17.09.2001 (GE 18/2001, 1244) Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte in seinem Beschluß vom 14. Juli 1999 den Gesetzgeber verpflichtet, mit Wirkung zum 30. Juni 2001 Neuregelungen zu schaffen, u. a. über die Teilflächenkündigungsmöglichkeit des Eigentümers und Beteiligung des Nutzers an laufenden und einmaligen Lasten. Die Bundesregierung mißachtet zum wiederholten Male die Vorgaben des BVerfG zur schnellstmöglichen Beseitigung der als verfassungswidrig festgestellten Beschränkungen zu Lasten der Eigentümer. Bisher liegt nur ein Gesetzentwurf vor, der nachfolgend erläutert werden soll. Mit dem Inkrafttreten der gesetzlichen Bestimmungen ist nicht vor Spätherbst 2001 zu rechnen.

I. Vorbemerkung
Das BVerfG hat in seinem Datschenbeschluß vom 14. Juli 1999 (GE 1999, 1573 = ZOV 2000, 18, dazu Schnabel in Datschen- und Grundstücksrecht 2000, S. 14 ff.) festgestellt, daß die in der Nut-zungsentgeltverordnung (NutzEV) und dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) getroffenen Bestimmungen über den Ausschluß der Möglichkeit, laufende und einmalige Nebenkosten auf den Nutzer abwälzen zu können, verfassungswidrig sind. Auch die im SchuldRAnpG nicht vorgesehene Teil-flächenkündigungsmöglichkeit ist als ver-fassungswidrig festgestellt worden. Dieser seit 3. Oktober 1990 anhaltende verfassungswidrige Zustand sollte unverzüglich bis 30. Juni 2001 durch Inkrafttreten gesetzlicher Neuregelungen zugunsten des Grundstückseigentümers beseitigt werden. Die Bundesregierung hat erst mehr als ein Jahr nach Veröffentlichung des Datschenbeschlusses (17. November 1999) einen ersten Rohentwurf am 20. Dezember 2000 vorgelegt und nunmehr auch den Gesetzentwurf zur Änderung des SchuldRAnpG, ohne daß absehbar wäre, wann das Än-derungsgesetz verabschiedet und durch Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten wird. Im Vorfeld haben erwartungsgemäß schon wieder die Nutzerverbände, allen voran der VdGN, mit wahrheitswidrigen Äußerungen in der Tagespresse behauptet, auf die früheren DDR-Nutzer kämen Zahlungspflichten von durchschnittlich 10.000 DM zu. Die Deutsche Presseagentur (dpa) übernahm unkommentiert die VdGN-Behauptungen und teilte mit, den ostdeutschen Datschenpächtern drohe auf der Grundlage der geplanten Gesetzesänderung eine „Kostenexplosion“ durch Nachzahlungen in Höhe von bis zu 30.000 DM (vgl. dpa-Mitteilung vom 26. Juli 2001 im Tagesspiegel). Als Höhepunkt des Propagandagetöses formulierte der Sprecher des Verbandes der deutschen Grundstücksnutzer (VdGN), Holger Becker, sein Verband werde vor das BVerfG ziehen, wenn das Gesetz beschlossen wird. Diesem ist offenbar entgangen, daß der Gesetzentwurf nur eine (wenn auch unzureichende) Umsetzung der Maßgaben des BVerfG darstellt, mithin der Bundesgesetzgeber aufgrund des „Befehls“ des BVerfG (im Datschenbeschluß vom 14. Juli 1999) die Mindeststandards zu regeln hat. Der nachfolgend zu erläuternde Entwurf der geplanten gesetzlichen Regelung zeigt, daß der Bundesgesetzgeber nicht gewillt ist, sämtliche vom BVerfG geforderten Regelungen umzusetzen. Statt dessen ist wieder einmal die Gelegenheit genutzt worden (ohne daß eine tatsächliche Notwendigkeit, geschweige Verpflichtung durch das BVerfG bestand), um weitere Nutzerrechte zu schaffen. Schließlich zeigt der Entwurf des Gesetzes auch, daß eine angemessene Beteiligung der Nutzer an den bisher vom Eigentümer gezahlten einmaligen Erschließungskosten nicht erfolgen wird, geschweige denn die in Horrorszenarien vom Nutzerverband VdGN angegebenen 10.000 bis 30.000 DM Zahlungspflichten zu erwarten sind. Es ist eine wesentlich geringere anteilige, zeitlich gestreckte Zahlungspflicht der Nutzer geplant. Der Dumme bleibt weiterhin der Grundstückseigentümer, der die Nebenkosten und Anschlußgebühren zahlen muß, ohne daß er diese Kosten aus den laufenden Entgelten begleichen könnte.

