Was wird anders - bei der Mietkaution?

12.07.2001 (GE 13/2001, 907) Die Mietkaution ist nach wie vor das einzige Mittel für den Vermieter, sich gegen finanzielle Verluste durch Vertragsverletzungen des Mieters abzusichern.

Jeder Vermieter sollte eine solche Kaution im Mietvertrag vereinbaren, auch wenn ihm das vielleicht auf den ersten Blick und unter moralischen Gesichtspunkten zunächst einmal „gegen den Strich“ gehen sollte. Aber unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ist es eigentlich klar, daß an der Vereinbarung einer Mietkaution kein Weg vorbei geht. Und weiterhin ist klar, daß mit der Kaution nur so umgegangen werden darf, daß sie dem Vermieter die maximale Sicherheit bietet. Damit verbieten sich alle Verhaltensweisen von selbst, die zwar auf den ersten Blick besonders „fair“ aussehen, im Endergebnis aber die Sicherungsfunktion der Kaution entwerten. Der Mieter hat durch das richtige Verhalten des Vermieters ja auch keinen Nachteil: Hat er sich vertragsgerecht verhalten, hat der Vermieter gegen ihn auch keine Forderungen und gibt nach Vertragsende die Kaution an ihn (verzinst) zurück; hat er sich nicht vertragsgerecht verhalten, ist er auch nicht schutz-würdig, wenn der Vermieter zur Erfüllung seiner Forderungen auf die Kaution zu-rückgreift. Daran sollte jeder Vermieter denken.

Zur Zeit - in das Mietgesetz eingeführt ab dem 1. Januar 1983 - ist die Mietkaution in § 550 b BGB geregelt. Dort ist zwar keine spezielle Art der Kautionsleistung festgelegt, so daß alle Möglichkeiten von der (Bank-) Bürgschaft über die Verpfändung von Wertpapieren, von der Gehaltsabtretung bis zur Barkaution offenbleiben. Lediglich die betragsmäßige Obergrenze ist definiert: Die Kaution, in welcher Form auch immer geleistet, darf den Betrag von drei Monatsgrundmieten nicht übersteigen, „eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 550 b Abs. 3 BGB).
Die ausführlichsten Regelungen enthält das Gesetz jedoch in § 550 b Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BGB zur Barkaution, der der Vermieter ohnehin aus praktischen Gründen den Vorzug vor jeder anderen Form der Sicherheitsleistung geben sollte. Zur Zeit gilt, daß der Mieter die Barkaution - sofern er es wünscht - in drei gleichen Monatsraten (entsprechend der Obergrenze von drei Monatsgrundmieten) zahlen darf, wobei die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses zahlbar ist. Die Barkaution hat der Vermieter von seinem sonstigen Vermögen getrennt (!) „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen“. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution, werden dem Mieter also nicht jährlich ausgezahlt (was manche Vermieter immer noch machen). Von der Verzinsungspflicht ausgenommen sind lediglich Kautionen bei Mietverträgen über „Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist“.

Die Regelung der Mietkaution im neuen Mietrecht findet sich zunächst einmal in § 551 BGB-neu. Die jetzt vorliegende endgültige Formulierung weist gegenüber den früheren Vorstellungen des Gesetzgebers, insbesondere gegenüber dem ersten Regierungsentwurf vom Frühjahr 2000, einige Änderungen auf, vor allem den Verzicht auf das ursprünglich vorgesehene Wahlrecht des Mieters zwischen Barkaution und Bürgschaft, wobei noch nicht einmal eine Bankbürgschaft (schon gar nicht eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern) vorgesehen war, sondern lediglich die Benennung eines „tauglichen Bürgen“, was immer das auch sein mag. Die Neuregelung der Mietkaution legt sich, wie auch schon die bisherige Regelung, nicht auf eine bestimmte Form der Sicherheitsleistung fest, läßt also wie auch schon bisher verschiedene Möglichkeiten zu. Auch läßt sich aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes entnehmen, daß nach wie vor das Wahl- und Bestimmungsrecht über die Form der Mietkaution beim Vermieter liegt. Insoweit wird sich also wohl nichts ändern, nach wie vor wird es mehrere Formen der Mietkaution geben, nach wie vor wird man dem Vermieter auch für die Zukunft die Vereinbarung einer Barkaution zu empfehlen haben. Nach wie vor wird auch die gesetzliche Obergrenze der Kaution bei drei Monatsgrundmieten liegen, „ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“.

