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Kauf bricht nicht Miete
Vermietung durch später erwerbenden Eigentümer
12.07.2001 (GE 13/2001, 908) Anmerkung zu Landgericht Stendal, Urteil vom 12. April 2001 - 31 O 5/01, Wortlaut Seite 925
1. Das Urteil des LG Stendal
In einem Urteil vom 12. April 2001 hatte eine Kammer für Handelssachen des Landgerichts Stendal darüber zu entscheiden, inwieweit ein Mietvertrag gemäß § 571 BGB auch dann auf den Erwerber eines Grundstücks übergeht, wenn der Veräußerer zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch nicht Eigentümer des Grundstücks war. Das Gericht hat entgegen der in der Praxis wohl verbreiteten Ansicht entschieden, daß ein Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 571 BGB nur dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Vermietung Eigentümer des Grund-stücks war. In dem zu entscheidenden Fall war die Vermieterin erst vier Jahre nach Abschluß des Mietvertrages und kurz vor Umschreibung des Grundstücks auf den weiteren Erwerber ins Grundbuch eingetragen worden. Ein Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 571 BGB wurde durch das Landgericht aufgrund dieser Sachlage abgelehnt, und eine nach Eintragung des Erwerbers an den Erwerber gerichtete außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb als unwirksam angesehen, weil die Kündigung nicht an den Vermieter gerichtet gewesen sei.
2. Der Wortlaut des Gesetzes
§ 571 Abs. 1 BGB lautet: „Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Die allein auf den Wortlaut gestützte Auslegung der Vorschrift würde die Entscheidung des Landgerichts Stendal als falsch erscheinen lassen, weil auch ein Vermieter, der vor seinem Eigentumserwerb vermietet hat, tatbestandlich erfaßt wäre und seinen Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks an das Mietverhältnis binden würde. Auch er ist veräußernder Vermieter, sofern er zumindest im Wege des Durchgangserwerbs und nicht unter Abtretung seiner Auflassungsansprüche veräußert (das weitere Tatbestandsmerkmal der Überlassung der Mietsache bzw. der Übernahme der Vermieterverpflichtung durch den [Zweit-] Erwerber gem. § 578 BGB soll hier nicht weiter erörtert werden). Zum Teil wird es deshalb für ausreichend gehalten, wenn der Vermieter zu einem beliebigen Zeitpunkt vor der Veräußerung des Grundstücks Eigentum erwirbt (Marquardt ZMR 1989, 84 [85]; wohl auch Sternel Mietrecht I., 3. Aufl., Rn. 55) oder es heißt nur pauschal, Vermieter und Veräußerer müßten identisch sein (BGH NJW 1974, 1551; Palandt-Putzo, 60. Aufl., § 571, Rn. 6), so daß offenbleibt, wann diese Identität gegeben sein muß (unklar insoweit auch MK-Voelskow, 3. Aufl., § 571, Rn. 8 ff.).
3. Motive des Gesetzgebers
Vor Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs galt noch vielfach die Regelung „Kauf bricht Miete“. Das französische, badische und preußische Allgemeine Landrecht folgten dagegen dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz ist nach heftigen Beratungen mit § 571 BGB in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen worden und findet sich im Mietrechtsreformgesetz zusätzlich als amtliche Überschrift zu § 566 BGB wieder. Die im Rahmen der Beratungen angedachte vermittelnde Lösung, dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht einzuräumen, wie es das österreichische, sächsische, schweizerische und bayerische Recht sowie der erste Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorsahen, wurde nur in § 57 ZVG (heute § 57 ff. ZVG) gewählt, so daß ein Sonderkündigungsrecht nur bei einem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung besteht.