II. Geplante gesetzliche Neuregelungen
1. Beschränkung der Entschädigungspflicht
Grundsätzlich muß bei eigentümerseitiger, ordentlicher Kündigung während der sogenannten Investitionsschutzfristen der Eigentümer den Zeitwert der vom Nutzer errichteten Baulichkeit und erfolgten Anpflanzungen erstatten (§ 12 Abs. 2, § 27 SchuldRAnpG). Daneben ist der Eigentümer noch verpflichtet, nach § 14 SchuldRAnpG eine Entschädigung für Vermögensnachteile zu zahlen, die dem Nutzer durch die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses entstanden sind. Darunter wird eine mögliche Erstattung von Kosten für den Umzug des Nutzers, anteiliger Ausgleich für die Zahlung einer höheren Pacht auf dem Ersatzgrundstück o. ä. verstanden. Das BVerfG hat diese Vermögensnachteilsausgleichungspflicht des Eigentümers für verfassungswidrig erklärt, soweit
— eine sog. Eigenbedarfskündigung nach § 23 Abs. 2 Nr. 1 SchuldRAnpG geltend gemacht wurde,
— die Kündigung eines seit mindestens einem Jahr nicht mehr genutzten Grundstückes erfolgte und
— das Grundstück vertragswidrig bebaut worden ist oder es sich um ein Garagengrundstück handelte.
Durch die Neueinfügung in § 14 Satz 2 SchuldRAnpG wird die beschränkte Geltung der Entschädigungsbestimmung des § 14 SchuldRAnpG klargestellt.

2. Beteiligung des Nutzers an - laufenden - öffentlichen Lasten
Die Neuregelung in § 20 a Abs. 1 SchuldRAnpG sieht vor, daß der Grundstückseigentümer vom Nutzer eines kleingärtnerisch genutzten Grundstückes, Erholungs- oder Freizeitgrundstückes ab 30. Juni 2001 für das genutzte Grundstück regelmäßig anfallende, wiederkehrende öffentliche Lasten vom Nutzer erstattet verlangen kann. Der Grundstückseigentümer kann also nur die regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten, die seit 30. Juni 2001 angefallen sind, erstattet verlangen. Die schon bisher vom Grundstückseigentümer in der Vergangenheit gezahlten regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten können nicht rückwirkend erstattet verlangt werden. Damit verstößt der Gesetzentwurf gegen die Maßgaben des BVerfG. Von diesem war im Datschenbeschluß vom 14. Juli 1999 klargestellt worden, daß eine gesetzliche Regelung zu erlassen ist, in der rückwirkend die Beteiligung der Nutzer an öffentlichen Lasten zu regeln ist. Das BVerfG hat keine Differenzierung nach einmalig öffentlichen Lasten oder regelmäßig wiederkehrenden Lasten vorgenommen. Der Gesetzgeber versucht hier, die eindeutigen Maßgaben des BVerfG zumindest teilweise zu mißachten und die partiell verfassungswidrige Entgeltbeschränkung zu Lasten des Eigentümers zumindest bis 30. Juni 2001 aufrechtzuerhalten.
Der Erstattungsanspruch für die seit 30. Juni 2001 angefallenen regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten ist gegenüber dem Nutzer schriftlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende eines Pachtjahres zu erklären (§ 20 a Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG). Nach Ablauf dieser Zwölf-Monatsfrist (beginnend ab Ende des jeweiligen Pachtjahres) kann eine Erstattung der laufenden Nebenkosten nicht mehr verlangt werden, es sei denn, ein Grundstückseigentümer hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

3. Beteiligung an - einmaligen - öffentlichen Lasten
Die Neuregelung in § 20 a Abs. 2 SchuldRAnpG sieht vor, daß der Nutzer anteilig an seit dem 3. Oktober 1990 vom Grundstückseigentümer gezahlten grundstücksbezogenen, einmalig erhobenen Beiträgen und sonstigen Abgaben zu beteiligen ist. Der vom Nutzer zu zahlende - anteilige - Betrag ist begrenzt auf höchstens 50 % der Gesamtkosten (§ 20 a Abs. 2 Satz 1 SchuldRAnpG). Die 50 %ige Kostenbeteiligung des Nutzers hat der Gesetzgeber auch noch auf zehn Jahresraten verteilt, so daß höchstens jährlich ein Teilbetrag von 5 % der vom Eigentümer bereits gezahlten Beiträge vom Nutzer erstattet werden muß (§ 20 a Abs. 2 Satz 3 SchuldRAnpG).