Wie auch schon im bisherigen Recht liegt das Schwergewicht der gesetzlichen Regelung auf der Barkaution. Auch in Zukunft wird der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB-neu zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt sein (wenn er es wünscht), wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Auch in Zukunft muß die Kautionsanlage vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Die Verzinsungspflicht entfällt auch weiterhin bei Mietverhältnissen über Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
Eine - u. U. wesentliche - Änderung gibt es bei der Form der Anlage der Mietkaution. Grundsätzlich bestimmt auch das neue Mietrecht, daß die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen ist. Im Gegensatz zum „alten“ Mietrecht ist dies allerdings nicht die allein im Gesetz vorgesehene Geldanlage, wobei auch unter dessen Geltung schon gelegentlich einmal über ertragsstärkere Anlageformen nachgedacht wurde. Vielmehr können die Vertragsparteien nach der neuen Regelung jetzt auch „ganz offiziell“ eine andere Anlageform vereinbaren, wobei allerdings (was in der „alten“ Regelung umstritten ist) die (höheren) Erträge eindeutig dem Mieter zustehen und die Kaution erhöhen. Nach der Neuregelung des Mietrechts wird es möglich sein, sofern beide Vertragspartner einverstanden sind, auch ganz andere Anlageformen zu vereinbaren - durchaus auch hoch spekulative. Um es drastisch auszudrücken: Es kann durchaus vereinbart werden, mit der Kaution zu „zocken“ und mit dem Geld zur Spielbank zu gehen. Vermehrt sich die Kaution dort, steht der Mehrertrag dem Mieter zu, erhöht aber auch die Sicherheit des Vermieters; geht das Geld verloren, hat der Mieter Pech, aber auch der Vermieter, dessen Sicherheit dann verloren ist. Zwar wird der Vermieter in einem solchen Fall die (aufgrund der vereinbarten Risikoanlage verlorene) Kaution nicht zurückzahlen müssen, jedoch ist halt auch für ihn die Sicherheit verloren - er bekommt in einem solchen Fall auch keinen Anspruch auf erneute Zahlung. Chancen und Risiken der vom gesetzlichen Leitbild (Sparbuch und Sparbuchzins) abweichenden Kautionsanlage treffen also beide Parteien.

Natürlich wird es eine solche Form der Kautionsanlage, auch wenn sie rechtlich zulässig ist, in Zukunft kaum einmal geben. Aber immerhin ist jetzt in aller Form die Möglichkeit eröffnet worden, andere Anlageformen als das niedrig verzinsliche Sparbuch zu vereinbaren und damit die Kaution im Laufe der Zeit aufzuwerten. Jedoch sollte der Vermieter hier schon sehr genau hinsehen und immer daran denken, daß er allein und kurzfristig über das Geld verfügen können muß - höher rentierliche Anlageformen sind häufig mit längeren Laufzeiten der Anlage oder sonstigen Verfügungsbeschränkungen verbunden, die einen schnellen und unbürokratischen Zugriff erschweren. Auch ist die Chance höherer Gewinne, die zunächst einmal dem Mieter zustehen, in der Regel mit höheren Verlustrisiken verbunden. Und dann heißt es abzuwägen zwischen dem (im Zweifel dem Mieter zukommenden) die Kaution erhöhenden Zinsvorteil einerseits und dem Nachteil der erschwerten Verwertung oder gar des (teilweisen) Verlusts der Kaution für den Vermieter andererseits.

Was im bisherigen Mietrecht nicht vorgesehen ist, und was sich auch nicht aus § 551 BGB-neu ergibt, ist die Tatsache, daß die Möglichkeit, eine Kaution zu verlangen, für den Vermieter ausgeweitet wird. Unter bestimmten Umständen wird der Vermieter jetzt berechtigt sein, auch noch nachträglich eine Mietkaution zu verlangen.
Eine dieser Möglichkeiten ergibt sich aus § 563 b Abs. 3 BGB-neu. Hier geht es um den Fall, daß der oder einer der Mieter verstorben ist und es um die Fortsetzung des Mietverhältnisses geht. Nach den Regeln der §§ 563 ff. BGB-neu setzt sich das Mietverhältnis mit dem überlebenden Mitmieter, dem Ehegatten, sonstigen Familienangehörigen bzw. diesen gleichgestellten Personen oder dem/den Erben fort. In einer solchen Situation wird der Vermieter auch nachträglich eine Kaution entsprechend § 551 BGB-neu verlangen können, wenn der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat. Die Neuregelung des Gesetzes ist so zu verstehen, daß nicht nur dann eine Kautionszahlung verlangt werden kann, wenn der verstorbene Mieter schon hierzu verpflichtet war, diese Verpflichtung aber niemals erfüllt hatte, sondern auch dann, wenn ursprünglich gar keine Kaution vereinbart war. Hier wird der Vermieter die Möglichkeit erhalten, auch nachträglich noch eine ursprünglich nicht vorgesehene Kaution zu verlangen, den „vererbten“ Mietvertrag also insoweit nachzubessern.

