Private Anleger kehren zur Immobilie zurück

05.11.2001 (GE 21/2001, Seite 1436) Die deutschen Anleger kehren zu werthaltigen Immobilien als bevorzugte Anlageform zurück. Dieser Trend zeichnet sich nach einer von Deutsche Bank Immobilien in Auftrag gegebenen Anlage-Studie deutlich ab.

Die deutschen Anleger besinnen sich auf die scheinbar vergessene Faustregel für das Ideal-Portefeuille: 60 % Sachwerte und 40 % Geldwerte. Das ist das wesentliche Ergebnis einer Anlage-Studie, die von Deutsche Bank Immobilien bei der Fachhochschule Nürtingen, Studiengang Immobilienwirtschaft, am Standort Geislingen/Steige in Auftrag gegeben wurde.

Die Faustregel der sicherheitsbewußten Anleger „60 % in Sachwerte und 40 % in Geldwerte“ steht nach dem Ergebnis-Trend der Studie vor einer Renaissance.

Wesentliche Schlußfolgerungen
Die bewährte Anlage-Formel „60 : 40” war angesichts der mehrjährigen Aktien-Hausse in Vergessenheit geraten, obwohl die 60 : 40-Formel für alle Anleger - unabhängig von deren Finanzkraft - größte Flexibilität und Sicherheit bietet. Zu dem 60 %igen Anlagepaket in Sachwerte zählen naturgemäß vor allem Immobilien, aber auch das Investment in Edelmetalle oder langlebige Wirtschaftsgüter hat je nach der Wirtschaftskraft des Anlegers hier seinen Platz. Das 40 %ige Geldanlagepaket gliedert sich je nach Risikobereitschaft und Neigung des Anlegers in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, Versicherungen, Sparbücher oder andere Geldwerte, die der Inflation unterliegen.
Die Aktien-Hausse der vergangenen Jahre hat offensichtlich auch die mittelgroßen Vermögensstrukturen privater lnvestoren nachhaltig verändert. Dieser Rückschluß ergibt sich aus den Ergebnissen der von DB Immobilien in Auftrag gegebenen Anlage-Studie.

Datengrundlage
Die Studie wurde von der Fachhochschule Nürtingen im Auftrag von DB Immobilien in den Sommermonaten 2001 erstellt und von DB Immobilien ausgewertet. Der Makler der Deutsche Bank Gruppe erlaubte die Umfrage in jenem Kundenkreis, der in der Vergangenheit eine Summe zwischen 300.000 DM und 1 Million DM investiert hat oder investieren wollte. Die Umfrage wurde von der Fachhochschule Nürtingen, Studiengang lmmobilienwirtschaft, erhoben. Angefragt wurden insgesamt 650 nach dem Zufallsprinzip aus diesem Kreis ausgewählte Anleger; mehr als 200 Personen aus dieser Gruppe erklärten sich zu den längeren Telefon-Interviews bereit. Bei den „Selbsteinschätzungen” der Befragten waren nur Einmalnennungen möglich; bei den „meinungsbildenden lnformationsquellen” durften maximal drei wichtige Quellen genannt werden.
Die Auswertung erfolgte aufgrund der anonymisierten Fragebögen vom Re-search-Team bei DB Immobilien. Neben demographischen Daten wurden sowohl die tatsächliche aktuelle Portefeuille-Zusammensetzung von diesen größeren privaten lnvestoren als auch im Rahmen einer retrospektivischen Szenario-Abfrage das Anlageverhalten in den Jahren 1999, 2000 und 2001 untersucht.
Das retrospektivische Szenario ging von einer in den Jahren 1999, 2000 und 2001 jeweils zur Verfügung stehenden Anlagesumme von 1 Mio. DM aus. Gefragt wurde, wie die befragten Personen diese Anlagesumme, bei möglichst realistischer Einschätzung der damaligen Stimmung am Anlagemarkt, verteilt hätten. Bei der Erhebung zu der aktuellen Zusammensetzung des Portefeuilles der befragten Personen wurde nach der tatsächlichen aktuellen Aufteilung des Gesamtvermögens in Prozent gefragt. Die abgegebenen Schätzwerte wurden durch Nachfrage überprüft, und Rundungen wurden von den Interviewern hiernach akzeptiert. Bei der Auswertung wurden die Wanderbewegungen auf der Grundlage der tatsächlichen Vermögenszusammensetzung der Befragten ermittelt.
Die Erhebungsphase der Daten war kurz vor den Anschlägen in New York und Washington abgeschlossen worden. Die Daten und die daraus abzulesenden Trends sind daher von der Stimmung nach den Anschlägen nicht beeinflußt, dürften jedoch durch die dramatischen Ereignisse noch einmal manifestiert worden sein.

