Konkrete/pauschale Betriebskosten

11.10.2000 (GE 1/2000, 14) Wer mit seinem Mieter eine Bruttomiete vereinbart hat und diese Miete mit Hilfe eines Mietspiegels erhöhen will, der Nettomieten enthält, muß die Mietstrukturen vergleichbar machen. Das kann auf zweierlei Weise geschehen: Aus der Bruttomiete konnen entweder die tatsächlichen Betriebskosten herausgerechnet werden oder aber die sogenannten ortsüblichen oder durchschnittlichen, sofern der Mietspiegel selber oder ergänzende Untersuchungen dazu derartige Werte ausweist.

Weil in der Bundesrepublik üblicherweise Mieterverträge heutzutage so abgeschlossen werden, daß die Miete aufgeteilt wird in eine sogenannten Nettomiete und in Betriebskostenvorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten weisen die Mietspiegel üblicherweise nur noch sogenannten Nettokaltmieten aus. Vielfach sind jedoch in älteren Mietverträgen noch sogenannte Bruttomieten vereinbart, die sämtliche Betriebskosten enthalten. Vermieter, die mit Hilfe eines Mietspiegels ihre Mieten erhöhen wollen, sehen sich in diesen Fällen mit dem Problem konfrontiert, daß sie ihre Bruttomieten mit den Nettomieten des Mietspiegels vergleichbar machen müssen. Nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe müssen nämlich Mieterhöhungen bei Wohnraum begründet werden. Dies kann mit Hilfe eines Mietspiegels geschehen. Weist der Vermieter, der mit seinen Mietern Bruttomieten vereinbart hat, zur Begründung einer Mieterhöhung auf den Mietspiegel hin, muß er von den Bruttomieten im eigenen Haus die Betriebskosten abziehen, um die Vergleichbarkeit mit dem die Mietspiegel herzustellen. Um die Frage, wie man das macht, gibt es Streit - jedenfalls in Berlin. Dies aus folgendem Grund: Denkbar ist zum einen, daß der Vermieter die im konkreten Fall tatsächlich vorhandenen Betriebskosten abzieht. Ein zweite Möglichkeit besteht darin, daß die sogenannten ortsüblichen oder durchschnittlichen Betriebskosten abgezogen werden. Bei den Berliner Mietspiegeln wurden in den letzten Jahren die ortsüblichen bzw. durchschnittlichen Betriebskosten jeweils ermittelt. Im Fachjargon heißen sie "GEWOS-Pauschalen". Dies deshalb, weil das Institut GEWOS vom Land Berlin beauftragt worden ist, zusammen mit den Verbänden der Mieter und Vermieter die jeweiligen Mietspiegeln zu erstellen. Weitgehend Einigkeit in der Rechtsprechung besteht darin, daß der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben die Wahl hat, welche Möglichkeit er in Anspruch nimmt. Stimmt der Mieter der verlangten Mieterhöhung zu, ist das Verfahren zu Ende. Stimmt er nicht zu und wird er zur Zustimmung und verklagt, sind die Gerichte am Zug. Und die sind sich überhaupt nicht einig, welche der beiden Möglichkeiten zulässig ist. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin, eine Mietenkammer, hat die Auffassung vertreten, die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht seien zu den Mietspiegelwerten zu addieren, um eine neue Bruttomiete zu erhalten. Dem war das Amtsgericht Wedding in seinem Urteil vom 16. April ausdrücklich gefolgt. Anderer Ansicht ist das Amtsgericht Tiergarten in seinem Urteil vom 15. März 1999, wonach die Zahlen aus dem GEWOS-Endbericht als Beweismittel im Rechtsstreit ungeeignet seien. Beide Urteile stimmen darin überein, daß ein Mieterhöhungsverlangen nicht etwa deshalb unwirksam ist, weil der Vermieter hier von den konkreten (tatsächlichen) Betriebskosten ausgegangen ist. Der Vermieter kann also eigentlich gar nichts falsch machen, wenn er in dem Mieterhöhungsverlangen nur irgendwie begründet, welchen Betriebskostenanteil er von der vereinbarten Miete abzieht bzw. zu den Mietspiegelwerten addiert. Kommt es zum Prozeß, ist derzeit die Wahrscheinlichkeit recht hoch, daß die Gerichte die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht zugrunde legen.
AG Tiergarten, Urteil vom 15. März - 5 C 24/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE 1/2000, 63.