Wirtschaftlichkeit, Fahrstuhl, Vorwegabzug

26.07.2001 (GE 14/2001, 961) Der Vermieter muß die Wirtschaftlichkeit des Betriebskostenansatzes darlegen, wenn streitig ist, ob die angefallenen Kosten erforderlich waren - auch in einem Luxuswohngebäude ist dreimalige Reinigung in der Woche zu aufwendig.

Der Fall: Um ein ganzes Bündel von Fragen ging es in einem Prozeß um die Zulässigkeit und Verteilung von Betriebskosten vor dem Landgericht Hamburg.

Das Urteil: In seinem Urteil vom 27. Juni 2000 hatte sich das Landgericht Hamburg zunächst mit ungewöhnlich hohen Reinigungskosten zu befassen. Auch in einem repräsentativen Gebäude verstoße es gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, das Treppenhaus dreimal wöchentlich reinigen zu lassen. Zweimal reiche auch aus. Für die Fahrstuhlkosten bei einem Vollwartungsvertrag, der also auch Instandhaltungen enthielt, schätzte das Landgericht den Instandhaltungskostenansatz auf 37 %, so daß nur 63 % der Gesamtkosten als Betriebskosten galten. Bei der Grundsteuer war ein Vorwegabzug nötig, da für Geschäftsräume nach dem Ertragswertverfahren höhere Grundsteuern anfielen. Eine mietvertragliche Vereinbarung über den Umlegungsmaßstab hielt das Landgericht für unklar und damit unwirksam. Schließlich kürzte das Landgericht auch im Vergleich zum Vorjahr erheblich angestiegene Wasserkosten, die nicht plausibel waren. Nach der Beweisaufnahme war es möglich, daß diese durch einen Rohrbruch entstanden waren; der Beweis des Gegenteils war dem Vermieter nicht geglückt.
LG Hamburg, Urteil vom 27. Juni 2000 - 316 S 15/00 - (rechtskräftig) Wortlaut Seite 992