Eine weitere Ausdehnung der Kautionsregelung ergibt sich aus § 554 a BGB-neu. In dieser Bestimmung geht es eigentlich um etwas ganz anderes, nämlich das Recht des Mieters, bei Vorliegen bestimmter Bedingungen vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache zu verlangen. Hier kann der Vermieter seine Zustimmung gem. Abs. 2 „von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen“. Jetzt ist auch im Gesetz die schon früher in der Rechtsprechung vertretene Auffassung verankert, daß der Vermieter in bestimmten Fällen eine Zusatzkaution verlangen kann. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, daß die Obergrenze von drei Monatsgrundmieten nicht gilt, sondern die Höhe der Zusatzkaution lediglich durch die zu erwartenden Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands begrenzt ist - hier können durchaus recht hohe Beträge zusammenkommen. Wichtig ist auch, daß diese Sonderkaution zusätz-lich zu einer bereits vereinbarten Mietkaution verlangt werden kann.

Bezüglich der Form dieser Sonderkaution und ihrer Anlage gelten über § 554 a Abs. 2 Satz 2 BGB-neu wieder die Regelungen des § 551 BGB-neu, insbesondere Abs. 3. Sofern diese Sicherheit als Barkaution geleistet wird, ist sie genau wie eine „normale“ Barkaution zu behandeln und anzulegen. Angesichts der Höhe der abzusichernden Vermieterforderung dürfte aber in diesem Fall die Barkaution (auch wenn sie vom Vermieter verlangt werden kann) nicht der Regelfall werden. Vielmehr wird wohl in der Praxis in diesem Sonderfall eher die (Bank-) Bürgschaft zum Zuge kommen. Der Vermieter muß hier aufpassen: In der Bürgschaftserklärung muß unbedingt die Verpflichtung der Bank enthalten sein, „auf erstes Anfordern“ zu zahlen - ansonsten ist eine solche Bürgschaft für den Vermieter im Zweifel nichts wert!

Und was ist mit den bisherigen Kautionsvereinbarungen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden? Hier bleibt grundsätzlich alles beim alten, da die Neuregelung nichts enthält, was nicht auch schon nach „altem“ Recht zulässig war. Das eine oder andere wird jetzt klarer geregelt und konkretisiert im Grunde genommen nur in Gesetzesform die bisherige (in Einzelfragen umstrittene) Rechtsprechung. Auch bei den „Uralt-Kautionen“, also den Mietkautionen, die vor dem 1. Januar 1983 (der erstmaligen gesetzlichen Regelung der Mietkaution) vereinbart wurden, bleibt es bei der bisherigen Regelung: Ist in diesen Verträgen die Verzinsung ausgeschlossen worden, bleibt es bei der Unverzinslichkeit der Kaution - von Anfang an; sie muß auch nicht ab einem bestimmten Stichtag verzinst werden. Geklärt sein dürfte mit der Gesetzesänderung auch die bisher in der Rechtsprechung umstrittene Frage, ob der Verzinsungsausschluß individuell vereinbart sein muß, oder ob eine Formularvereinbarung ausreicht. Aus der Formulierung der Übergangsregelung: „die Verzinsung … durch Vertrag ausgeschlossen worden ist“, muß man aber wohl entnehmen, daß jeder (auch der formularmäßige) Verzinsungsausschluß genügt, da schließlich auch ein Formularvertrag ein Vertrag ist. Hätte sich der Gesetzgeber hier auf individualvertragliche Regelungen beschränken wollen, hätte er dies durch eine entsprechende Formulierung der Übergangsregelung unschwer festlegen können.
Da eine solche Einschränkung unterblieben ist, darf man wohl in Zukunft davon ausgehen, daß jeder vor dem 1. Januar 1983 vereinbarte Verzinsungsausschluß, gleichgültig ob individualvertraglich oder formularmäßig, verbindlich war und auch im neuen Mietrecht bleibt.

Autor: Gerald Steinig