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Hohe Vorsorge, aber Vertrauen in die Trendwende am Immobilienmarkt
08.10.2000 (GE 10/2000, 634) Berlin Hyp sieht sich weiter auf der Erfolgsspur
Einigermaßen ungeschoren - im Vergleich zu manchen anderen sogar gut - kam die Berlin Hyp nach eigener Einschätzung aus dem Geschäftsjahr 1999, das der Vorstandsvorsitzende Klaus Landowsky wie folgt zusammenfaßte:
l Der Zins- und Provisionsüberschuß erreichte fast 300 Mio.
l Die Bruttorisikovorsorge im Kreditgeschäft blieb mit 125,6 Mio. auf hohem Niveau und nur knapp unter der des Vorjahres (128,8).
l Der Jahresüberschuß stieg gegenüber dem Vorjahr von 55,7 Mio. auf 56,2 Mio.
l Insgesamt könne die Berlin Hyp damit wieder auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken. 2000 werde jedoch kein einfaches Jahr.
l Der Jahresüberschuß vor Steuern betrug 112,5 Mio. (3,7 Mio. bzw 3,2 % unter dem Vorjahr).
Auf dem Immobilienmarkt in Berlin werde aber, so die Einschätzung der Berlin Hyp, die durch den Regierungsumzug ausgelöste Trendwende immer deutlicher. Das vergangene Jahr sei jedoch noch von einer Stagnation der Investitionen und immer noch erheblichen Leerstandsquoten vor allem bei Büroimmobilien (gut 9 %) geprägt gewesen. Lediglich in besonders bevorzugten Lagen in der Stadtmitte seien die Renditen wieder gestiegen.
Der Anteil der Hypothekendarlehen am Neugeschäft betrug 2,3 Mrd. oder 35 % (Vorjahr: 3,1 Mrd.). Darin kommt vor allem das im Vergleich zum Vorjahr rückläufige Nachfrageverhalten nach Mietwohnimmobilien in der Kernregion Berlin/Brandenburg zum Ausdruck. Das mäßige Neugeschäft sei aber auch auf risikoärmere Geschäftspolitik zurückzuführen, sagte Landowsky. Mit 61,5 % überwog bei den Hypothekendarlehen der Anteil der gewerblichen Finanzierungen deutlich den der Neuzusagen im Wohnungsbau (38,5 %). Bei den Objektarten sind keine evidenten Schwerpunkte mehr auszumachen. Den größten Neugeschäftsanteil bei den Gewerbefinanzierungen haben mit 58 Objekten (435 Mio.) Einkaufszentren und SB-Märkte, mit 52 Objekten (339 Mio.) Büro- und Geschäftshäuser und mit 15 Objekten (244 Mio.) Hotels.
Bei Wohnungsfinanzierungen sei die Berlin Hyp „angesichts der Renditemöglichkeiten im Bereich der Mehrfamilienhäuser“ entschieden zurückhaltender gewesen und habe lediglich das Neugeschäftsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen mit insgesamt 742 Objekten (243 Mio.) in etwa auf dem Niveau des Vorjahres gehalten.
Die Prolongationsquote einer Bank spiegelt wider, in welchem Umfang Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit angepaßten Zinsen fortgeführt werden. Diese Quote wurde von 83,0 % auf sehr gute 92,9 % erhöht.
Die Bruttorisikovorsorge, die 1999 bei 125,6 Mio. lag, hofft Landowsky um 40 Mio. senken zu können - veranschlagt dafür aber einen Zeitraum von fünf bis acht Jahren. In keinem Einzelfall habe der Wertberichtigungsbedarf über 20 Mio. gelegen; im zweistelligen Millionenbereich lag 1999 der Vorsorgeaufwand für die Aubis-Gruppe der beiden früheren CDU-Parlamentarier Wienhold und Neuling. Aubis habe den Kapitaldienst für die mit Berlin Hyp-Krediten gekauften ostdeutschen Plattenbauten nicht mehr geleistet, weshalb die Bank habe eingreifen müssen.
Geschlossene Immobilienfonds
Infolge der Gesetzesänderung zum Verlustausgleich (§ 2 b EStG) und des Rückgangs der öffentlichen Wohnungsbauförderung war der Markt für geschlossene Immobilienfonds im Jahr 1999 insgesamt stark rückläufig. Das Plazierungsvolumen der Berlin Hyp betrug nur noch 26,8 Mio.
