfällt jedoch, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:
1. wenn die Müllstandplätze unverschlossen zugänglich sind oder Eigentümer/Verwalter selbst aufschließen,
2. wenn der Eigentümer einen sogenannten Schlüsseltresor oder eine Tresorsäule auf seine Kosten durch eine von den BSR vorgeschriebene Spezialfirma einbauen läßt,
3. wenn ein Schloß eingebaut ist, das mit dem sogenannten BSR-Dreikantschlüssel geöffnet werden kann oder
4. wenn ein Schließzylinder für einen Generalschlüssel der BSR eingebaut ist,
5. bei Bereitstellung eines Zentralschlüssels für zehn oder mehr Ladestellen in einem Ortsteil.
An und für sich sind nur die Punkte 1 und 2 durch die Leistungsbedingungen der Berliner Stadtreinigungsbetriebe gedeckt, die anderen jedoch wurden von den Stadtreinigungsbetrieben und den Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ausgehandelt, in dem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften organisiert sind.
Aus Gleichbehandlungsgründen müssen diese Konditionen aber auch für private Grundstückseigentümer und Wohnungsgesellschaften gelten. Wenn die Berliner Stadtreinigungsbetriebe Schwierigkeiten machen, diese Konditionen auch Privaten zuzugestehen, richten Sie bitte einen entsprechenden Hinweis schriftlich an unsere Redaktion.
Sowohl was den Einbau eines Schlüsseltresors oder einer Tresorsäule als auch den Einbau von Schließzylindern für einen Generalschlüssel der BSR betrifft, stellt sich die Frage, ob die Kosten Modernisierungskosten sind oder nicht.
Die Duldung des Einbaus
Ob der Mieter den Einbau eines Schlüsseltresors dulden muß, ist eine theoretische Frage, da sich die Maßnahme außerhalb der Wohnräume abspielt und eine Unterbindung der Arbeiten nicht möglich ist. Um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt es sich nicht, so daß insoweit eine Duldungsverpflichtung nach § 554 Satz 1 BGB ausscheidet.
Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Der Einbau eines Schlüsseltresors kann, was die Duldungsverpflichtung betrifft, unter Verbesserung der Mietsache subsumiert werden. Da weder die vorzunehmenden Arbeiten noch die baulichen Folgen und auch nicht die zu erwartende Mieterhöhung spürbar ist, beim Einbau des Schlüsseltresors auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters nicht in Frage kommen, werden dem Mieter auf jeden Fall keine Einwände zur Seite stehen, um den Einbau - falls er denn eine Modernisierungsmaßnahme darstellt - zu verhindern.
Keine Ankündigungspflicht
Wenn der Einbau eines Schlüsseltresors eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, braucht er nach § 554 Abs. 3 BGB nicht angekündigt zu werden, weil es sich insoweit zweifelsfrei um eine Bagatellmaßnahme handelt, für die keine Ankündigung vorgeschrieben ist.
Während nach neuem Recht § 554 BGB regelt, welche Maßnahmen der Mieter zu dulden hat, bestimmt § 559 BGB, bei welchen Maßnahmen der Vermieter zu einer Mieterhöhung von 11 % der aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Da hat - trotz vollmundiger Versprechung - der Gesetzgeber der Mietrechtsreform es nicht verstanden, den Modernisierungsbegriff für die Mieterhöhung zu vereinheitlichen.
Nach § 559 BGB sind nämlich Modernisierungsmaßnahmen „bauliche Maßnahmen”, die
• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
• nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken oder
• bauliche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Zu den letzteren (unvertretbare Maßnahmen) gehört der Einbau eines Schlüsseltresors nicht, denn der Vermieter hat die Wahl, entweder einen solchen Tresor einzubauen oder aber ein Schlüsselentgelt zu bezahlen.
Energie und Wasser wird auch nicht eingespart, auch die allgemeinen Wohnverhältnisse werden damit nicht auf Dauer verbessert (auch wenn die Müllwerker nach Einbau eines Schlüsseltresors nicht die halbe Mieterschaft morgens um 7 Uhr aus dem Bett klingeln).
Betriebskostenersparnis als Gebrauchswertverbesserung
Bliebe also noch die Frage, ob der Einbau eines Schlüsseltresors den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht.
Darüber kann man sich trefflich streiten, was Vermieter und Mieter auch tun werden, und die Gerichte werden das entscheiden müssen. Es gehört keine prophetische Gabe dazu, vorherzusagen, daß sich auch die Richter streiten.
