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DB Immobilien legt Tableau zu den Miet-Kaufpreis-Vervielfältigern 2001 vor
Die höchsten Kaufpreise in den Investment-Zentren seit fünf Jahren
28.06.2001 (GE 12/2001, 795) Wären „Immobilien-Analysten“ Propheten, dann könnten sie uns sagen, ob die Immobilien-Konjunktur anhalten wird oder die nächste Krise schon vor der Tür steht.
Da Analysten keine Propheten, sondern nüchtern denkende Menschen sind, halten sie es lieber mit ermittelten Werten, die zum Zeitpunkt ihrer Veröffentlichung aber immer schon Vergangenheit - im besten Fall Abbild der aktuellen Situation - sind. So verhält es sich auch mit dem Tableau über Miet-Kaufpreis-Vervielfältiger, das DB Immobilien, wie jedes Jahr, im 2. Quartal herausgibt. Dabei werden von dem Makler der Deutschen Bank Gruppe die Brutto-Vervielfältiger von Investment-Immobilien nach der Formel (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) : Netto-Miete erfaßt. In dem Tableau sind Durchschnittswerte für Bestandsobjekte ohne nennenswerten Instandhaltungsstau mit mittleren Mietlaufzeiten an den Filialstandorten von DB Immobilien dargestellt.
Rekordpreise in den Top-Lagen
In einem 5-Jahres-Vergleich der Ergebnisse für die Investment-Zentren stellt sich heraus, daß die Kaufpreise noch nie so hoch waren wie 2001. In den Städten Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart kletterten die Kaufpreis-Vervielfältiger für Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen seit 1997 durchschnittlich um 0,7 auf aktuell 19,6 Jahresmieten. In der 1b-Lage müssen sogar 0,9 Jahresmieten mehr bezahlt werden als vor vier Jahren. Hält man sich die gleichzeitig erfolgten Mietpreis-Steigerungen vor Augen, wird klar, um welch gewaltige Kaufpreis-Erhöhungen es geht. Im vertikalen Vergleich fällt auf, daß sich das Büro- und Geschäftshaus in der 2. Lage von 13,8 lediglich auf 14,3 Jahresmieten verteuerte, während das risikoärmere Wohn- und Geschäftshaus in der Krise fast naturgemäß höher bewertet wurde, heute aber wieder auf den Stand von 1997 zurückkehrte. Im Stadtteil und in der Peripherie blieb seit 1997 alles beim alten, das heißt, die Kaufpreise liegen dort entsprechend der ebenfalls moderaten Mietanhebung nur minimal höher als vor vier Jahren.
Aufwärts geht’s langsamer als abwärts
In der Immobilienkrise vor dem Jahrtausendwechsel war zu beobachten, wie fallende Mieten zu überproportional sinkenden Kaufpreisen führten, also die Renditeerwartungen unverhältnismäßig hoch geschraubt wurden. Dies lag daran, daß Investoren in der Krise dazu neigen, zusätzliche Sicherheitsabschläge zu machen und den Bogen dabei manchmal auch zu überspannen. Bedauerlicherweise geht die Aufwärtsentwicklung nicht so stürmisch vor sich. Erst wenn die Mieten über einen längeren Zeitraum (ein bis zwei Jahre) gestiegen sind, beginnen sich die Kaufpreise in Bewegung zu setzen. Der Grund für die unterschiedlichen Beschleunigungswerte ist einfach: Während bei der Talfahrt der Alt-Mietvertrag, selbst wenn er noch etliche Jahre läuft, nicht zählt, sondern die Investoren wie die „Schlange vor der Maus“ auf die gefallenen Mieten starren, zählt bei der Aufwärtsbewegung der Alt-Vertrag sehr wohl. Gerne rechnet der Anleger bei der Kaufpreis-Findung mit den im Vergleich zu den aktuellen Mietansätzen oft noch niedrigen Mieten eines Alt-Mietvertrages. Dabei verweist er auf die noch bestehende Laufzeit und argumentiert, man wisse ja nicht, ob die Markt-Miete bis zum Ende des Mietvertrages nicht schon wieder gesunken sei. Erst wenn die Nachfrage durch eine allgemein positive Zukunftserwartung stark anzieht und z. B. wie heute durch das Interesse ausländischer Anleger noch unterstützt wird, bekommen die Anbieter Oberwasser und können höhere Preise realisieren.
Berlin erstmals in der Spitze
Unter den Investment-Zentren hebt Berlin den Durchschnitt erheblich an. Die Bundeshauptstadt weist 2001 erstmals bundesweite Spitzenpreise in den ersten Lagen aus. 1997 kostete ein Büro-/Geschäftshaus in 1a-Lage in Berlin noch 19 Jahresmieten, nicht zuletzt wegen des internationalen Interesses sind es heute 21 bei deutlich höheren Mieten, besonders in den Büroetagen. In Frankfurt blieben die Renditeerwartungen gleich, Investments kosten, wie im Vorjahr, zwischen 14 in der 2. und 18 Jahresmieten in der 1. Lage. Dennoch sind die Kaufpreise kräftig gestiegen, da die Mieten nicht selten auch bei Neuvermietungen in Bestandsobjekten stark angezogen haben. Daß die üppigen Mietsteigerungen nicht zu einer Kaufpreisexplosion führten, ist der Vorsicht der Investoren zu danken, die der Schnelligkeit hochschießender Mieten mit rapide wachsendem Zweifel an deren Nachhaltigkeit begegneten. Hamburg präsentiert sich preisstabil auf hohem Niveau. Dies gilt auch für Stuttgart, wobei in der Schwabenmetropole gegenüber dem Vorjahr für die 1a-Lage noch ein Top-Zuschlag in Form einer Jahres-Miete hinzukam. Köln konsolidiert die Aufholjagd der letzten Jahre mit gleichbleibenden Renditen bei leichten Mietsteigerungen.