Aus dieser Entstehungsgeschichte wird abgeleitet, daß die §§ 571 ff. BGB als ausgesprochene Mieterschutzbestimmungen anzusehen sind (Staudinger-Emmerich, 13. Aufl., § 571, Rn. 4). Dies rechtfertigt jedoch keine ausufernde analoge Anwendung der Vorschrift (vgl. BGH MDR 1964, 308; vgl. auch zu Recht kritisch Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rn. 43), die nicht mehr der Intention des Gesetzgebers entspricht. Der Schutzzweck muß auf die Fälle des schutzwür-digen Vertrauens auf den Bestand des Mietverhältnisses beschränkt bleiben und der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in diesem Sinne verstanden werden. Der Bestimmung der Anknüpfungstatsachen für das Vertrauen kommt damit eine erhebliche Bedeutung zu.
4. Vertrauensschutz
Zur Überraschung des heutigen Praktikers wurde über die Rechtsnatur des § 571 insbesondere in den 20er Jahren und wird zum Teil auch heute noch rege diskutiert (siehe nur Gschnitzer, Miete vom Nichtberechtigten, AcP 123 [1925], S. 43-84). Die Wirkungen des § 571 BGB werden vielfach als „Verdinglichung obligatorischer Rechte“ bezeichnet (siehe insbesondere Dulckeit, Die Verdinglichung obligatorischer Rechte, 1951; Canaris, Die Verdinglichung obligatorischer Rechte, in: Festschrift für Flume I, 1978, S. 371). Auf Grund der in § 571 BGB angeordneten Bindung des Mietrechts an das Eigentum wird zum Teil angenommen, daß die Vermietung eines Grundstücks als Verfügung im Sinne der §§ 893 und 2367 anzusehen sei. Im Rahmen der Beratungen zu der Vorschrift wurde sogar angedacht, eine Eintragung des vom Eigentümer eingeräumten Mietrechts ins Grundbuch zuzulassen (vgl. Mugdan, Materialien II, Seite 212 ff., 815 ff., 1253 f.). Die damit verbundenen praktischen Probleme ließen den Gesetzgeber von dieser Idee Abstand nehmen. Heute wird überwiegend vertreten, § 571 BGB ordne den Eintritt des Erwerbers in das gesamte Mietverhältnis an. Es handele sich nicht um den typischen Fall einer Rechtsnachfolge. Zwischen dem Erwerber und dem Mieter entstehe vielmehr ein Mietverhältnis kraft Gesetzes mit demselben Inhalt des Mietverhältnisses, wie es zwischen dem Veräußerer und dem Mieter bestanden hat (vgl. insbesondere die Rechtsprechung RGZ 59, 177 [188]; 68, 10 [12]; BGHZ 53, 174 [179]; MK-Voelskow, a. a. O., Rn. 17).
Unabhängig von der rechtlichen Einordnung des § 571 und den von der Norm ausgelösten Rechtsfolgen wird aus der Diskussion deutlich, daß eine Verdinglichung des Mietrechts nur bei einer Vermietung durch den Eigentümer gewollt war, so daß allein die Eigentumslage zum Zeitpunkt der Vermietung Basis für den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ und damit Grundlage des Vertrauensschutzes vor einer „Austreibung“ sein sollte. Verdinglichung obligatorischer Rechte bedeutet, daß das vom Eigentümer erworbene Mietrecht weiter wirkt als es der Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse zulassen würde. § 571 wird deshalb als Durchbrechung des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse angesehen (Marquardt ZMR 1989, 84). Diese Durchbrechung läßt sich nur rechtfertigen, wenn über das Vertrauen auf den Bestand eines Rechtsverhältnisses hinaus ein Vertrauensschutz auch gegenüber Dritten gerechtfertigt ist. Dies ist nach der gesetzlichen Konzeption und den Motiven des Gesetzgebers gegeben, wenn das Mietrecht von dem wahren Berechtigten, dem Eigentümer, eingeräumt wurde. Die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Vermieters oder zugunsten des Erwerbers ist in diesem Zusammenhang ebensowenig relevant (BGHZ 13, 1 [13 ff.]; LG München I NJW 1962, 2159; Soergel-Heintzmann, 12. Aufl., § 571, Rn. 6; a. A. bei Auflassungsvormerkung für Vermieter: Marquardt, a. a. O., der sich für eine analoge Anwendung ausspricht), wie eine Unrichtigkeit des Grundbuchs, so daß ein gutgläubiger Erwerb des veräußerungsfesten Mietrechts nicht in Betracht kommt (Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rn. 11, m. w. N.; vgl. auch Gschnitzer, a. a. O., Seite 51 und 62). Maßgeblich ist allein, ob das Mietrecht von dem wahren Eigentümer eingeräumt wurde. Die Eintragung einer Vormerkung ausreichen zu lassen, erscheint zumindest in der heutigen Rechtspraxis als ungeeignet, weil für den Veräußerer häufig zugleich eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen wird. Es wird sich dann schwer entscheiden lassen, wer auf Grund welcher Vormerkung berechtigt sein soll, Vermietungen zu Lasten (heute eher zugunsten) des späteren Eigentümers vorzunehmen.