Der Eigentümer ist also gezwungen, die Gesamtkosten vorzuschießen und erhält - unter Berücksichtigung der Geldentwertung und des Zinsaufwandes - tatsächlich weniger als die Hälfte der gezahlten Kosten erstattet.
Der jährliche, anteilige Erstattungsanspruch von 5 % (bezogen auf die vom Eigentümer gezahlte Gesamtsumme für einmalige Beiträge und Abgaben) muß vom Nutzer nur jeweils zum Ende des Pachtjahres gezahlt werden, wenn der Eigentümer die Erstattung verlangt (§ 20 a Abs. 2 Satz 2 1. Halbsatz SchuldRAnpG).
Dieser jährliche anteilige Erstattungsbetrag von 5 % ist nicht mehr zu zahlen, wenn das Vertragsverhältnis, z. B. durch Kündigung des Nutzers, beendet wird (§ 20 a Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz Schuld-RAnpG). Der Nutzer kann sich also durch eine sofortige oder vorzeitige Kündigung in den nächsten zehn Jahren auch noch vollständig oder anteilig von seiner Kostentragungspflicht befreien. Die max. 50 %ige Kostenbeteiligung des Nutzers, gestreckt auf zehn Jahresteilbeträge, ist also nur zu zahlen, wenn das Nutzungsverhältnis auch noch die nächsten zehn Jahre unverändert fortbesteht.
Angesichts zu erwartender jährlicher Zahlungspflichten der Nutzer zwischen 750 und 1.500 DM stellt sich die von den Nutzerverbänden behauptete (und von dpa ungeprüft übernommene) Kostenexplosion mit Nachzahlungen bis zu 30.000 DM als vollkommen abwegig und reine Propaganda dar.

4. Kündigungsmöglichkeiten der Eigentümer erweitert
a) In Umsetzung der Maßgaben des BVerfG-Beschlusses vom 14. Juli 1999 ist in der Neuregelung des § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG vorgesehen, daß Datschengrundstücke bzw. zur Erholung und Freizeitgestaltung überlassene Grundstücke, die nicht vom Nutzer bis zum Ablauf des 16. Juni 1994 bebaut worden sind, ab 1. Januar 2003 vom Eigentümer gekündigt werden können, ohne daß die Voraussetzungen eines besonderen Kündigungsgrundes vorliegen müssen.
b) Nicht ausdrücklich ist in der vorgesehenen Neuregelung des § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG der Fall geregelt, daß der beschränkte Kündigungsschutz bis 31. Dezember 2002 auch für solche Grundstücke gilt, bei denen der Nutzer zwar bis 16. Juni 1994 das Grundstück bebaut hat, die Bebauung aber vertragswidrig erfolgte. Für diese Fälle der Schwarzbau-Nutzer hat das BVerfG klargestellt, „daß der Nutzer, der das ihm überlassene Grundstück vertragswidrig bebaut hat, wie derjenige zu behandeln ist, der bis zum 16. Juni 1994 ein Bauwerk auf dem Grundstück nicht errichtet hat“.
Die gesetzliche Neuregelung in § 23 Abs. 6 (wonach vom Nutzer nicht bis zum 16. Juni 1994 bebaute Grundstücke eigentümerseitig ab 1. Januar 2003 ohne das Erfordernis eines besonderen Kündigungsgrundes gekündigt werden können) umfaßt auch die Schwarzbaugrundstücke. Bei diesen unbebauten, vom Nutzer bis 16. Juni 1994 nicht bebauten oder mit einem Schwarzbau bebauten Grundstücken gilt dann auch nicht der absolute Kündigungsausschluß für 60jährige (§ 23 Abs. 5 SchuldRAnpG). Dies war und ist unverändert klargestellt in § 23 Abs. 6 Satz 2 SchuldRAnpG.
c) Soweit Nutzungsverträge über Garagengrundstücke abgeschlossen worden sind, ist in der gesetzlichen Neuregelung klargestellt, daß diese vom Eigentümer ohne das Erfordernis eines besonderen Kündigungsgrundes ab 1. Januar 2000 gekündigt werden können.

