Nebenkostenumlegung bei der Geschäftsraummiete

10.08.2001 (GE 15/2001, 1025) Es war eines der erklärten Ziele der Mietrechtsreform, das Wohnraummietrecht stärker in den Vordergrund zu stellen. Der Regelungsbedarf auch für die Geschäftsraummiete wurde dabei kaum bedacht. Abgesehen von den Allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse in den §§ 535 bis 548 BGB gibt es nur die recht dürftige Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB.

I. Grundsätzliches
1. Umfang der Neuregelung
Für die Umlegung von Betriebskosten auf den Wohnraummieter wurden mehr Regelungen geschaffen, als bisher im MHG enthalten waren (§§ 556, 556 a, 560 BGB), wobei bei weitem nicht alles geregelt wurde, was regelungsbedürftig gewesen wäre. Verabsäumt wurde dabei auch eine Regelung für Geschäftsräume. Die §§ 556, 556 a, 560 BGB sind in der Verweisungsnorm des § 578 BGB nicht genannt und deshalb auf Mietverhältnisse über Geschäftsräume nicht unmittelbar anwendbar. Hieraus den Schluß zu ziehen, daß die neuen Vorschriften zur Betriebskostenumlegung bei Geschäftsräumen ohne Bedeutung wären, wäre jedoch voreilig. Die für Wohnraum geltenden Vorschriften können nämlich zur Auslegung von Regelungen in Geschäftsraummietverhältnissen herangezogen werden1).

2. Leitbildfunktion
Den für Wohnraum geltenden Vorschriften kommt auch für Geschäftsraummietverhältnisse eine gewisse Leitbildfunktion im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG zu. Dabei ist zu berücksichtigen, daß der Wohnraummieter nach Auffassung des Gesetzgebers schutzbedürftiger ist als der Geschäftsraummieter. Was in einem Wohnungsmietvertrag vereinbart werden kann, stellt deshalb in einem Geschäftsraummietvertrag in der Regel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Umgekehrt ist bei einer Heranziehung von Regelungen für Wohnraum im Rahmen des § 9 AGBG bei der Geschäftsraummiete stets zu prüfen, ob die Regelung nicht gerade in den Besonderheiten des Wohnraummietrechts ihren Grund hat und deshalb für die Geschäftsraummiete keine Leitbildfunktion entwickeln kann.

3. Entsprechende Anwendung
Schließlich ist auch eine analoge Anwendung der §§ 556, 556 a, 560 BGB auf die Geschäftsraummiete zu prüfen. Eine Regelungslücke besteht, da es für die Geschäftsraummiete keine Vorschriften zur Nebenkostenumlegung gibt2). Daß eine Anwendung der §§ 556, 556 a, 560 BGB auf die Geschäftsraummiete ausgeschlossen sein soll, läßt sich einer Gesetzesbegründung nicht entnehmen. Der Hinweis in der Begründung des Referentenentwurfes zu § 578 BGB, daß es sich nur um eine geänderte Systematik ohne inhaltliche Änderung handelt, läßt nicht erkennen, daß man sich über eine Nebenkostenumlegung bei Geschäftsräumen überhaupt Gedanken gemacht hat. Das Gegenteil ist angesichts der Konzentration auf preisfreien Wohnraum3) naheliegend. So entspricht es z. B. sicherlich nicht den Intentionen des Gesetzgebers, daß der in §§ 556, 560 BGB erwähnte Wirtschaftlichkeitsgrundsatz4) bei der Geschäftsraummiete nicht angewendet werden dürfte, obgleich sich § 578 Abs. 2 BGB hierauf nicht bezieht. Die Regelungslücken können somit auch durch eine Analogie ausgefüllt werden.
Es ist deshalb für jede Einzelregelung zu untersuchen, ob die Vorschrift spezifisch wohnungsmietrechtlichen Charakter hat, was eine Analogie ausschließt, oder ob es sich um eine allgemeine Regelung handelt, deren Anwendung auch bei Geschäftsraummiete zu sachgerechten Ergebnissen führt, was eine entsprechende Anwendung begründet.

