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Bei Wohnraum nicht, bei Gewerberaum sehr wohl
Kündigung durch schlüssiges Verhalten möglich
10.08.2001 (GE 15/2001, 1041) Nach § 564 Abs. 2 BGB erfolgt die Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung. Bei ihr handelt es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Wil-lenserklärung, die das Wort Kündigung nicht zu enthalten braucht. Es muß jedoch daraus eindeutig der Wille hervorgehen, den Vertrag zu beenden.
1. Die Wirksamkeit der Kündigung erfordert gem. § 130 Abs. 1 BGB, daß sie dem Vermieter bzw. Mieter zugeht. Der Zugang einer schriftlichen Kündigungserklärung kann in verschiedener Form geschehen. Möglich sind z. B. die persönliche Übergabe des Schreibens, der Zu-gang durch die Post, die förmliche Zustellung durch den Gerichtsvollzieher oder den Einwurf in den Hausbriefkasten.
Durch die fristgemäße Kündigung wird der Mietvertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Die fristlose Kündigung führt zu einer Beendigung des Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung.
2. Im Wohnraummietrecht erfordert die Kündigung nach § 564 a Abs. 1 BGB die Schriftform, das heißt, die kündigende Mietpartei muß das Schreiben eigenhändig unterzeichnen. Außerdem hat der Vermieter, wenn er kündigt, darin zwingend die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben (§ 564 b Abs. 4 BGB). Diese Verpflichtung besteht dagegen für den Mieter nicht.
3. Bei der Vermietung von Gewerbe- oder Geschäftsraum bedarf die Kündigung demgegenüber keiner Form. Sie kann daher durch Telegramm oder auch Telefax erfolgen. Sie ist selbst mündlich möglich. Das gilt nicht, wenn die Vertragsparteien eine Schriftform vereinbart haben.
Bei einem Verstoß gegen das Formerfordernis ist die Kündigung von Wohnraummietverträgen und bei vertraglich festgelegter Schriftform auch die von Gewerbe- und Geschäftsraummietverhältnissen nichtig. Die Nichtigkeit ist nicht heilbar. Es ist nur möglich, die Kündigungserklärung in der notwendigen Form zu wiederholen.
4. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil von 22. Dezember 1999 (XII ZR 339/97 - GE 2000 [5] 340) bei einem gewerblichen Mietvertrag zu der Frage Stellung genommen, ob eine Kündigung auch in einem schlüssigen Verhalten gesehen werden kann. Das wird bejaht, wenn sich aus dem Verhalten zweifelsfrei ergibt, daß eine Partei das Mietverhältnis beenden will.
Nach dem Sachverhalt, der dem Urteil des Bundesgerichtshofes zugrunde liegt, hat der Mieter erklärt, er wolle unabhängig von der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden. Zusammen mit diesem Schreiben hat der Mieter die Schlüssel der Mieträume übersandt. Dieses Verhalten genügt nach Ansicht des Bundesgerichtshofes den Anforderungen an den Inhalt einer Kündigungserklärung.
In der Praxis ist den Mietparteien zur Vermeidung von Streitigkeiten jedoch dringend zu empfehlen, durch eindeutige schriftliche Kündigungserklärung ein Mietverhältnis zu beenden.
Durch die fristgemäße Kündigung wird der Mietvertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist beendet. Die fristlose Kündigung führt zu einer Beendigung des Mietverhältnisses im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung.
2. Im Wohnraummietrecht erfordert die Kündigung nach § 564 a Abs. 1 BGB die Schriftform, das heißt, die kündigende Mietpartei muß das Schreiben eigenhändig unterzeichnen. Außerdem hat der Vermieter, wenn er kündigt, darin zwingend die Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben (§ 564 b Abs. 4 BGB). Diese Verpflichtung besteht dagegen für den Mieter nicht.
3. Bei der Vermietung von Gewerbe- oder Geschäftsraum bedarf die Kündigung demgegenüber keiner Form. Sie kann daher durch Telegramm oder auch Telefax erfolgen. Sie ist selbst mündlich möglich. Das gilt nicht, wenn die Vertragsparteien eine Schriftform vereinbart haben.
Bei einem Verstoß gegen das Formerfordernis ist die Kündigung von Wohnraummietverträgen und bei vertraglich festgelegter Schriftform auch die von Gewerbe- und Geschäftsraummietverhältnissen nichtig. Die Nichtigkeit ist nicht heilbar. Es ist nur möglich, die Kündigungserklärung in der notwendigen Form zu wiederholen.
4. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil von 22. Dezember 1999 (XII ZR 339/97 - GE 2000 [5] 340) bei einem gewerblichen Mietvertrag zu der Frage Stellung genommen, ob eine Kündigung auch in einem schlüssigen Verhalten gesehen werden kann. Das wird bejaht, wenn sich aus dem Verhalten zweifelsfrei ergibt, daß eine Partei das Mietverhältnis beenden will.
Nach dem Sachverhalt, der dem Urteil des Bundesgerichtshofes zugrunde liegt, hat der Mieter erklärt, er wolle unabhängig von der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter das Mietverhältnis auf jeden Fall beenden. Zusammen mit diesem Schreiben hat der Mieter die Schlüssel der Mieträume übersandt. Dieses Verhalten genügt nach Ansicht des Bundesgerichtshofes den Anforderungen an den Inhalt einer Kündigungserklärung.
In der Praxis ist den Mietparteien zur Vermeidung von Streitigkeiten jedoch dringend zu empfehlen, durch eindeutige schriftliche Kündigungserklärung ein Mietverhältnis zu beenden.
Autor: Dr. Hans-Herbert Gather, Düsseldorf
