Unerschlossenes Grundstück und Erschließungskosten

17.09.2001 (GE 18/2001, 1230) Der Bundesfinanzhof hat seine Rechtsprechung zur Frage, ob übernommene Erschließungskosten Teil der Gegenleistung und damit beim Grundstückskauf grunderwerbsteuerpflichtig sind, geändert bzw. präzisiert. Wird ein unerschlossenes Grundstück gekauft, und übernimmt der Käufer gegenüber der Gemeinde die Verpflichtung, für die künftige Erschließung einen bestimmten Betrag zu bezahlen, unterliegt dieser Betrag nicht der Grunderwerbsteuer.

Der Fall: Steuerpflichtige hatten ein unbebautes und noch nicht erschlossenes Grundstück gekauft. Einen Teil des Kaufvertrages bildete ein Erschließungsvertrag mit dem von der Gemeinde beauftragten privaten Erschließungsträger. Dieser verpflichtete sich gegen einen bestimmten Betrag, die künftige Erschließung vollständig durchzuführen. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer fest und legte als Gegenleistung zur Berechnung der Grunderwerbsteuer den Kaufpreis einschließlich der Erschließungskosten zugrunde. Dagegen klagten die Käufer mit Erfolg.

Das Urteil: Der Bundesfinanzhof änderte bzw. präzisierte mit seiner Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung. Danach kommt es für die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer darauf an, ob sich der Veräußerer beim Kauf eines noch unerschlossenen Grundstücks verpflichtet, das Grundstück dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen oder ob sich der Grundstückskaufvertrag auf ein noch unerschlossenes Grundstück richtet und der Erwerber gegenüber der Gemeinde oder einem von ihr beauftragten Erschließungsträger die Verpflichtung übernimmt, für die künftige Erschließung zu bezahlen.

Beide Fälle sind nach Auffassung des Bundesfinanzhofes grunderwerbsteuerlich unterschiedlich zu behandeln.
Sind die öffentlichen Erschließungsanlagen im Sinne des Baugesetzbuches, die ein Grundstück zu einem erschlossenen Grundstück machen, im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages bereits vorhanden, kann Gegenstand eines Kaufvertrages nur das erschlossene Grundstück sein, auch wenn es nach den Vertragserklärungen der Parteien als unerschlossen erworben werden soll. In diesen Fällen gehört auch ein neben dem eigentlichen Grundstückskaufpreis gesondert ausgewiesener Betrag für Erschließungskosten zum Kaufpreis des Grundstücks. Wobei für die Grunderwerbsteuer zu den Erschließungsanlagen im wesentlichen nur die Verkehrs- und Grünanlagen, die Anlagen zur Ableitung von Abwässern sowie zur Versorgung mit Strom, Gas, Wärme und Wasser gehören, nicht dagegen die auf den Privatgrundstücken selbst notwendigen Anschlüsse.
Ist ein Grundstück im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht erschlossen, und verpflichtet sich der Veräußerer, das Grundstück dem Erwerber in erschlossenem Zustand zu verschaffen, so gehören die Erschließungskosten auch zum Kaufpreis und fließen damit in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein.

Wird jedoch - und im vorliegenden Fall war es nach dem Kaufvertrag so - ein im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses tatsächlich unerschlossenes Grundstück auch als solches Gegenstand des Kaufvertrages, gehören die Erschließungskosten nicht zum Kaufpreis und damit auch nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, und zwar auch dann nicht, wenn der Erwerber gleichzeitig mit dem Abschluß des Kaufvertrages gegenüber der Gemeinde oder einem von ihr beauftragten Erschließungsträger die Verpflichtung übernimmt, für die zukünftige Erschließung des Grundstücks einen bestimmten Betrag zu bezahlen.
BFH, Urteil vom 15. März 2001 - II R 39/99 - Wortlaut Seite 1271