4. Unabdingbarkeitsregelungen
Die Regelungen der §§ 556 Abs. 4, 556 a Abs. 3, 560 Abs. 6 BGB, nach denen abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nicht zulässig sind, sind auf Geschäftsraummietverhältnisse nicht analog anzuwenden, da es sich hierbei um Schutzvorschriften speziell für Wohnraummieter handelt.

II. Einzelfälle
1. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
Der nunmehr in sprachlich völlig mißglückter Form in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2, § 560 Abs. 5 BGB enthaltene Wirtschaftlichkeitsgrundsatz5) galt schon bisher sowohl für die Wohn- als auch für die Geschäftsraummiete. Der Rechtsausschuß des Bundestages, auf dessen Beschlußempfehlungen die Vorschriften zurückgehen, hat in der Begründung ausdrücklich ausgeführt, daß nur die bestehende Rechtsprechung klargestellt werde und keine negativen Rückschlüsse auf Regelungsbereiche gezogen werden dürfen, bei denen der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht ausdrücklich er-wähnt ist6).

2. Umlegbare Kosten
a) Die Beschränkung der umlegungsfähigen Kosten auf die Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV gilt für Geschäftsraummietverhältnisse nicht. § 556 Abs. 1 BGB ist eine speziell wohnungsmietrechtliche Vorschrift, die ihren Grund im Miethöhebegrenzungssystem für Wohnraum hat. Bei der Geschäftsraummiete wird die Umlegbarkeit nur begrenzt durch das Verbot einer sittenwidrigen Belastung des Mieters (§ 138 BGB) und bei der Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch das Verbot unangemessener Benachteiligung nach § 9 AGBG7). Eine Umlegung (nur) der Betriebskosten nach § 27 II. BV stellt auf Grund der gesetzlichen Wertung8) keine unangemessene Benachteiligung dar. Die Umlegung weiterer Nebenkosten ist jedoch nach wie vor möglich. Wird allerdings (nur) die Umlegung von Betriebskosten vereinbart, können auch bei Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei der Vermietung von Wohnraum ebenfalls umlegungsfähig sind9).
b) Ebenso wie bisher erfordert jedoch die Umlegung von Mietnebenkosten auch bei Geschäftsräumen eine Vereinbarung. Der Grundsatz der Inklusivmiete wurde beibehalten.

3. Einseitiger Übergang von Inklusivmieten/Pauschalen zur Abrechnung
a) Wie sich aus § 556 a Abs. 2 Satz 3 BGB ergibt, kann der Wohnraumvermieter trotz der mißverständlichen Überschrift „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“ von einer Inklusivmiete oder Pauschale zu einer verursachungs- oder verbrauchsbezogenen Abrechnung ohne Zustimmung des Mieters übergehen. Grundgedanke dieser Regelung ist es, eine gerechtere Kostenverteilung herbeizuführen, die Sparsamkeit und damit auch den Umweltschutz zu fördern.
b) Es erscheint zunächst naheliegend, diesen Grundgedanken auch auf die Geschäftsraummiete zu übertragen. Gleichwohl erscheint eine analoge Anwendung von § 556 a Abs. 2 BGB auf die Geschäftsraummiete nicht angebracht. Geschäftsraummietverhältnisse bestehen im Vergleich zu Wohnraummietverhältnissen in unterschiedlichsten Formen und bei unterschiedlichsten tatsächlichen Gegebenheiten. Ein Übergang zur verursachungsbezogenen Abrechnung kann deshalb weit stärker als bei Wohnungen zu einer Kostenverschiebung zwischen den Mietern führen. Deshalb kann auch das urpsrüngliche Äquivalenzverhältnis, das in der Miethöhe zum Ausdruck gekommen ist, weit stärker gestört werden.
c) Dem Vermieter kann jedoch im Geschäftsraummietvertrag die Möglichkeit eingeräumt werden, durch einseitige Erklärung zu einer Nebenkostenumlegung mit Abrechnung überzugehen. Bei der Verwendung von Formularmietverträgen oder sonstigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dabei jedoch § 10 Nr. 4 AGBG zu beachten, dessen Grundsätze über § 9 AGBG auch bei der Geschäftsraummiete angewendet werden10). Dabei stellt die Rechtsprechung sehr strenge Anforderungen an die Wirksamkeit der Änderungsklausel. Sie ist grundsätzlich nur wirksam, wenn sie schwerwiegende Änderungsgründe nennt und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berück-sichtigt11). Zu einer angemessenen Berücksichtigung der Interessen des Mieters gehört es insbesondere, daß der Grundmietzins herabgesetzt wird, da an-sonsten eine zusätzliche finanzielle Belastung des Mieters einträte. Ferner wird man eine verursachungsbezogene Abrechnung nur für künftige Zeiträume als zulässig ansehen können, da sich der Mieter darauf einrichten können muß, daß er nunmehr nach Verursachung bezahlen muß. Eine dem § 556 a Abs. 2 BGB nachgebildete Vertragsklausel wird man auf Grund der gesetzlichen Wertung auch bei Nichtwohnräumen als zulässig ansehen12).