Ausblick 2000
Das laufende Geschäftsjahr 2000 werde „mit Sicherheit kein leichtes Jahr“ werden, sagte Landowsky. Das gelte sowohl unter Ertrags- als auch unter Risikogesichtspunkten. Im Hypothekenbereich heiße es weiterhin: Kein Wachstum um jeden Preis, so daß bei den Darlehenszusagen äußerst risikobewußt vorgegangen werde, auch wenn sich die Lage auf dem Immobilienmarkt in Westdeutschland und Berlin nach und nach entspanne.
Bei der Zinsentwicklung zeichne sich mittlerweile eine Verflachung der Zinsstruktur ab. Während die Zinsen im langfristigen Bereich stagnierten oder sogar noch geringfügig sänken, sei am kurzen Ende mittelfristig mit einem weiteren leichten Anstieg zu rechnen. Insgesamt dürften die Zinsen aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau verbleiben.
Die Rolle der Berlin Hyp im Konzern
Der Konzern Bankgesellschaft Berlin hat bekanntlich eine Neuaufteilung der Geschäftsfelder vorgenommen:
l Das Immobilienfinanzierungsgeschäft im Konzern, mit Ausnahme des Eigenheimbereiches, wird zukünftig in der Berlin Hyp und der Landesbank Berlin konzentriert.
l Die Kreditbearbeitung und die Risikobetreuung werden teilbankübergreifend im Konzern organisiert.
l Die teilbankübergreifenden Konzerneinheiten (Kreditkompetenzcenter Immobilien, Risikobetreuung Immobilien und Geschäftsfeldstab Immobilien) sind maßgeblich in der Hypothekenbank angesiedelt.
l Der überregionale Vertrieb erfolgt über die Immobiliencenter der Bankgesellschaft Berlin.
l Das Auslandsgeschäft wird durch die Berlin Hyp wahrgenommen.
Der Vorsitzende des Vorstandes der Berlin Hyp ist gleichzeitig verantwortliches Mitglied im Konzernvorstand für den Immobilienbereich.
Berlin Hyp-Vorstandsvorsitzender Klaus Landowsky bleibt auch in schwierigen Lagen Zweckoptimist.
l Der Zins- und Provisionsüberschuß erreichte fast 300 Mio.
l Die Bruttorisikovorsorge im Kreditgeschäft blieb mit 125,6 Mio. auf hohem Niveau und nur knapp unter der des Vorjahres (128,8).
l Der Jahresüberschuß stieg gegenüber dem Vorjahr von 55,7 Mio. auf 56,2 Mio.
l Insgesamt könne die Berlin Hyp damit wieder auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken. 2000 werde jedoch kein einfaches Jahr.
l Der Jahresüberschuß vor Steuern betrug 112,5 Mio. (3,7 Mio. bzw 3,2 % unter dem Vorjahr).
Auf dem Immobilienmarkt in Berlin werde aber, so die Einschätzung der Berlin Hyp, die durch den Regierungsumzug ausgelöste Trendwende immer deutlicher. Das vergangene Jahr sei jedoch noch von einer Stagnation der Investitionen und immer noch erheblichen Leerstandsquoten vor allem bei Büroimmobilien (gut 9 %) geprägt gewesen. Lediglich in besonders bevorzugten Lagen in der Stadtmitte seien die Renditen wieder gestiegen.
Der Anteil der Hypothekendarlehen am Neugeschäft betrug 2,3 Mrd. oder 35 % (Vorjahr: 3,1 Mrd.). Darin kommt vor allem das im Vergleich zum Vorjahr rückläufige Nachfrageverhalten nach Mietwohnimmobilien in der Kernregion Berlin/Brandenburg zum Ausdruck. Das mäßige Neugeschäft sei aber auch auf risikoärmere Geschäftspolitik zurückzuführen, sagte Landowsky. Mit 61,5 % überwog bei den Hypothekendarlehen der Anteil der gewerblichen Finanzierungen deutlich den der Neuzusagen im Wohnungsbau (38,5 %). Bei den Objektarten sind keine evidenten Schwerpunkte mehr auszumachen. Den größten Neugeschäftsanteil bei den Gewerbefinanzierungen haben mit 58 Objekten (435 Mio.) Einkaufszentren und SB-Märkte, mit 52 Objekten (339 Mio.) Büro- und Geschäftshäuser und mit 15 Objekten (244 Mio.) Hotels.