Eine Grundvoraussetzung jedenfalls erfüllt der Einbau des Schlüsseltresors: Bauherr ist der Vermieter, er bestellt nach dem insoweit verbindlichen Vordruck der Berliner Stadtreinigungsbetriebe den Tresor und beauftragt auch ein Unternehmen mit der Lieferung und der Installation.
Fraglich ist, ob durch den Einbau des Schlüsseltresors der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Eine Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache ist dann anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt, wenn das Wohnen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig ist (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum Teil B Rdn. 12).
Anerkannt ist allerdings auch, daß eine bauliche Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme auch dann einzustufen ist, wenn sie nachhaltig Betriebskosten senkt. Grundlegend dazu ist eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Juni 1967 (BVerwGE 27, 202). Ein Gegenstand, der im „Betrieb” billiger sei als ein anderer, der im übrigen gleiche Eigenschaften aufweise, werde im freien Verkehr auch bevorzugt und höher eingeschätzt, urteilte damals das Bundesverwaltungsgericht (vgl. ausführlich dazu Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz Teil B Seite 153 ff.).
Der vom Bundesverwaltungsgericht geforderte Betriebskostenvergleich spricht eindeutig für den Einbau des Schlüsseltresors, wie folgende Beispielsrechnung beweist.
Fazit
Der Einbau eines BSR-Schlüsseltresors stellt eine bauliche Maßnahme dar, die der Mieter
1. zu dulden hat,
2. die dem Mieter nicht angekündigt zu werden braucht und für die
3. der Vermieter einen Modernisierungszuschlag von 11 % der Einbaukosten erheben darf.
Unsicherheitsfaktor: die lateinische Weisheit„ judex non calculat”, was respektlose Zeitgenossen mit „Richter können nicht rechnen” zu übersetzen pflegen.
PS: Der Autor dieser Zeilen hat deshalb die Berliner Stadtreinigungsbetriebe auch gebeten, zu prüfen, ob nicht ein Leasing-Modell für den Schlüsseltresor machbar wäre.
Wann entfällt das Schlüsselentgelt?
Das Schließsystementgelt entfällt jedoch, wenn eine der folgenden Voraussetzungen vorliegt:
1. wenn die Müllstandplätze unverschlossen zugänglich sind oder Eigentümer/Verwalter selbst aufschließen,
2. wenn der Eigentümer einen sogenannten Schlüsseltresor oder eine Tresorsäule auf seine Kosten durch eine von den BSR vorgeschriebene Spezialfirma einbauen läßt,
3. wenn ein Schloß eingebaut ist, das mit dem sogenannten BSR-Dreikantschlüssel geöffnet werden kann oder
4. wenn ein Schließzylinder für einen Generalschlüssel der BSR eingebaut ist,
5. bei Bereitstellung eines Zentralschlüssels für zehn oder mehr Ladestellen in einem Ortsteil.
An und für sich sind nur die Punkte 1 und 2 durch die Leistungsbedingungen der Berliner Stadtreinigungsbetriebe gedeckt, die anderen jedoch wurden von den Stadtreinigungsbetrieben und den Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ausgehandelt, in dem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften organisiert sind.
Aus Gleichbehandlungsgründen müssen diese Konditionen aber auch für private Grundstückseigentümer und Wohnungsgesellschaften gelten. Wenn die Berliner Stadtreinigungsbetriebe Schwierigkeiten machen, diese Konditionen auch Privaten zuzugestehen, richten Sie bitte einen entsprechenden Hinweis schriftlich an unsere Redaktion.
Sowohl was den Einbau eines Schlüsseltresors oder einer Tresorsäule als auch den Einbau von Schließzylindern für einen Generalschlüssel der BSR betrifft, stellt sich die Frage, ob die Kosten Modernisierungskosten sind oder nicht.
Die Duldung des Einbaus
Ob der Mieter den Einbau eines Schlüsseltresors dulden muß, ist eine theoretische Frage, da sich die Maßnahme außerhalb der Wohnräume abspielt und eine Unterbindung der Arbeiten nicht möglich ist. Um eine Instandhaltungsmaßnahme handelt es sich nicht, so daß insoweit eine Duldungsverpflichtung nach § 554 Satz 1 BGB ausscheidet.