4. Abrechnungsmaßstäbe
a) § 556 a Abs. 1 BGB enthält eine Regelung für die Anwendung von Abrechnungsmaßstäben, die zum Tragen kommt, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine analoge Anwendung dieser Regelung auf Geschäftsraummietverhältnisse erscheint nicht sachgerecht. Angesichts der bereits erwähnten13) Vielgestaltigkeit von Geschäftsraummietverhältnissen ist die Regelung zu starr. Der Vermieter kann deshalb in Ermangelung einer vertraglichen Vereinbarung den Abrechnungsmaßstab nach billigem Ermessen bestimmen14).
b) Für eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe gilt dasselbe wie für den einseitigen Übergang zu einer Abrechnung15). § 556 a Abs. 2 BGB ist auch insoweit nicht analog anwendbar, kann aber im Rahmen der Prüfung einer Vereinbarung anhand von §§ 9, 10 Nr. 4 AGBG herangezogen werden.

5. Vorauszahlungen
a) Nach § 556 Abs. 2 Satz BGB dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Diese Vorschrift ist auf die Geschäftsraummiete entsprechend anzuwenden. Sie ist Ausdruck des auch in § 20 Abs. 3 Satz 1 NMV 1970 enthaltenen allgemeinen Rechtsgedankens, daß Vorauszahlungen den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag tunlichst nicht übersteigen sollen.
b) Einer analogen Anwendung nicht zugänglich ist jedoch die Regelung des § 560 Abs. 4 BGB über die einseitige Veränderung der Höhe der Vorauszahlungen. Die einseitigen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters sind ein Ausgleich dafür, daß die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung durch § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die Möglichkeit des Mieters, bei Ermäßigung der Betriebskosten die Vorauszahlungen zu senken, ist das Korrelat hierzu.
c) Die Parteien des Geschäftsraummietvertrages sind nicht gehindert, vertragliche Regelungen über eine einseitige Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen zu treffen16). Dabei müssen Voraussetzungen und Form des § 560 Abs. 4 BGB nicht beachtet werden. Eine entsprechende Vereinbarung verstößt auch nicht gegen § 9 AGBG17). Bei anderen Vereinbarungen müssen die Voraussetzungen von § 10 Nr. 4 i. V. m. § 9 AGBG beachtet werden18). Dabei wird man zwar die Begrenzung auf eine angemessene Höhe verlangen müssen19). Die Restriktion des § 560 Abs. 3 BGB, daß eine Abrechnung vorausgehen muß, ist auch bei der Verwendung von Formularmietverträgen auf die Geschäftsraummiete nicht zu übertragen, da sich gerade beim Geschäftsraummietverhältnis starke Schwankungen ergeben können, auf die eine prompte Reaktion erforderlich ist.
d) Beim Fehlen einer vertraglichen Regelung können in extremen Fällen die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage eingreifen, wenn sich die tatsächlichen Kosten von den Vorauszahlungen so weit entfernt haben, daß dem Vermieter die Vorfinanzierung nicht mehr zumutbar ist. Das führt allerdings nicht zu einem einseitigen Erhöhungsrecht, sondern nur zu einer Verpflichtung des Mieters, der Erhöhung zuzustimmen20).

