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Die ordentliche Kündigung von Wohnraum nach neuem Recht
Asymmetrische Fristen für die Mietparteien
28.06.2001 (GE 12/2001, 814) Ziel dieses Beitrags ist es, einen Überblick über die Rechtslage zu geben, die auf dem Gebiet der ordentlichen Kündigung des Vermieters von Wohnraum am 1. September 2001 in Kraft tritt.
Die neue Rechtslage ist im wesentlichen durch eine völlige Neugliederung der gesetzlichen Vorschriften mit zum Teil erheblichen punktuellen, materiell-rechtlichen Änderungen gekennzeichnet.
Nach § 542 Abs. 1 BGB n. F. kann jede Vertragspartei einen auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Diese in den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse des Mietrechtsreformgesetzes enthaltene Regelung gilt für die Vermietung von Wohnraum, Gewerberaum, Grundstücken und sonstigen Sachen. Die Rechtslage entspricht der bisherigen in § 564 Abs. 2 BGB.
Nach § 568 Abs. 1 BGB n. F. bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum der Schriftform.
Ist ein Mietvertrag für längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei „nach Ablauf“ von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 544 S. 1 BGB n. F.). Durch die Einfügung von „nach Ablauf“ wird die bereits herrschende Auffassung klargestellt, daß das Kündigungsrecht erst nach 30 Jahren ausgeübt werden kann (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 7. Aufl. 1999, § 567 BGB Rdnr. 11, S. 1318).
In Anlehnung an § 567 S. 2 BGB bestimmt § 544 S. 2 BGB n. F., daß die Kündigung unzulässig ist, wenn der Mietvertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen ist.
Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum setzt weiterhin grundsätzlich ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 S. 1 n. F.).
Bisher bestimmt § 1 S. 1 Miethöhegesetz (MHG), daß die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Diese Regelung ist wegen der Übernahme des MHG in das BGB jetzt in § 573 Abs. 1 S. 2 BGB n. F. enthalten.
Als Beispiele für ein berechtigtes Interesse erwähnt § 573 Abs. 2 BGB n. F. die schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung, den Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Diese Kündigungsgründe entsprechen mit geringen sprachlichen Änderungen der bisherigen Rechtslage.
Beim Eigenbedarf ist eine Änderung beim begünstigen Personenkreis insofern eingetreten als die Familienangehörigen des Vermieters nicht in seinem Haushalt leben müssen.
Die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zulässige Teilkündigung insbesondere von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ist nunmehr als selbständiges Kündigungsrecht in § 573 b BGB n. F. übernommen worden. Durch die Neugliederung wird die Rechtslage nicht geändert.
Nach Art. 232 § 2 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) n. F. ist in den neuen Bundesländern bei Mietverträgen über Wohnraum, die vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik am 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden sind, auch weiterhin die sog. Verwertungskündigung nicht möglich.
Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung bei überwiegend leerstehenden Wohngebäuden mit mehr als drei Wohnungen die Zulässigkeit der Abrißkündigung gefordert. Voraussetzungen sollten aber der Nachweis von entsprechendem Wohnraum und der angemessene Ersatz der Umzugskosten sein (BT-Drs. 14/4553, Anlage 2 Nr. 38, S. 95 f.). Der Gesetzgeber ist dem Verlangen jedoch nicht gefolgt.
Nach wie vor ist die Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB n. F.). Die sprachliche Änderung im Vergleich zu § 564 b Abs. 3 BGB hat nur klarstellende Bedeutung. Dadurch erfolgt keine Verschärfung oder Absenkung der Anforderungen an die Begründung (Deutscher Bundestag, Drucksache a. a. O. zu § 573 Nr. 3, S. 66).
Die bisher unter bestimmten Voraussetzungen im Dreifamilienhaus nach § 564 b Abs. 4 Nr. 2 BGB zulässige erleichterte Kündigung entfällt künftig. Sie ist nach Ansicht des Gesetzgebers aus Vereinfachungsgründen abzulehnen. Allerdings ist für sie in Art. 229 § 3 Abs. 2 EGBGB n. F. eine Überleitungsvorschrift vorgesehen. Danach ist die erleichterte Kündigung im Dreifamilienhaus noch bis zu fünf Jahre nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes möglich.