5. Teilflächenkündigung des Eigentümers
In der vorgesehenen Neuregelung des § 23 a Abs. 1 bis 3 SchuldRAnpG wird die vom BVerfG geforderte Regelung einer eigentümerseitigen Teilflächenkündigungsmöglichkeit von übergroßen Flächen umgesetzt. Nach den gutachterlichen Feststellungen vom März 2000 (BT-Drucks. 14/3612) sollen von der gesetzlichen Regelung lediglich 14 % der Grundstücke betroffen sein.
Eine eigentümerseitige Teilflächenkündigung ist möglich, wenn
— sich das vertragliche Nutzungsrecht auf eine Fläche von mehr als 1.000 m2 erstreckt,
— dem Nutzer mindestens eine Restfläche von 400 m2 verbleibt und
— die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen für den Nutzer von diesem fortgesetzt werden kann (§ 23 a Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG). In der Regel muß die dem Nutzer verbliebene Teilfläche die vorhandene Bebauung, Zuwegung, möglicherweise aber auch markante Bepflanzung umfassen, so daß i. d. R. vom Eigentümer nur die unbebaute oder nicht mit der Datsche bebaute Teilfläche gekündigt werden kann.

Rechtsfolgen der Kündigung:
— Erfolgt eine Teilflächenkündigung, setzt sich das Vertragsverhältnis über die Restfläche fort (§ 23 a Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 25 Abs. 2 SchuldRAnpG). Der Nutzer kann eine Anpassung des Nutzungsentgeltes bezogen auf die Restfläche verlangen. Dann ist das angepaßte Entgelt vom Beginn des Kalendermonats an geschuldet, in dem die Kündigung wirksam wird (§ 23 a Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 25 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG).
— Ist das Grundstück bebaut, i. d. R. mit einer Datsche, ist die eigentümerseitige Teilflächenkündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des auf die Kündigung folgenden 5. Monats zulässig (§ 23 a Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 3 1. Halbsatz SchuldRAnpG).
— Liegt der Schwerpunkt der Nutzung auf der Fruchtziehung des Grundstückes (i. S. d. § 581 BGB - pachtweise Nutzung), ist die Teilflächenkündigung nur zum Schluß eines Pachtjahres zulässig, wenn sie spätestens am 3. Werktag des halben Jahres erklärt worden ist (§ 23 a Abs. 1 Satz 2, § 25 Abs. 3 2. Halbsatz SchuldRAnpG, § 584 Abs. 1 BGB).
— Der Nutzer hat gegenüber dem Grundstückseigentümer einen Aufwendungsersatzanspruch, soweit Aufwendungen erforderlich geworden sind, durch die die Nutzung des Grundstückes räumlich eingeschränkt wurde, beispielsweise durch die notwendige Verlegung von bisherigen Leitungen oder Umsetzung und Erneuerung von Zäunen oder sonstigen Grundstückseinfriedungen oder Versetzung einfacher Bauwerke, wie z. B. von Geräteschuppen. Diese notwendigen Aufwendungen des Nutzers hat der Eigentümer diesem zu erstatten (§ 23 a Abs. 2 SchuldRAnpG).
— In der Neuregelung des § 23 a Abs. 3 wird klargestellt, daß der Nutzer Maßnahmen zu dulden hat, die zur Gewährleistung der zulässigen Nutzung der gekündigten Teilfläche erforderlich sind. Beispielsweise kann sich ein Anspruch des Eigentümers auf Mitnutzung vorhandener Einrichtungen, wie z. B. Versorgungsleitungen eines vorhandenen Weges usw. ergeben. Damit verbundene Störungen oder Beeinträchtigungen hat der Nutzer im gebotenen Umfang hinzunehmen und im Rahmen der Zumutbarkeit zu dulden. Die Duldungspflicht des Nutzers (insbesondere hinsichtlich der Mitnutzung von Leitungen und Wegen) besteht ab Wirksamkeit der Teilkündigung und kann vom Eigentümer notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.

