Rückzahlungsanspruch war verwirkt

11.10.2000 (GE 1/2000, 15) Wenn der Miete eine überhöhte Miete gezahlt hat, kann er die überzahlte Miete zurückfordern. Der Anspruch verjährt in vier Jahren, kann aber bereits früher verwirkt sein. Er ist verwirkt, wenn der Vermieter die Mieteinnahme bereits versteuert hat.

Ein Mieter hatte - wie beinahe immer - erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Mietpreisüberhöhung geltend gemacht und die von ihm errechneten Überzahlungen zurückverlangt. Dies geschah etwa sechs Jahre nach Abschluß des Mietvertrages, wobei wegen der Verjährung (vier Jahre) der Mieter nur für diesen Zeitraum Rückzahlung verlangte. Mit Urteil vom 9. November 1999 wies das Landgericht Frankfurt/Main die Klage des Mieters ab und meinte, es könne dahinstehen, ob Voraussetzungen des § 5 WiStG erfüllt seien. Jedenfalls sei ein etwaiger Anspruch verwirkt. Das Landgericht schloß sich damit der Auffassung von Lammel (NZM 1999, 990) an, der auf die ständige Rechtsprechung des Reichsgerichts und der vergleichbaren Vorschrift des § 49 a Mieterschutzgesetz (MSchG) hingewiesen hatte. Das Gericht sah das für die Verwirkung notwendige Umstandsmoment darin, daß der Vermieter die Mieteinnahme versteuert hatte und deshalb Vermögensdispositionen getroffen habe, die er nicht mehr rückgängig machen konnte. Der Einwand der Verwirkung war auch nicht deshalb für den Vermieter ausgeschlossen, weil er selbst gegen Treu und Glauben verstoßen hätte. Ein vorsätzliches Handeln des Vermieters könne nicht angenommen werden, da er subjektiv davon habe ausgehen können, mit der vereinbarten Miete seine Aufwendungen decken zu können.
Das Urteil ist von erheblicher Bedeutung, denn die bisher herrschende Meinung hat bisher eine Verwirkung in diesen Fällen nicht angenommen (vgl. auch AG Hamburg, WuM 1998, 495). Bei der Anwendung des § 5 WiStG verspürt die Rechtsprechung zunehmend Unbehagen (Eisenhardt, WuM 1998, 261); die Betrachtung des Vermieters als Wucherer weicht der Erkenntnis, daß das Verbot der Mietpreisüberhöhung nicht den einzelnen Mieter schützen soll, sondern die Funktionsfähigkeit der Marktwirtschaft und den marktwirtschaftlichen Preisbildungsmechanismus (Lammel, NZM 1999, 994).
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 9. November 1999 - 2/11 S 104/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE 1/2000, 58.