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Nutzungsentschädigung
Keine Rückgabe durch Schlüsselaushändigung an Hauswart
09.08.2001 (GE 15/2001, 1022) Das Kammergericht hatte vor langen Jahren entschieden, daß es reicht, wenn der ausziehende Mieter dem Hauswart die Schlüssel in die Hand drückt. Das war aber nur eine Einzelfallentscheidung, wie derselbe Senat nunmehr klarstellt.
Der Fall: Der Mieter hatte bei seiner Räumung dem Hauswart die Schlüssel ausgehändigt und behauptet, es sei ein Räumungstermin mit der Hausverwaltung vereinbart gewesen, woraufhin der Hauswart erschienen sei. Die Weitergabe der Schlüssel durch den Hauswart verzögerte sich und der Vermieter verlangte Nutzungsentschädigung.
Das Urteil: Mit Urteil vom 2. Juni 2001 gab das Kammergericht der Klage statt und meinte, grundsätzlich sei der Hauswart nicht zur Entgegennahme von Schlüsseln bevollmächtigt. Wenn der Mieter das behaupte, müsse er konkret darlegen und beweisen, wann und wie der Vermieter oder die Hausverwaltung einen entsprechenden Auftrag erteilt habe. Bei der scheinbar entgegenstehenden Entscheidung des 8. Senats aus dem Jahre 1979 habe es sich um eine Billigkeitsentscheidung gehandelt, die nicht verallgemeinert werden dürfe.
Der Kommentar: So ganz eindeutig ist die Sache nicht. So vertritt etwa Gather in der 7. Auflage von Schmidt-Futterer (Rn. 24 zu § 556 BGB) die Auffassung, es reiche die Übergabe der Schlüssel an den Hauswart. Die zitierte Entscheidung des LG Osnabrück (WuM 1984, 2) betrifft allerdings den Fall, daß der Hauswart vom Vermieter „als der zuständige Mann für sämtliche Mietangelegenheiten“ bezeichnet worden war. Das dürfte in der Praxis eher die Ausnahme sein. Auch Sonnenschein (Staudinger, 13. Bearb., Rn. 9 zu § 556 BGB) scheint allerdings dieser Auffassung zuzuneigen, wenn er ausführt, daß die Übergabe an einen Besitzdiener immer ausreiche, weil dadurch der Vermieter selbst Besitzer wird.
Daß der Hauswart in einem sozialen Abhängigkeitsverhältnis im Sinne des § 855 steht, dürfte kaum zweifelhaft sein. Wird der Besitz (Wohnungsschlüssel, Räume) an den Besitzdiener (Hauswart) übertragen, ist im Rechtssinne nicht dieser Besitzer, sondern der Besitzer (Palandt-Bassenge, 60. Aufl., Rn. 4 zu § 855 BGB: Einkauf von Lebensmitteln durch Hausangestellte). Gleichwohl ist der Auffassung des Kammergerichts zuzustimmen. Wenn der Hauswart Verwaltungstätigkeiten übernimmt wie Wohnungsabnahmen oder das schlichte Entgegennehmen von Schlüsseln, sind die sich darauf beziehenden Teile des Hauswartslohns nicht als Betriebskosten umlegungsfähig. Diese Kosten muß also der Vermieter selbst tragen. Im Zweifel ist anzunehmen, daß der Vermieter eine solche für ihn wirtschaftlich nachteilige Tätigkeit des Hauswarts nicht angeordnet hat. Der Hauswart, der über seine vertraglichen Verpflichtungen hinaus tätig wird, ist dann weder als Vertreter noch als Besitzdiener anzusehen. Die Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart reicht also nur dann aus, wenn entweder ausdrücklich der Vermieter diesen als zuständige Person bezeichnet hatte oder durch langjährige Übung der Hauswart als befugt anzusehen war. Beides ist vom Mieter im Streitfall konkret darzulegen und nachzuweisen.
Mietrechtsreform: Keine Änderungen.
KG, Urteil vom 2. Juli 2001 - 8 U 1044/99 - Wortlaut Seite 1059
Das Urteil: Mit Urteil vom 2. Juni 2001 gab das Kammergericht der Klage statt und meinte, grundsätzlich sei der Hauswart nicht zur Entgegennahme von Schlüsseln bevollmächtigt. Wenn der Mieter das behaupte, müsse er konkret darlegen und beweisen, wann und wie der Vermieter oder die Hausverwaltung einen entsprechenden Auftrag erteilt habe. Bei der scheinbar entgegenstehenden Entscheidung des 8. Senats aus dem Jahre 1979 habe es sich um eine Billigkeitsentscheidung gehandelt, die nicht verallgemeinert werden dürfe.
Der Kommentar: So ganz eindeutig ist die Sache nicht. So vertritt etwa Gather in der 7. Auflage von Schmidt-Futterer (Rn. 24 zu § 556 BGB) die Auffassung, es reiche die Übergabe der Schlüssel an den Hauswart. Die zitierte Entscheidung des LG Osnabrück (WuM 1984, 2) betrifft allerdings den Fall, daß der Hauswart vom Vermieter „als der zuständige Mann für sämtliche Mietangelegenheiten“ bezeichnet worden war. Das dürfte in der Praxis eher die Ausnahme sein. Auch Sonnenschein (Staudinger, 13. Bearb., Rn. 9 zu § 556 BGB) scheint allerdings dieser Auffassung zuzuneigen, wenn er ausführt, daß die Übergabe an einen Besitzdiener immer ausreiche, weil dadurch der Vermieter selbst Besitzer wird.
Daß der Hauswart in einem sozialen Abhängigkeitsverhältnis im Sinne des § 855 steht, dürfte kaum zweifelhaft sein. Wird der Besitz (Wohnungsschlüssel, Räume) an den Besitzdiener (Hauswart) übertragen, ist im Rechtssinne nicht dieser Besitzer, sondern der Besitzer (Palandt-Bassenge, 60. Aufl., Rn. 4 zu § 855 BGB: Einkauf von Lebensmitteln durch Hausangestellte). Gleichwohl ist der Auffassung des Kammergerichts zuzustimmen. Wenn der Hauswart Verwaltungstätigkeiten übernimmt wie Wohnungsabnahmen oder das schlichte Entgegennehmen von Schlüsseln, sind die sich darauf beziehenden Teile des Hauswartslohns nicht als Betriebskosten umlegungsfähig. Diese Kosten muß also der Vermieter selbst tragen. Im Zweifel ist anzunehmen, daß der Vermieter eine solche für ihn wirtschaftlich nachteilige Tätigkeit des Hauswarts nicht angeordnet hat. Der Hauswart, der über seine vertraglichen Verpflichtungen hinaus tätig wird, ist dann weder als Vertreter noch als Besitzdiener anzusehen. Die Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart reicht also nur dann aus, wenn entweder ausdrücklich der Vermieter diesen als zuständige Person bezeichnet hatte oder durch langjährige Übung der Hauswart als befugt anzusehen war. Beides ist vom Mieter im Streitfall konkret darzulegen und nachzuweisen.
Mietrechtsreform: Keine Änderungen.
KG, Urteil vom 2. Juli 2001 - 8 U 1044/99 - Wortlaut Seite 1059