6. Subsidiäres Teilflächen-Kündigungsrecht des Nutzers
Das BVerfG hat kein Teilflächenkündigungsrecht des Nutzers verlangt. Im Rahmen der vom BVerfG aufgegebenen Beseitigung der den Eigentümer in seinen Grundrechten verletzenden Bestimmung meint der Gesetzgeber, als „Bonus“ auch gleich noch der Nutzerseite eine Erweiterung ihrer Rechte zugestehen zu müssen. Ohne jede gesetzliche Notwendigkeit soll dies nunmehr in § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG geregelt werden. Der Gesetzgeber hat sich wieder einmal für eine bandwurmartige, aus sechs Sätzen bestehende komplizierte Regelung in Anlehnung an den § 21 SchuldRAnpG (eingeschränkte Unterverpachtungsmöglichkeit des Nutzers bei Entgelterhöhung durch den Eigentümer) entschieden. Ein nutzerseitiges Teilflächenkündigungsrecht besteht nur, wenn
— der Nutzer den Grundstückseigentümer aufgefordert hat, innerhalb einer Frist von sechs Monaten ab Zugang der Aufforderung das dem Grundstückseigentümer zustehende Recht zur Teilkündigung nach § 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG auszuüben.
— Übt der Grundstückseigentümer sein Recht zur Teilkündigung (innerhalb der Sechs-Monatsfrist) nicht aus, geht das grundsätzlich dem Grundstückseigentümer zustehende Teilkündigungsrecht auf den Nutzer über.
Ein Teilkündigungsrecht des Nutzers ist nur zulässig, wenn
— sich das Nutzungsrecht an einem Erholungs- und Freizeitgrundstück nach dem Vertrag auf eine Fläche von mindestens 1.000 m2 erstreckt und
— die gekündigte Teilfläche (die der Grundstückseigentümer zurückerhalten soll) mindestens 400 m2 beträgt und diese durch den Grundstückseigentümer zumutbar und angemessen nutzbar ist und die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ohne die Teilkündigung für den Nutzer ansonsten zu einer unzumutbaren Härte führen würde (§ 23 a Abs. 3 Satz 3 SchuldRAnpG).
Eine angemessene Nutzung durch den Grundstückseigentümer soll „insbesondere“ vorliegen, wenn die in einem bebaubaren Gebiet belegene Teilfläche (von mindestens 400 m2) selbständig baulich nutzbar ist oder - wenn das Grundstück in einem nicht bebaubaren Gebiet liegt - die Teilfläche sonst angemessen wirtschaftlich nutzbar ist (§ 23 a Abs. 3 Satz 4 SchuldRAnpG).
Das Erfordernis einer „unzumutbaren Härte“ bei Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ohne die Teilkündigung durch den Nutzer kann insbesondere vorliegen, wenn der Nutzer alters- oder krankheitsbedingt nicht mehr oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten zur Bewirtschaftung des Grundstückes in der Lage ist. Das subsidiäre Teilflächenkündigungsrecht des Nutzers ist also i. d. R. abhängig von dem persönlichen Gesundheitszustand des Nutzers. Finanzielle Belange, insbesondere der Wunsch des Nutzers, nur für eine kleinere Teilfläche das gesetzliche Nutzungsentgelt zahlen zu müssen, erfüllt nur im Ausnahmefall das Unzumutbarkeitserfordernis.
In der praktischen Anwendung kann also der Grundstückseigentümer stets das Teilflächenkündigungsrecht des Nutzers ausschließen, wenn er selbst von seinem vorrangigen Teilflächenkündigungsrecht nach § 23 a Abs. 1 SchuldRAnpG Gebrauch macht. Geschieht dies nicht durch den Grundstückseigentümer, und ist die vom Nutzer zu setzende sechsmonatige Überlegungsfrist des Eigentümers verstrichen (§ 23 a Abs. 4 Satz 1 SchuldRAnpG), kommt dennoch nur ausnahmsweise ein Teilflächenkündigungsrecht des Nutzers in Betracht, wenn in seiner Person besondere und gravierende Umstände vorliegen, i. d. R. altersbedingte Gründe, die ein Festhalten an der gesamten vertraglich überlassenen Fläche unzumutbar machen würden. Das Teilflächenkündigungsrecht des Nutzers ist somit auf absolute Ausnahmefälle beschränkt.