Ergebnisse
Das Durchschnittsalter der Befragten lag bei 43 Jahren. Vom befragten Personenkreis gaben zu 31,4 % Frauen und zu 68,6 % Männer Auskunft über Anlageentscheidungen und Portefeuillestruktur.
In dem von der Umfrage aufgebauten Szenario wurde deutlich, daß noch 1999 die Anleger nur 42,7 % ihres lnvestments in Immobilien angelegt hätten, ein Jahr später lag diese Quote schon bei 47,1 % und kletterte im Jahr 2001 auf 51,7 %, Tendenz steigend.
Wie stark das grassierende Aktienfieber das Anlegerverhalten infiziert hat, zeigen die aus der Anlage-Studie ablesbaren Wanderbewegungen. Noch im Jahre 1999 hätten innerhalb des von der Umfrage aufgebauten Szenarios die befragten Anleger insgesamt ihr Investment zu 57,3 % dem Geldmarkt anvertraut und nur zu 42,7 % in Immobilien-Sachwerte investiert. Das ist beinahe eine Umkehrung der klassischen Anlageformel 60 : 40. Die Umfrageergebnisse zum Jahr 1999 zeigen deutlich, wie außerordentlich hoch die Risikobereitschaft der Anleger noch in diesem Jahr gewesen ist.
Aus der Studie ist auch abzulesen, daß die Freude der Anleger am spekulativen Risiko nicht nur zu Lasten von Immobilienanlagen ging, sondern auch im Geldmarkt die Verhältnisse völlig auf den Kopf gestellt hat. Im Jahre 1999 sind innerhalb des von der Umfrage aufgebauten Szenarios 34,8 % des jährigen Anlagepotentials in Aktien und lediglich 22,5 % in Wertpapiere investiert worden. Die Anleger warfen alle bislang gültigen Anlageregeln über Bord.

Die Rückkehr zu soliden Anlagestrate-gien erfolgte offensichtlich nicht sprunghaft. Besonnenes Umdenken im Verhalten der Anleger spiegeln die Studienergebnisse wider. Konsequent änderten die privaten lnvestoren innerhalb des von den Umfragen aufgebauten Szenarios ihre Anlage-Strategie und reduzierten in einem ersten Schritt die Aktienengagements zugunsten der Wertpapiere. Noch 1999 hatten danach die Aktien einen Investment-Anteil von 34,8 %, der im Jahr 2000 auf 28,2 % zurückging und im Jahr 2001 auf 15,3 % zusammenschrumpfte.

Was innerhalb des von der Umfrage aufgebauten Szenarios nicht mehr in die Aktienmärkte floß, ging zu einem wesentlichen Teil vorerst in Wertpapiere, die 1999 nur einen Anteil von 22,5 % verzeichneten, im Jahr 2000 noch bei 24,7 % lagen und im Jahr 2001 sprunghaft auf 33,0 % des Jahresinvestments anstiegen.
Die Hinwendung zu Immobilien als Wertanlage ereignete sich innerhalb des von der Umfrage aufgebauten Szenarios nicht mit einem großen Sprung, sondern stetig. Während 1999 nur 42,7 % des Investments in Immobilien gebunden wurden, waren es im Jahr 2000 schon 47,1 %, und im Jahr 2001 lag die Quote schon bei 51,7 %. „Offensichtlich ist der Blick der Anleger für die Werthaltigkeit einer Immobilien-Anlage geschärft worden. Man prüft genau und kauft nicht übereilt”, erläutert Dietmar Franz, der bei den Kunden gehobene Beratungsansprüche feststellt, die mit den Ergebnissen der Anlagestudie korrespondieren.
Neben dem von der Umfrage aufgebauten Szenario wurde im Rahmen der Studie auch die tatsächliche, aktuelle Zusammensetzung des Portefeuilles abgefragt. Auch dieser Aspekt der Studie zeigt den scheinbar grenzenlosen Glauben an den Aktienmarkt in den zurückliegenden Jahren. Wie nachhaltig die mehrjährige Aktien-Hausse die Vermögensstrukturen insgesamt durcheinandergewirbelt hat, ergibt sich aus der abgefragten Vermögensanalyse. Die aktuelle Portefeuille-Zusammensetzung spiegelt die Gesamtheit der über viele Jahre aufgebauten Vermögenswerte wider und läßt daher Rückschlüsse über die Anlageentscheidungen in den zurückliegenden Jahren zu.