In Zukunft kann ansonsten nur noch in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus, ohne daß ein berechtigtes Interesse gegeben ist, gekündigt werden. Die Vorschrift des § 573 a BGB n. F. übernimmt insofern inhaltlich die Regelung des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB.
Die Fälle, in denen ausnahmsweise mieterschutzrechtliche Bestimmungen nicht zur Anwendung kommen, sind bisher verstreut in verschiedenen Vorschriften des BGB und MHG geregelt. Sie sind jetzt in § 549 Abs. 2 n. F. zusammengefaßt. Danach ist in den Katalog der Ausnahmen auch das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung in eine Eigentumswohnung aufgenommen worden (§ 549 Abs. 1 u. 3 BGB n. F.).
Ferner ist darauf hinzuweisen, daß der Erbe beim Tod des Mieters, sofern keine Personen vorhanden sind, die in das Mietverhältnis eintreten oder dieses fortsetzen (§§ 563, 563 a BGB n. F.), den Mietvertrag nunmehr kündigen kann, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt (§§ 564 S. 2, 573 d Abs. 1 BGB n. F.).
Das bis zum 1. September 2001 in Kraft befindliche Recht kennt bei der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung drei unterschiedliche Kündigungssperrfristen. Hierbei handelt es sich um die dreijährige und fünfjährige Wartefrist in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB). Außerdem ist durch Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes - Sozialklauselgesetz - vom 22. April 1993 für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung eine zehnjährige Frist eingeführt worden.
Die Neuregelung in § 577 a BGB n. F. kennt bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nur noch die dreijährige Regelsperrfrist und in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung eine Kündigungssperrfrist, die von der Landesregierung durch Rechtsverordnung „von jeweils höchstens zehn Jahren“ bestimmt werden kann (§ 577 a Abs. 2 S. 2 BGB n. F.). Durch die Formulierung „bis zu zehn Jahre“ sollen die Landesregierungen angehalten werden, die Dauer der Sperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Vermieters zwingend auf das erforderliche Maß zu beschränken und die Voraussetzungen laufend zu überprüfen (Deutscher Bundestag, a. a. O. zu § 577 a, S. 73).
Äußerst umstritten sind die sog. asymmetrischen Kündigungsfristen.
Nach § 573 c Abs. 1 BGB n. F. beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach der Dauer der Überlassung des Wohnraums bis zu neun Monate. Bei der erleichterten Kündigung des Vermieters im selbstbewohnten Zweifamilienhaus verlängert sich die Frist, wie bisher, um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 S. 2 BGB n. F.).
Der Mieter kann generell unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums das Mietverhältnis nach drei Monaten kündigen.
Soweit ein Mietverhältnis über Wohnraum außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann - z. B. wegen Verweigerung der Untervermietung (§§ 540 Abs. 1, 553 BGB n. F.) -, beträgt die Kündigungsfrist unverändert drei Monate (§§ 573d Abs. 2, 575 a Abs. 3 BGB n. F.).
Grundsätzlich ist das Mietrechtsreformgesetz auch auf laufende Verträge anwendbar (Art. 229 § 3 EGBGB n. F.). Es gibt allerdings eine Reihe von Ausnahmen.
Soweit eine Kündigung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist, richtet sich die Rechtslage noch nach altem Recht.
Sind vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abweichend von der neuen Rechtslage nach § 573 c BGB n. F., wirksam längere Fristen vereinbart worden, so finden die kürzeren Fristen keine Anwendung (Art. 229 § 3 Nr. 9 EGBGB n. F.). Dies trifft z. B. zu, wenn die Mietparteien eine Abrede über eine Kündigungsfrist von einem Jahr bei einer Überlassung der Wohnung von zehn Jahren für beide Parteien vertraglich festgelegt haben.