Nach § 554 Abs. 2 BGB hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Der Einbau eines Schlüsseltresors kann, was die Duldungsverpflichtung betrifft, unter Verbesserung der Mietsache subsumiert werden. Da weder die vorzunehmenden Arbeiten noch die baulichen Folgen und auch nicht die zu erwartende Mieterhöhung spürbar ist, beim Einbau des Schlüsseltresors auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters nicht in Frage kommen, werden dem Mieter auf jeden Fall keine Einwände zur Seite stehen, um den Einbau - falls er denn eine Modernisierungsmaßnahme darstellt - zu verhindern.
Keine Ankündigungspflicht
Wenn der Einbau eines Schlüsseltresors eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, braucht er nach § 554 Abs. 3 BGB nicht angekündigt zu werden, weil es sich insoweit zweifelsfrei um eine Bagatellmaßnahme handelt, für die keine Ankündigung vorgeschrieben ist.
Während nach neuem Recht § 554 BGB regelt, welche Maßnahmen der Mieter zu dulden hat, bestimmt § 559 BGB, bei welchen Maßnahmen der Vermieter zu einer Mieterhöhung von 11 % der aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Da hat - trotz vollmundiger Versprechung - der Gesetzgeber der Mietrechtsreform es nicht verstanden, den Modernisierungsbegriff für die Mieterhöhung zu vereinheitlichen.
Nach § 559 BGB sind nämlich Modernisierungsmaßnahmen „bauliche Maßnahmen”, die
• den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern,
• nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken oder
• bauliche Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.
Zu den letzteren (unvertretbare Maßnahmen) gehört der Einbau eines Schlüsseltresors nicht, denn der Vermieter hat die Wahl, entweder einen solchen Tresor einzubauen oder aber ein Schlüsselentgelt zu bezahlen.
Energie und Wasser wird auch nicht eingespart, auch die allgemeinen Wohnverhältnisse werden damit nicht auf Dauer verbessert (auch wenn die Müllwerker nach Einbau eines Schlüsseltresors nicht die halbe Mieterschaft morgens um 7 Uhr aus dem Bett klingeln).
Betriebskostenersparnis als Gebrauchswertverbesserung
Bliebe also noch die Frage, ob der Einbau eines Schlüsseltresors den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht.
Darüber kann man sich trefflich streiten, was Vermieter und Mieter auch tun werden, und die Gerichte werden das entscheiden müssen. Es gehört keine prophetische Gabe dazu, vorherzusagen, daß sich auch die Richter streiten.
Eine Grundvoraussetzung jedenfalls erfüllt der Einbau des Schlüsseltresors: Bauherr ist der Vermieter, er bestellt nach dem insoweit verbindlichen Vordruck der Berliner Stadtreinigungsbetriebe den Tresor und beauftragt auch ein Unternehmen mit der Lieferung und der Installation.
Fraglich ist, ob durch den Einbau des Schlüsseltresors der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Eine Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache ist dann anzunehmen, wenn der dem Mieter zustehende Mietgebrauch erleichtert, verbessert oder vermehrt, wenn das Wohnen angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder weniger arbeitsaufwendig ist (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum Teil B Rdn. 12).
Anerkannt ist allerdings auch, daß eine bauliche Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme auch dann einzustufen ist, wenn sie nachhaltig Betriebskosten senkt. Grundlegend dazu ist eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Juni 1967 (BVerwGE 27, 202). Ein Gegenstand, der im „Betrieb” billiger sei als ein anderer, der im übrigen gleiche Eigenschaften aufweise, werde im freien Verkehr auch bevorzugt und höher eingeschätzt, urteilte damals das Bundesverwaltungsgericht (vgl. ausführlich dazu Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz Teil B Seite 153 ff.).
Der vom Bundesverwaltungsgericht geforderte Betriebskostenvergleich spricht eindeutig für den Einbau des Schlüsseltresors, wie folgende Beispielsrechnung beweist.
Fazit
Der Einbau eines BSR-Schlüsseltresors stellt eine bauliche Maßnahme dar, die der Mieter
1. zu dulden hat,
2. die dem Mieter nicht angekündigt zu werden braucht und für die
3. der Vermieter einen Modernisierungszuschlag von 11 % der Einbaukosten erheben darf.
Unsicherheitsfaktor: die lateinische Weisheit„ judex non calculat”, was respektlose Zeitgenossen mit „Richter können nicht rechnen” zu übersetzen pflegen.
PS: Der Autor dieser Zeilen hat deshalb die Berliner Stadtreinigungsbetriebe auch gebeten, zu prüfen, ob nicht ein Leasing-Modell für den Schlüsseltresor machbar wäre.
Autor: Dieter Blümmel