Trotz der deutlichen Abwärtsbewegung in den Jahren seit 1999 sind nach den Erhebungen der Anlage-Studie von DB Immobilien im Jahr 2001 durchschnittlich noch immer 26,2 % der privaten Portefeuilles in Aktien investiert. Die festverzinslichen Wertpapiere sind mit 21,8 % nach wie vor im Vergleich zum 60 : 40-Idealportefeuille deutlich unterrepräsentiert. Auch die Immobilien-Anlagen sind mit 52,0 % noch von der Ideal-Quote von 60 % entfernt, doch die Entwicklung steuert auf das Ideal-Portefeuille zu.
„Die Umschichtung der Portefeuilles und die Rückkehr zur klassischen Vermögensstreuung ist offensichtlich in vollem Gange. Die Anlagestudie zeigt deutlich, daß hochwertige Immobilien die Investment-Gewinner der nächsten Jahre sein werden”, analysiert Dietmar Franz.
Für den Chef von DB Immobilien ist ein Teilaspekt der Studie von besonderer Bedeutung. Die Anleger wurden auch nach ihren aktuellen Entscheidungskriterien für ein Immobilien-Investment befragt. Auf Rang 1 (45,8 %) rangiert erwartungsgemäß die Renditesicherheit und damit die Werthaltigkeit eines Immobilien-Investments. Schon auf Rang 2 (23,2 %) nennen die befragten lnvestoren die „räumliche Nähe” zur Immobilien-Kapitalanlage. „Die Investoren wollen sehen, was sie bekommen, und stellen hohe Ansprüche an die Lage und die Objektqualität“, so DB Immobilien zu diesem überraschenden Teilergebnis. Auf Rang 3 (21 %) schlagen Steuervorteile bei Immobilien zu Buche, und erst auf Rang 4 (10 %) wird von einer Immobilie eine hohe Rendite erwartet. Gleichwohl bleibt festzuhalten, daß in der Summe 31 % der befragten Anleger sich unter dem Aspekt des Wertzuwachses mit Immobilien als interessanter Anlageform auseinandersetzen.

Dieses unerwartete Teilergebnis in einem Befragtenkreis von Immobilieninteressenten wird durch ein zusätzliches Merkmal gestützt, das ebenfalls im Rahmen der intensiven Befragungen erhoben wurde. Der befragte Personenkreis wurde um eine Selbsteinschätzung in Bezug auf seinen „Anlagetypus“ gebeten. Als Kriterien wurden abgefragt: „eher sicherheitsorientiert“, „eher renditeorientiert“ oder „eher spekulativ“. Die Deutsche Bank Immobilien mißt der Anlagestudie auch deshalb einen hohen Stellenwert bei, weil im Schutz der Anonymität auch dieser Aspekt ein unerwartetes Ergebnis zutage förderte. Zwar schätzen sich 48,3 % als „eher sicherheitsorientiert“ ein, aber unerwartet hohe 39,4 % bezeichnen sich selbst als „eher renditeorientiert“ und 12,3 % bewerten sich als „eher spekulativ“. Mithin interessieren sich mit addierten 51,7 % mehr renditeorientierte Anleger als sicherheitsorientierte Anleger für die lmmobilie als Investment. Steuervorteile und Inflation summieren sich gemeinsam mit den Mieteinnahmen zu einer Attraktivität, die neben anderen Anlageformen offenbar einen hohen Stellenwert hat.

„Für Immobilienkunden sind diese Selbsteinschätzungen eher eine Überraschung“, so Franz. „Diese Zahlen belegen allerdings, daß der Markt hohe Ansprüche an die gute Wertentwicklung einer Immobilie stellt. Für DB Immobilien als Makler von Immobilien im oberen Segment in Top-Lagen sind diese Markterfordernisse eine sehr gute Nachricht”, so Franz.
Zur Abrundung des Meinungsbildes gibt die Anlage-Studie von DB Immobilien auch Auskunft über die Informationsquellen für die Meinungsbildung von Investoren. Auch hier fördert die Studie unerwartete Aspekte zutage. Mit Abstand (27 %) wird die Tageszeitung als wichtigste Informationsquelle für die Entscheidungsfindung genannt, gefolgt von der Fachpresse (22,8 %). Erst nach diesen Printmedien folgt der Rat von Experten (16,2 %). Mit 14 % fällt der Rat von Freunden und Bekannten in die Waagschale, und auch das lnternet (12,3 %) hat sich seinen Platz als Informationsmedium erobert. Fernsehen, Hörfunk, lnfo-Veranstaltungen oder der Rat von Kollegen am Arbeitsplatz werden insgesamt lediglich zu 7,7 % zur Meinungsbildung bei lnvestmententscheidungen herangezogen.