6. Abrechnungspflicht und -frist
a) Daß über Vorauszahlungen abzurechnen ist, liegt in der Natur der Sache, so daß § 560 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB auch für die Geschäftsraummiete gilt.
b) Der ebenfalls in § 560 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB festgelegte Abrechnungszeitraum von einem Jahr ist für die Geschäftsraummiete nicht zwingend21). Der Abrechnungzeitraum kann frei vereinbart werden22). Durchweg üblich und zweckmäßig ist jedoch auch hier eine jährliche Abrechnung. Wird keine abweichende Vereinbarung getroffen, gilt deshalb nach der Verkehrssitte der Jahreszeitraum23).
c) Auch bei der Geschäftsraummiete wurde bereits bisher ein Zeitraum von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes als regelmäßig längste Frist zur Abrechnung für angemessen erachtet24). Einer entsprechenden Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB steht deshalb nichts entgegen. Abweichende Vereinbarungen sind grundsätzlich möglich25). Hierfür wird man allerdings bei der Verwendung von Formularmietverträgen einen triftigen Grund verlangen müssen. Der auch in § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 enthaltenen Frist ist nämlich Leitbildfunktion26) im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG zuzumessen. Der Mieter hat ein Recht auf möglichst baldige Abrechnung27).

7. Ausschlußfrist
a) Nach Ablauf der Abrechnungsfrist28) ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Regelung ist dem § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 nachgebildet. Diese Vorschrift wurde bisher auf andere Mietverhältnisse nicht entsprechend angewendet29). Durch die Neuregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB läßt sich jedoch die bisherige Argumentation nicht mehr aufrechterhalten, daß die Ausschlußfrist eine Sonderregelung für preisgebundenen Wohnraum ist. Sie ist vielmehr zu interpretieren als eine gesetzlich geregelte Ausprägung der Verwirkung, durch die dem Umstand Rechnung getragen wird, daß für Nachforderungen Fälligkeit und damit Verjährungsbeginn erst mit dem Zugang einer Abrechnung eintreten30). Dieser Gesichtspunkt trifft für Wohn- und Geschäftsräume in gleicher Weise zu. Gerade im Geschäftsleben sollen möglichst schnell klare Verhältnisse geschaffen werden. Eine analoge Anwendung ist deshalb geboten31).
b) Anderweitige vertragliche Regelungen sind jedoch möglich32). Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wird man abweichende Vereinbarungen zulassen können. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG ist nicht gegeben, da dem Mieter bei Versäumung der Abrechnungsfrist zahlreiche andere rechtliche Möglichkeiten zustehen33).
c) Ist eine Abrechnungsfrist vereinbart, muß durch Auslegung des Vertrages ermittelt werden, ob diese Frist als Ausschlußfrist gelten soll. Mangels anderer Anhaltspunkte ist hiervon auch bei der Verwendung von Formularmietverträgen nicht auszugehen34).

8. Einwendungen gegen Abrechnung
a) Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Wohnraummieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Diese Regelung ist nach den Intentionen des Gesetzgebers35) das Korrelat zum Nachforderungsausschluß des Vermieters nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB36). Bereits aus diesem Gesichtspunkt ist auch hier eine entsprechende Anwendung auf die Geschäftsraummiete gerechtfertigt. Darüber hinaus soll die Regelung der Rechtssicherheit dienen37), ein Gesichtspunkt, der bei der Geschäftsraummiete in gleicher Weise gilt. Schließlich ist auch hier darauf hinzuweisen, daß gerade der Geschäftsverkehr auf die schnelle Schaffung klarer Verhältnisse ausgerichtet ist.
b) Anderweitige vertragliche Vereinbarungen sind möglich38). Das gilt grundsätzlich auch für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Daß die Regelung für eine Verlängerung oder den Ausschluß der Einwendungsfrist keine entgegenstehende Leitbildfunktion im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG hat, ergibt sich schon daraus, daß auch bei Wohnraummietverhältnissen abweichende Vereinbarungen zugunsten des Mieters zulässig sind (§ 556 Abs. 4 BGB). Auch eine Verkürzung der Einwendungsfrist durch sogenannte Anerkenntnisklauseln, die auf einen fehlenden Widerspruch des Mieters abstellen, ist möglich39). Dabei sind jedoch die Voraussetzungen des § 10 Nr. 5 i. V. m. § 9 AGBG zu beachten40).