Die Kündigungsfristen, die Anpassung des Vertrages an die geänderte Fläche einschließlich der Anpassung des Nutzungsentgeltes richten sich wie bei der eigentümerseitigen Teilflächenkündigung nach § 25 Abs. 2 und 3 SchuldRAnpG (Verweis in § 23 a Abs. 4 Satz 5 SchuldRAnpG).
In § 23 a Abs. 4 Satz 6 SchuldRAnpG ist zugunsten des Eigentümers ein Aufwendungsersatzanspruch geregelt. Der Nutzer hat die infolge der Einschränkung der räumlichen Erstreckung des Nutzungsrechts für den Grundstückseigentümer notwendigen Aufwendungen zu ersetzen, z. B. Kosten, die dadurch entstehen, daß die Fläche nunmehr von zwei Parteien genutzt wird, beispielsweise zusätzliche Kosten der Einfriedung des Grundstückes, Schaffung eines zusätzlichen Durchganges oder Installation von notwendig werdenden Versorgungsleitungen.

III. Klarstellung zur Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV)
1. Neue Legaldefinition „ortsübliche Entgelte“
Durch die NutzEV wird dem Grundstückseigentümer bzw. Verpächter (Überlasser) die Möglichkeit eingeräumt, bei bis zum 3. Oktober 1990 abgeschlossenen (Alt-) Nutzungsverträgen über Grundstücksflächen zur kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung im Beitrittsgebiet das laufende Nutzungsentgelt einseitig zu erhöhen. Die gesetzlich vorgesehenen jährlich möglichen Erhöhungsschritte sind nur bis zu der Obergrenze „ortsübliche Entgelte“ zulässig (Näheres dazu im aktuellen Merkblatt „M-Nutz 2001-1“ oder „Ermittlung der Nutzungsentgelte und Verkehrswerte von Erholungsgrundstücken“ von Schnabel und Sattler, beide im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erhältlich).
Die bisherige gesetzliche Legaldefinition der ortsüblichen Entgelte wird in § 3 Abs. 2 Satz 1 NutzEV neu gefaßt. Danach sind ortsübliche Entgelte solche, die nach dem 2. Oktober 1990 in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Grundstücke vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage vereinbart worden sind. Klargestellt werden sollen durch diese (geringfügig geänderte) Legaldefinition Kriterien für die Vergleichbarkeit mit anderen Grundstücken. Die Vergleichbarkeit soll insbesondere anhand der tatsächlichen Nutzung des Grundstückes (z. B. zu kleingärtnerischen Zwecken, zur Erholung oder Freizeitgestaltung oder als Garagenstandort), Art und Umfang der Bebauung und Beschaffenheit des Grundstückes geprüft werden. Maßgebliche Kriterien sollen z. B. die Grundstücksgestaltung, Bodenbeschaffenheit, Umwelteinflüsse und tatsächliche Nutzbarkeit einschließlich der Vergleichbarkeit hinsichtlich der Grundstücksgröße, der konkreten Lage des Grundstückes und sonstiger Lagemerkmale wie Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Umwelteinflüsse usw. sein. Diese Vergleichbarkeitskriterien waren i. d. R. schon bisher insbesondere in Sachverständigengutachten zugrunde gelegt worden. Die jetzige gesetzliche Klarstellung stellt keine Änderung der bisherigen Gesetzeslage dar.

2. Neuregelung der Erläuterungspflicht des Eigentümers
Erst mit Gesetz vom 24. Juli 1997 hatte der Gesetzgeber die NutzEV zu Lasten des Überlassers in § 6 Abs. 1 Satz 2 NutzEV verändert und eine Erläuterungspflicht aufgenommen, wonach im Erhöhungsverlangen zu erläutern ist, das ortsübliche Entgelt werde nicht überschritten (dazu Schnabel ZOV 1997, 231). In der Praxis ist diese Erläuterungspflicht oftmals von den Nutzern mißbraucht worden, um allein aus formalen Gründen die (ansonsten begründete) Nutzungsentgelterhöhungserklärung anzufechten und das erhöhte Nutzungsentgelt zu verweigern. Das Ergebnis der mißglückten gesetzlichen Bestimmungen wird nunmehr vom Gesetzgeber in der Begründung zum aktuellen Änderungsentwurf verniedlichend damit begründet, „in der Praxis hätten sich Anwendungsschwierigkeiten ergeben“. Der bisherige § 6 Abs. 1 Satz 2 NutzEV-1997 habe nicht die Begründungsmittel auf die Nutzung vergleichbarer Grundstücke beschränken wollen, sondern - wie schon seinerzeit im Regierungsentwurf erläutert worden sei - der Überlasser könne der Erläuterungspflicht selbstverständlich auch unter Bezugnahme auf Sachverständigengutachten, Angaben des Gutachterausschusses oder vergleichbare Grundstücke nachkommen. Nunmehr soll der § 6 Abs. 1 wie folgt neu gefaßt werden:
— In der Erhöhungserklärung des Grundstückseigentümers/Überlassenden ist dem Nutzer das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen (Erfordernis der schriftlichen Erläuterung, § 6 Abs. 1 Satz 2 NutzEV a. F. ist weggefallen).
