Erlangungsinteresse grundsätzlich nicht überprüfbar

12.07.2001 (GE 13/2001, 900) Bei der Eigenbedarfskündigung stehen sich zwei - grundgesetzlich geschützte - entgegengesetzte Interessen gegenüber. Diese sind allerdings nicht bei der Frage, ob ein Eigenbedarf besteht oder nicht, gegeneinander abzuwägen, sondern erst bei der Anwendung der sogenannten Sozialklausel.

Der Fall: Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs und begründete dies damit, er brauche eine größere Wohnung wegen ernsthaften Kinderwunsches. Auch wolle er ein eigenes Arbeitszimmer für sich und ein Zimmer für seine 16jährige Tochter einrichten. Der Mieter widersprach insbesondere im Hinblick auf die über 20jährige Mietdauer.

Das Urteil: Mit Urteil vom 14. Mai 2001 gab das Amtsgericht Potsdam der Räumungsklage statt und meinte, wegen des Widerspruchs des Mieters sei eine Klage auf zukünftige Räumung zulässig. Sie sei auch begründet, da ein ernsthafter und nachvollziehbarer Eigenbedarfswunsch bestehe, der grundsätzlich vom Gericht nicht überprüfbar sei. Das Bestreiten des Mieters mit Nichtwissen sei nicht ausreichend, die Indizien, auf die sich der Vermieter zur Bekräftigung seines Eigenbedarfs berufen hatte, zu erschüttern. Gründe für die Anwendung der Sozialklausel seien nicht ausreichend dargelegt, so daß lediglich eine kurze Räumungsfrist in Betracht kam.

Tip: 1. Trotz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverfassungsgerichts glauben noch immer viele, bei der Eigenbedarfskündigung seien die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander abzuwägen. Das ist, wie das Amtsgericht zu Recht ausführt, unrichtig. Bei der Prüfung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung wird allein auf die Person des Vermieters und dessen Erlangungsinteresse abgestellt.
2. Vermieter sollten sich allerdings nicht auf die mißverständlichen, wenn nicht gar falschen Ausführungen des Gerichts zum Bestreiten des Eigenbedarfs verlassen. Der Vermieter trägt nämlich hier die volle Beweislast (BVerfG NJW-RR 1995, 392; Schmidt-Futterer/Blank Rdn. 67 ff. zu § 564 b BGB). Eine Beweisaufnahme mit den Mitteln der ZPO, notfalls auch im Wege der Parteivernehmung, ist daher in diesen Fällen unumgänglich.
3. Mieteranwälte sollten sich vor frühzeitigem Widerspruch hüten. Dieser macht eine Klage auf zukünftige Räumung nach § 259 ZPO zulässig. Der Widerspruch nach § 556 a BGB kann bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden; wenn der Vermieter nicht darüber belehrt hatte, auch noch später.

Mietrechtsreform: Keine Änderung.
AG Potsdam, Urteil vom 14. Mai 2001 - 24 C 467/00 - Wortlaut Seite 929