Nach § 542 Abs. 1 BGB n. F. kann jede Vertragspartei einen auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietvertrag nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen. Diese in den allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse des Mietrechtsreformgesetzes enthaltene Regelung gilt für die Vermietung von Wohnraum, Gewerberaum, Grundstücken und sonstigen Sachen. Die Rechtslage entspricht der bisherigen in § 564 Abs. 2 BGB.
Nach § 568 Abs. 1 BGB n. F. bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum der Schriftform.
Ist ein Mietvertrag für längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei „nach Ablauf“ von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 544 S. 1 BGB n. F.). Durch die Einfügung von „nach Ablauf“ wird die bereits herrschende Auffassung klargestellt, daß das Kündigungsrecht erst nach 30 Jahren ausgeübt werden kann (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 7. Aufl. 1999, § 567 BGB Rdnr. 11, S. 1318).
In Anlehnung an § 567 S. 2 BGB bestimmt § 544 S. 2 BGB n. F., daß die Kündigung unzulässig ist, wenn der Mietvertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder Mieters abgeschlossen ist.
Die Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum setzt weiterhin grundsätzlich ein „berechtigtes Interesse“ des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 S. 1 n. F.).
Bisher bestimmt § 1 S. 1 Miethöhegesetz (MHG), daß die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Diese Regelung ist wegen der Übernahme des MHG in das BGB jetzt in § 573 Abs. 1 S. 2 BGB n. F. enthalten.
Als Beispiele für ein berechtigtes Interesse erwähnt § 573 Abs. 2 BGB n. F. die schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung, den Eigenbedarf und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Diese Kündigungsgründe entsprechen mit geringen sprachlichen Änderungen der bisherigen Rechtslage.
Beim Eigenbedarf ist eine Änderung beim begünstigen Personenkreis insofern eingetreten als die Familienangehörigen des Vermieters nicht in seinem Haushalt leben müssen.
Die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB unter bestimmten Voraussetzungen zulässige Teilkündigung insbesondere von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ist nunmehr als selbständiges Kündigungsrecht in § 573 b BGB n. F. übernommen worden. Durch die Neugliederung wird die Rechtslage nicht geändert.
Nach Art. 232 § 2 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) n. F. ist in den neuen Bundesländern bei Mietverträgen über Wohnraum, die vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik am 3. Oktober 1990 abgeschlossen worden sind, auch weiterhin die sog. Verwertungskündigung nicht möglich.
Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme im ersten Durchgang zum Gesetzentwurf der Bundesregierung bei überwiegend leerstehenden Wohngebäuden mit mehr als drei Wohnungen die Zulässigkeit der Abrißkündigung gefordert. Voraussetzungen sollten aber der Nachweis von entsprechendem Wohnraum und der angemessene Ersatz der Umzugskosten sein (BT-Drs. 14/4553, Anlage 2 Nr. 38, S. 95 f.). Der Gesetzgeber ist dem Verlangen jedoch nicht gefolgt.
Nach wie vor ist die Angabe der Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB n. F.). Die sprachliche Änderung im Vergleich zu § 564 b Abs. 3 BGB hat nur klarstellende Bedeutung. Dadurch erfolgt keine Verschärfung oder Absenkung der Anforderungen an die Begründung (Deutscher Bundestag, Drucksache a. a. O. zu § 573 Nr. 3, S. 66).
Die bisher unter bestimmten Voraussetzungen im Dreifamilienhaus nach § 564 b Abs. 4 Nr. 2 BGB zulässige erleichterte Kündigung entfällt künftig. Sie ist nach Ansicht des Gesetzgebers aus Vereinfachungsgründen abzulehnen. Allerdings ist für sie in Art. 229 § 3 Abs. 2 EGBGB n. F. eine Überleitungsvorschrift vorgesehen. Danach ist die erleichterte Kündigung im Dreifamilienhaus noch bis zu fünf Jahre nach dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes möglich.