— In der Erklärung und Begründung ist anzugeben, daß mit dem Erhöhungsverlangen das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird. Zur Begründung kann der Überlassende/Grundstückseigentümer insbesondere Bezug nehmen auf
— ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses über ortsübliche Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke oder eine Auskunft des Gutachterausschusses über die in seinem Geschäftsbereich vereinbarten Entgelte, § 6 Abs. 1 Nr. 1 NutzEV n. F.,
— ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über die ortsüblichen Nutzungsentgelte für vergleichbar genutzte Grundstücke, § 6 Abs. 1 Nr. 2 NutzEV n. F., oder
— entsprechende Entgelte für die Nutzung einzelner vergleichbarer Grundstücke, wobei die Benennung von drei Grundstücken genügt, § 6 Abs. 1 Nr. 3 NutzEV n. F.
Die neu gefaßte Aufzählung in § 6 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 NutzEV ist nicht abschließend. Auch jede andere Darlegung von Gründen, aus denen der Überlasser die Annahme herleitet, daß mit dem Erhöhungsverlangen das ortsübliche Entgelt nicht überschritten wird, ist möglich. Die Erläuterungspflicht im bisherigen § 6 Abs. 1 und der zukünftigen Neuregelung verlangt nicht den Nachweis bzw. Beweis, daß die Höhe des geltend gemachten Entgeltes das ortsübliche Entgelt nicht überschreitet. Die gesetzliche Erläuterungspflicht soll sowohl dem Grundstückseigentümer/Verpächter als auch dem Nutzer dazu dienen, zu erkennen bzw. nachvollziehen zu können, daß das ortsübliche Entgelt nicht überschritten sein dürfte. Der Nutzer muß der Erläuterung also nur entnehmen können, daß die ortsüblichen Entgelte nicht niedriger sind als das mit der Erhöhungserklärung verlangte Nutzungsentgelt. Eine Nachweispflicht besteht insoweit nicht, dazu instruktiv Kühnlein GE 1999, 1027.

IV. Ausblick
Der vom Bundesministerium der Justiz (BMJ) der Bundesregierung vorgelegte Entwurf zur Änderung des SchuldRAnpG und Änderung/Klarstellung der Nutz-EV ist bisher noch nicht von der Bundesregierung beschlossen, geschweige denn dem Bundestag zur Beschlußfassung übersandt worden. Zum wiederholten Male kommt das Fachressort (BMJ) seiner vornehmsten Aufgabe, für verfassungswidrig erklärte gesetzliche Bestimmungen, die Neuregelungen erforderlich machen, unverzüglich innerhalb der vom BVerfG vorgegebenen Fristen auszuarbeiten und der Bundesregierung bzw. dem Parlament zur Abstimmung vorzulegen, nicht nach. Die wiederholte Mißachtung des BVerfG durch das BMJ und die Bundesregierung im Bereich des Grundstücksrechts der neuen Bundesländer ist bezeichnend für die Geisteshaltung der Legislative (den Grundstückseigentümern gegenüber). Wegen der monatelangen Ferien (parlamentarische Sommerpause) und der danach zunächst terminierten Haushaltsberatungen im Bundestag ist mit einer Einbringung des Gesetzentwurfes in den Bundestag nicht vor Spätherbst 2001 und seinem Inkrafttreten erst zum Ende des Jahres zu rechnen. Die Eigentümer von Grundstücksflächen im Beitrittsgebiet müssen also weiterhin die seit 3. Oktober 1990 andauernde verfassungswidrige Beschränkung ihres Eigentums - festgestellt durch das BVerfG seit 14. Juli 1999 - hinnehmen.

Autor: Gunnar Schnabel