Das Identitätserfordernis des § 571 BGB setzt deshalb voraus, daß der Grund-stückseigentümer das Grundstück vermietet (LG München I NJW 1962, 2159; Staudinger-Emmerich, a. a. O., § 571 Rn. 12 sowie Rn. 41; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., § 571, Rn. 12; Bub/Treier, 3. Aufl., Rn. 861; wohl auch Soergel-Heintzmann, a. a. O., Rn. 6). Für die Anwendbarkeit des § 571 BGB muß der Vermieter schon zum Zeitpunkt der Vermietung Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter erst zu einem späteren Zeitpunkt Eigentümer wird, da der Mieter dann lediglich auf den Bestand eines Schuldverhältnisses vertraut hat, ohne sich auf einen darüber hinausgehenden Vertrauenstatbestand berufen zu können.
Für die Anwendung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ bleibt dann kein Raum.
In einem Urteil vom 12. April 2001 hatte eine Kammer für Handelssachen des Landgerichts Stendal darüber zu entscheiden, inwieweit ein Mietvertrag gemäß § 571 BGB auch dann auf den Erwerber eines Grundstücks übergeht, wenn der Veräußerer zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch nicht Eigentümer des Grundstücks war. Das Gericht hat entgegen der in der Praxis wohl verbreiteten Ansicht entschieden, daß ein Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 571 BGB nur dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Vermietung Eigentümer des Grund-stücks war. In dem zu entscheidenden Fall war die Vermieterin erst vier Jahre nach Abschluß des Mietvertrages und kurz vor Umschreibung des Grundstücks auf den weiteren Erwerber ins Grundbuch eingetragen worden. Ein Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 571 BGB wurde durch das Landgericht aufgrund dieser Sachlage abgelehnt, und eine nach Eintragung des Erwerbers an den Erwerber gerichtete außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb als unwirksam angesehen, weil die Kündigung nicht an den Vermieter gerichtet gewesen sei.
2. Der Wortlaut des Gesetzes
§ 571 Abs. 1 BGB lautet: „Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Die allein auf den Wortlaut gestützte Auslegung der Vorschrift würde die Entscheidung des Landgerichts Stendal als falsch erscheinen lassen, weil auch ein Vermieter, der vor seinem Eigentumserwerb vermietet hat, tatbestandlich erfaßt wäre und seinen Rechtsnachfolger im Eigentum des Grundstücks an das Mietverhältnis binden würde. Auch er ist veräußernder Vermieter, sofern er zumindest im Wege des Durchgangserwerbs und nicht unter Abtretung seiner Auflassungsansprüche veräußert (das weitere Tatbestandsmerkmal der Überlassung der Mietsache bzw. der Übernahme der Vermieterverpflichtung durch den [Zweit-] Erwerber gem. § 578 BGB soll hier nicht weiter erörtert werden). Zum Teil wird es deshalb für ausreichend gehalten, wenn der Vermieter zu einem beliebigen Zeitpunkt vor der Veräußerung des Grundstücks Eigentum erwirbt (Marquardt ZMR 1989, 84 [85]; wohl auch Sternel Mietrecht I., 3. Aufl., Rn. 55) oder es heißt nur pauschal, Vermieter und Veräußerer müßten identisch sein (BGH NJW 1974, 1551; Palandt-Putzo, 60. Aufl., § 571, Rn. 6), so daß offenbleibt, wann diese Identität gegeben sein muß (unklar insoweit auch MK-Voelskow, 3. Aufl., § 571, Rn. 8 ff.).
