Nicht immer wird Erwerber Vermieter

12.07.2001 (GE 13/2001, 899) Nach § 571 BGB tritt der Erwerber an die Stelle des Veräußerers und wird neuer Vermieter. Das aber nur dann, wenn der Vermieter auch Eigentümer war.

Der Fall: Eine Kommanditgesellschaft hatte das Grundstück gekauft, war aber noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Schon vor der Eintragung vermietete sie an die Beklagte das Grundstück zum Betrieb einer Tankstelle. Später veräußerte sie das Grund-stück weiter. Die Mieterin meinte u. a., damit stünden der KG keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr zu.

Das Urteil: Mit Urteil vom 12. April 2001 folgte das Landgericht Stendal dem nicht und verwies darauf, daß die Rechtsfolgen des § 571 BGB nur dann eingreifen, wenn der Vermieter auch Eigentümer war. Der bloß beabsichtigte Eigentumserwerb reicht nicht. Da die Vermieterin zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht im Grundbuch eingetragen war, blieb sie also auch nach der Veräußerung weiter in der Vermieterstellung.

Kommentar: Siehe auch ausführliche Anmerkungen von Luckey Seite 908. Das Urteil ist durchaus zweifelhaft. Zum einen fällt die sprachliche Ungenauigkeit auf, wenn von Veräußerung und Erwerb die Rede ist, während der Kaufvertrag gemeint ist. Daß diese Ungenauigkeit sich auch im notariellen Kaufvertrag wiederfand, spielt keine Rolle. Zu unterscheiden sind nämlich der dingliche und der schuldrechtliche Teil (Kaufvertrag). Hier gibt es einen Verkäufer und einen Käufer. Davon getrennt ist der dingliche Vertrag, der den Eigentumserwerb betrifft. Hier spricht das Gesetz vom Veräußerer und vom Erwerber; der Eigentumserwerb wird mit der Eintragung im Grundbuch abgeschlossen.
Das Kernproblem betrifft die Frage, ob § 571 BGB dann ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter erst nach Abschluß des Mietvertrages (aber vor der Veräußerung) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Das dürfte entgegen der Meinung des Landgerichts Stendal eher zu bejahen sein, denn für die Frage der Identität zwischen Vermieter und Veräußerer kommt es nicht auf den Abschluß des Mietvertrages, sondern auf den der Weiterveräußerung an einen Dritten an. Zu diesem Zeitpunkt war aber die Vermieterin schon längst im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Die vom Landgericht Stendal zitierten Fundstellen stützen das Urteil nicht. In dem vom Landgericht München entschiedenen Fall war für den Vermieter zwar eine Vormerkung eingetragen gewesen, er war jedoch zu keinem Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ähnlich war es in dem vom BGH entschiedenen Fall. Entscheidender Zeitpunkt muß daher die Weiterveräußerung durch den Vermieter sein. War er zu diesem Zeitpunkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wird der Erwerber neuer Vermieter.

Mietrechtsreform: Keine Änderungen.
LG Stendal, Urteil vom 12. April 2001 - 31 O 5/01 - Wortlaut Seite 925