In Zukunft kann ansonsten nur noch in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus, ohne daß ein berechtigtes Interesse gegeben ist, gekündigt werden. Die Vorschrift des § 573 a BGB n. F. übernimmt insofern inhaltlich die Regelung des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB.
Die Fälle, in denen ausnahmsweise mieterschutzrechtliche Bestimmungen nicht zur Anwendung kommen, sind bisher verstreut in verschiedenen Vorschriften des BGB und MHG geregelt. Sie sind jetzt in § 549 Abs. 2 n. F. zusammengefaßt. Danach ist in den Katalog der Ausnahmen auch das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung in eine Eigentumswohnung aufgenommen worden (§ 549 Abs. 1 u. 3 BGB n. F.).
Ferner ist darauf hinzuweisen, daß der Erbe beim Tod des Mieters, sofern keine Personen vorhanden sind, die in das Mietverhältnis eintreten oder dieses fortsetzen (§§ 563, 563 a BGB n. F.), den Mietvertrag nunmehr kündigen kann, wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt (§§ 564 S. 2, 573 d Abs. 1 BGB n. F.).
Das bis zum 1. September 2001 in Kraft befindliche Recht kennt bei der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung drei unterschiedliche Kündigungssperrfristen. Hierbei handelt es sich um die dreijährige und fünfjährige Wartefrist in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB). Außerdem ist durch Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes - Sozialklauselgesetz - vom 22. April 1993 für Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung eine zehnjährige Frist eingeführt worden.
Die Neuregelung in § 577 a BGB n. F. kennt bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nur noch die dreijährige Regelsperrfrist und in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung eine Kündigungssperrfrist, die von der Landesregierung durch Rechtsverordnung „von jeweils höchstens zehn Jahren“ bestimmt werden kann (§ 577 a Abs. 2 S. 2 BGB n. F.). Durch die Formulierung „bis zu zehn Jahre“ sollen die Landesregierungen angehalten werden, die Dauer der Sperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Eigentumsrechte des Vermieters zwingend auf das erforderliche Maß zu beschränken und die Voraussetzungen laufend zu überprüfen (Deutscher Bundestag, a. a. O. zu § 577 a, S. 73).
Äußerst umstritten sind die sog. asymmetrischen Kündigungsfristen.
Nach § 573 c Abs. 1 BGB n. F. beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach der Dauer der Überlassung des Wohnraums bis zu neun Monate. Bei der erleichterten Kündigung des Vermieters im selbstbewohnten Zweifamilienhaus verlängert sich die Frist, wie bisher, um drei Monate (§ 573 a Abs. 1 S. 2 BGB n. F.).
Der Mieter kann generell unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums das Mietverhältnis nach drei Monaten kündigen.
Soweit ein Mietverhältnis über Wohnraum außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann - z. B. wegen Verweigerung der Untervermietung (§§ 540 Abs. 1, 553 BGB n. F.) -, beträgt die Kündigungsfrist unverändert drei Monate (§§ 573d Abs. 2, 575 a Abs. 3 BGB n. F.).
Grundsätzlich ist das Mietrechtsreformgesetz auch auf laufende Verträge anwendbar (Art. 229 § 3 EGBGB n. F.). Es gibt allerdings eine Reihe von Ausnahmen.
Soweit eine Kündigung dem Mieter vor dem 1. September 2001 zugegangen ist, richtet sich die Rechtslage noch nach altem Recht.
Sind vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abweichend von der neuen Rechtslage nach § 573 c BGB n. F., wirksam längere Fristen vereinbart worden, so finden die kürzeren Fristen keine Anwendung (Art. 229 § 3 Nr. 9 EGBGB n. F.). Dies trifft z. B. zu, wenn die Mietparteien eine Abrede über eine Kündigungsfrist von einem Jahr bei einer Überlassung der Wohnung von zehn Jahren für beide Parteien vertraglich festgelegt haben.
Autor: Dr. Hans-Herbert Gather, Düsseldorf