3. Motive des Gesetzgebers
Vor Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs galt noch vielfach die Regelung „Kauf bricht Miete“. Das französische, badische und preußische Allgemeine Landrecht folgten dagegen dem Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz ist nach heftigen Beratungen mit § 571 BGB in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen worden und findet sich im Mietrechtsreformgesetz zusätzlich als amtliche Überschrift zu § 566 BGB wieder. Die im Rahmen der Beratungen angedachte vermittelnde Lösung, dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht einzuräumen, wie es das österreichische, sächsische, schweizerische und bayerische Recht sowie der erste Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuchs vorsahen, wurde nur in § 57 ZVG (heute § 57 ff. ZVG) gewählt, so daß ein Sonderkündigungsrecht nur bei einem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung besteht.
Aus dieser Entstehungsgeschichte wird abgeleitet, daß die §§ 571 ff. BGB als ausgesprochene Mieterschutzbestimmungen anzusehen sind (Staudinger-Emmerich, 13. Aufl., § 571, Rn. 4). Dies rechtfertigt jedoch keine ausufernde analoge Anwendung der Vorschrift (vgl. BGH MDR 1964, 308; vgl. auch zu Recht kritisch Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rn. 43), die nicht mehr der Intention des Gesetzgebers entspricht. Der Schutzzweck muß auf die Fälle des schutzwür-digen Vertrauens auf den Bestand des Mietverhältnisses beschränkt bleiben und der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in diesem Sinne verstanden werden. Der Bestimmung der Anknüpfungstatsachen für das Vertrauen kommt damit eine erhebliche Bedeutung zu.
4. Vertrauensschutz
Zur Überraschung des heutigen Praktikers wurde über die Rechtsnatur des § 571 insbesondere in den 20er Jahren und wird zum Teil auch heute noch rege diskutiert (siehe nur Gschnitzer, Miete vom Nichtberechtigten, AcP 123 [1925], S. 43-84). Die Wirkungen des § 571 BGB werden vielfach als „Verdinglichung obligatorischer Rechte“ bezeichnet (siehe insbesondere Dulckeit, Die Verdinglichung obligatorischer Rechte, 1951; Canaris, Die Verdinglichung obligatorischer Rechte, in: Festschrift für Flume I, 1978, S. 371). Auf Grund der in § 571 BGB angeordneten Bindung des Mietrechts an das Eigentum wird zum Teil angenommen, daß die Vermietung eines Grundstücks als Verfügung im Sinne der §§ 893 und 2367 anzusehen sei. Im Rahmen der Beratungen zu der Vorschrift wurde sogar angedacht, eine Eintragung des vom Eigentümer eingeräumten Mietrechts ins Grundbuch zuzulassen (vgl. Mugdan, Materialien II, Seite 212 ff., 815 ff., 1253 f.). Die damit verbundenen praktischen Probleme ließen den Gesetzgeber von dieser Idee Abstand nehmen. Heute wird überwiegend vertreten, § 571 BGB ordne den Eintritt des Erwerbers in das gesamte Mietverhältnis an. Es handele sich nicht um den typischen Fall einer Rechtsnachfolge. Zwischen dem Erwerber und dem Mieter entstehe vielmehr ein Mietverhältnis kraft Gesetzes mit demselben Inhalt des Mietverhältnisses, wie es zwischen dem Veräußerer und dem Mieter bestanden hat (vgl. insbesondere die Rechtsprechung RGZ 59, 177 [188]; 68, 10 [12]; BGHZ 53, 174 [179]; MK-Voelskow, a. a. O., Rn. 17).