Bei Wohnungsfinanzierungen sei die Berlin Hyp „angesichts der Renditemöglichkeiten im Bereich der Mehrfamilienhäuser“ entschieden zurückhaltender gewesen und habe lediglich das Neugeschäftsvolumen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen mit insgesamt 742 Objekten (243 Mio.) in etwa auf dem Niveau des Vorjahres gehalten.
Die Prolongationsquote einer Bank spiegelt wider, in welchem Umfang Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist mit angepaßten Zinsen fortgeführt werden. Diese Quote wurde von 83,0 % auf sehr gute 92,9 % erhöht.
Die Bruttorisikovorsorge, die 1999 bei 125,6 Mio. lag, hofft Landowsky um 40 Mio. senken zu können - veranschlagt dafür aber einen Zeitraum von fünf bis acht Jahren. In keinem Einzelfall habe der Wertberichtigungsbedarf über 20 Mio. gelegen; im zweistelligen Millionenbereich lag 1999 der Vorsorgeaufwand für die Aubis-Gruppe der beiden früheren CDU-Parlamentarier Wienhold und Neuling. Aubis habe den Kapitaldienst für die mit Berlin Hyp-Krediten gekauften ostdeutschen Plattenbauten nicht mehr geleistet, weshalb die Bank habe eingreifen müssen.
Geschlossene Immobilienfonds
Infolge der Gesetzesänderung zum Verlustausgleich (§ 2 b EStG) und des Rückgangs der öffentlichen Wohnungsbauförderung war der Markt für geschlossene Immobilienfonds im Jahr 1999 insgesamt stark rückläufig. Das Plazierungsvolumen der Berlin Hyp betrug nur noch 26,8 Mio.
Ausblick 2000
Das laufende Geschäftsjahr 2000 werde „mit Sicherheit kein leichtes Jahr“ werden, sagte Landowsky. Das gelte sowohl unter Ertrags- als auch unter Risikogesichtspunkten. Im Hypothekenbereich heiße es weiterhin: Kein Wachstum um jeden Preis, so daß bei den Darlehenszusagen äußerst risikobewußt vorgegangen werde, auch wenn sich die Lage auf dem Immobilienmarkt in Westdeutschland und Berlin nach und nach entspanne.
Bei der Zinsentwicklung zeichne sich mittlerweile eine Verflachung der Zinsstruktur ab. Während die Zinsen im langfristigen Bereich stagnierten oder sogar noch geringfügig sänken, sei am kurzen Ende mittelfristig mit einem weiteren leichten Anstieg zu rechnen. Insgesamt dürften die Zinsen aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau verbleiben.
Die Rolle der Berlin Hyp im Konzern
Der Konzern Bankgesellschaft Berlin hat bekanntlich eine Neuaufteilung der Geschäftsfelder vorgenommen:
l Das Immobilienfinanzierungsgeschäft im Konzern, mit Ausnahme des Eigenheimbereiches, wird zukünftig in der Berlin Hyp und der Landesbank Berlin konzentriert.
l Die Kreditbearbeitung und die Risikobetreuung werden teilbankübergreifend im Konzern organisiert.
l Die teilbankübergreifenden Konzerneinheiten (Kreditkompetenzcenter Immobilien, Risikobetreuung Immobilien und Geschäftsfeldstab Immobilien) sind maßgeblich in der Hypothekenbank angesiedelt.
l Der überregionale Vertrieb erfolgt über die Immobiliencenter der Bankgesellschaft Berlin.
l Das Auslandsgeschäft wird durch die Berlin Hyp wahrgenommen.
Der Vorsitzende des Vorstandes der Berlin Hyp ist gleichzeitig verantwortliches Mitglied im Konzernvorstand für den Immobilienbereich.
Berlin Hyp-Vorstandsvorsitzender Klaus Landowsky bleibt auch in schwierigen Lagen Zweckoptimist.