9. Pauschalen
a) Bei Wohnraummietverhältnissen muß die Betriebskostenpauschale ein Festbetrag sein41). Bei der Geschäftsraummiete können Pauschalen - vorbehaltlich der Beachtung des Preisklauselgesetzes - auch variabel ausgestaltet sein, z. B. in Abhängigkeit zur Höhe der Grundmiete stehen42).
b) Hinsichtlich der Höhe der Pauschale ist es für Wohnraummietverhältnisse bereits streitig geworden, ob die Angemessenheitsgrenze des § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB auch für Betriebskostenpauschalen gilt43). Für die Geschäftsraummiete gilt der Angemessenheitsgrundsatz jedenfalls nicht. Da dort keine Mietpreisbegrenzungen bestehen, können auch Pauschalen unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten vereinbart werden44).
c) Die Vorschriften über die einseitige Erhöhung und Herabsetzung der Betriebskostenpauschale (§ 560 Abs. 1 bis 3 BGB) sind auf Geschäftsraummietverhältnisse nicht anzuwenden. Es handelt sich dabei ebenso wie bei der Änderung der Vorauszahlungen45) um wohnungsspezifische Vorschriften.
d) Die Parteien können jedoch vertragliche Regelungen über die Anpassung der Pauschale an die veränderten Kosten treffen. Das in § 560 BGB vorgesehene Verfahren kann, muß aber nicht vereinbart werden. § 560 Abs. 6 BGB ist auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar.
Der Mietvertrag kann auch vorsehen, daß der Vermieter die jeweilige Höhe der Pauschale nach billigem Ermessen festsetzt. Dabei wird auch hier zu beachten sein, daß jedenfalls in Formularmietverträgen nur eine Änderung für die Zukunft möglich ist, wenn sich die Nebenkosten nicht rückwirkend erhöht haben. Andernfalls könnte der Vermieter eine verdeckte Abrechnung einführen, was dem Wesen einer Pauschale widerspricht. Das verstieße als unangemessene Benachteiligung und Verstoß gegen das Transparenzgebot gegen § 9 AGBG46).

Fußnoten:
1) Vgl. z. B. OLG Düsseldorf DWW 2000, 194 ff. für die Bestimmung des Umfanges einer Nebenkostenumlegungsmöglichkeit.
2) Die Regelungen der HeizkostenV sollen im Rahmen dieser Darstellung außer Betracht bleiben.
3) Siehe oben I. 1.
4) Unten II. 1.
5) Vgl. hierzu Schmid GE 2000, 160.
6) Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 170.
7) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 1126.
8) Oben I. 2.
9) OLG Celle ZMR 1999, 238.
10) Vgl. OLG Celle ZMR 1996, 209.
11) BGH BGHZ 124, 351 ff.
12) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2038 ff.
13) Oben II. 3. b).
14) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 4080.
15) Oben II. 3.
16) Vgl. LG Frankfurt a. M. WuM 1990, 271 [274].
17) Oben I. 2.
18) Vgl. oben II. 3. c).
19) Oben II. 5. a).
20) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3124.
21) Oben I. 4.
22) Vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1998, 219.
23) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3195.
24) OLG Hamburg ZMR 1989, 19.
25) Oben I. 4.
26) Oben I. 2.
27) OLG München ZMR 1997, 233 [234].
28) Oben II. 6.
29) Vgl. z. B. v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl., 1999, Rdn. 3690; Schmid, Miete und Mietprozeß, 2. Aufl., 2000, Kap. 5 Rdn. 313.
30) BGH WuM 1991, 150; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 115.
31) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3169.
32) Oben I. 4.
33) Vgl. ausführlich Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3152 ff.
34) Vgl. LG Limburg, WuM 1997, 120.
35) Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks.14/5663, S. 170.
36) Oben II. 7.
37) Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks.14/5663, S. 170.
38) Oben I. 4.
39) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3275.
40) OLG Düsseldorf ZMR 2000, 452 ff. m. Anm. Schmid; ders., Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 3275.
41) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2047.
42) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2053.
43) Verneinend Horst MDR 2001, 724; bejahend Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2046.
44) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2053.
45) Oben II. 5. b).
46) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rdn. 2116.

Autor: RiOLG Dr. Michael J. Schmid, München