Unabhängig von der rechtlichen Einordnung des § 571 und den von der Norm ausgelösten Rechtsfolgen wird aus der Diskussion deutlich, daß eine Verdinglichung des Mietrechts nur bei einer Vermietung durch den Eigentümer gewollt war, so daß allein die Eigentumslage zum Zeitpunkt der Vermietung Basis für den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ und damit Grundlage des Vertrauensschutzes vor einer „Austreibung“ sein sollte. Verdinglichung obligatorischer Rechte bedeutet, daß das vom Eigentümer erworbene Mietrecht weiter wirkt als es der Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse zulassen würde. § 571 wird deshalb als Durchbrechung des Grundsatzes der Relativität der Schuldverhältnisse angesehen (Marquardt ZMR 1989, 84). Diese Durchbrechung läßt sich nur rechtfertigen, wenn über das Vertrauen auf den Bestand eines Rechtsverhältnisses hinaus ein Vertrauensschutz auch gegenüber Dritten gerechtfertigt ist. Dies ist nach der gesetzlichen Konzeption und den Motiven des Gesetzgebers gegeben, wenn das Mietrecht von dem wahren Berechtigten, dem Eigentümer, eingeräumt wurde. Die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Vermieters oder zugunsten des Erwerbers ist in diesem Zusammenhang ebensowenig relevant (BGHZ 13, 1 [13 ff.]; LG München I NJW 1962, 2159; Soergel-Heintzmann, 12. Aufl., § 571, Rn. 6; a. A. bei Auflassungsvormerkung für Vermieter: Marquardt, a. a. O., der sich für eine analoge Anwendung ausspricht), wie eine Unrichtigkeit des Grundbuchs, so daß ein gutgläubiger Erwerb des veräußerungsfesten Mietrechts nicht in Betracht kommt (Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rn. 11, m. w. N.; vgl. auch Gschnitzer, a. a. O., Seite 51 und 62). Maßgeblich ist allein, ob das Mietrecht von dem wahren Eigentümer eingeräumt wurde. Die Eintragung einer Vormerkung ausreichen zu lassen, erscheint zumindest in der heutigen Rechtspraxis als ungeeignet, weil für den Veräußerer häufig zugleich eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen wird. Es wird sich dann schwer entscheiden lassen, wer auf Grund welcher Vormerkung berechtigt sein soll, Vermietungen zu Lasten (heute eher zugunsten) des späteren Eigentümers vorzunehmen.
Das Identitätserfordernis des § 571 BGB setzt deshalb voraus, daß der Grund-stückseigentümer das Grundstück vermietet (LG München I NJW 1962, 2159; Staudinger-Emmerich, a. a. O., § 571 Rn. 12 sowie Rn. 41; RGRK-Gelhaar, 12. Aufl., § 571, Rn. 12; Bub/Treier, 3. Aufl., Rn. 861; wohl auch Soergel-Heintzmann, a. a. O., Rn. 6). Für die Anwendbarkeit des § 571 BGB muß der Vermieter schon zum Zeitpunkt der Vermietung Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter erst zu einem späteren Zeitpunkt Eigentümer wird, da der Mieter dann lediglich auf den Bestand eines Schuldverhältnisses vertraut hat, ohne sich auf einen darüber hinausgehenden Vertrauenstatbestand berufen zu können.
Für die Anwendung des Grundsatzes „Kauf bricht nicht Miete“ bleibt dann kein Raum.
Autor: RA Dr. Christian Luckey