Stagnierende Preise in anderen Groß- und Mittelstädten
Andere Städte im Westen, wie z. B. Freiburg, stagnieren in der Preisentwicklung bei verhaltener Nachfrage und gleichzeitig geringem Angebot, jedoch - nach wie vor - auf ansehnlichem Niveau mit 18 Jahresmieten in der Spitze. Ähnliches gilt auch für Mittelstädte, wie z. B. Heidelberg. Der von vielen erwartete Nachfrageschub durch private Anleger, die dem Aktienmarkt enttäuscht den Rücken kehren, ist bislang ausgeblieben. Der Grund dafür könnte in der neueren Steuergesetzgebung zu finden sein. Insbesondere die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre wirkt nicht gerade attraktiv, denn immerhin läuft die Bindungsfrist für steuerfreie Gewinne zehnmal so lange wie bei der Aktienanlage. Zumindest teilweise läßt sich daraus die unterschiedliche Entwicklung der Investment-Zentren im Vergleich mit anderen Städten erklären: In den „kleineren“ Städten stellen die privaten Anleger die Hauptnachfragegruppe, während - aufgrund der schieren Größe der Einzel-Volumina für Investments in den Zentren - die institutionellen Investoren die Nachfrage bestimmen. Die Spekulationsfrist ist für Letztere kein Thema, da sie ohnehin gewerblich sind. Für die institutionellen Anleger ist die Steuergesetzgebung der letzten Jahre sogar von Vorteil: Besonders die Möglichkeit der steuerneutralen Trennung von Gesellschaftsbeteiligungen eröffnet reizvolle Perspektiven für in- und ausländische Investoren.
Interessante Renditen im Osten
In den neuen Bundesländern zeichnen sich uneinheitliche Entwicklungen ab, wobei die Lage insgesamt bei weitem nicht so negativ ist, wie oft aus der Ferne behauptet wird. In Dresden hat sich durch zunehmende Vermietungsleistungen und abnehmende Leerstände der Markt entspannt, was in stabilen Renditen schon im dritten Jahr zum Ausdruck kommt. Auch Potsdam verzeichnet eine positive Entwicklung mit einem Plus von einer Jahresmiete im Kaufpreis für Büro- und Geschäftshäuser in 1. Lage. Das Angebot in 1a-Lage ist knapp, die Landeshauptstadt gewinnt durch die Nähe zu Berlin und die diesjährige Bundesgartenschau zusätzlich an Attraktivität. In Leipzig sind die Kaufpreise innerhalb von fünf Jahren in 1. Lage um drei Zähler gefallen. Bei dem aktuellen Vervielfältiger von 14 sollte aber der Boden gefunden sein. DB Immobilien geht davon aus, daß ein weiterer Kaufpreisverfall nicht stattfinden wird und erwartet mittelfristig eine langsame Aufwärtsentwicklung. Der azyklisch handelnde Anleger sollte jetzt zugreifen. Dies trifft auch für Städte wie Rostock oder Chemnitz zu, die sich schon im letzten Jahr als Schnäppchen-Standorte etabliert haben. Die Renditen sind gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben, für 13,5 bzw. 12,5 Jahresmieten können Investments in bester Lage erworben werden. Daß die wirtschaftlichen Trends positiv sind, zeigt besonders Chemnitz, das mit 597 heute die höchste Arbeitsplatzdichte pro 1.000 Einwohner im Osten aufweist. Mit 200 Firmen in der Software-Entwicklung ist dort auch die größte Branchendichte in den neuen Bundesländern anzutreffen. Nach Einschätzung von DB Immobilien lohnt hier eine Investition in die Zukunft.
Insgesamt stellt sich der deutsche Investment-Immobilienmarkt in guter Verfassung dar. An einigen Top-Standorten, wie z. B. in Berlin, boomt es. Die spannendste Frage an Immobilienanalysten lautet: An welcher Stelle im Immobilienzyklus stehen wir heute? Ist der Gipfel schon erreicht, oder geht es noch aufwärts? Vieles spricht für Letzteres.
Rekordpreise in den Top-Lagen
In einem 5-Jahres-Vergleich der Ergebnisse für die Investment-Zentren stellt sich heraus, daß die Kaufpreise noch nie so hoch waren wie 2001. In den Städten Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart kletterten die Kaufpreis-Vervielfältiger für Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen seit 1997 durchschnittlich um 0,7 auf aktuell 19,6 Jahresmieten. In der 1b-Lage müssen sogar 0,9 Jahresmieten mehr bezahlt werden als vor vier Jahren. Hält man sich die gleichzeitig erfolgten Mietpreis-Steigerungen vor Augen, wird klar, um welch gewaltige Kaufpreis-Erhöhungen es geht. Im vertikalen Vergleich fällt auf, daß sich das Büro- und Geschäftshaus in der 2. Lage von 13,8 lediglich auf 14,3 Jahresmieten verteuerte, während das risikoärmere Wohn- und Geschäftshaus in der Krise fast naturgemäß höher bewertet wurde, heute aber wieder auf den Stand von 1997 zurückkehrte. Im Stadtteil und in der Peripherie blieb seit 1997 alles beim alten, das heißt, die Kaufpreise liegen dort entsprechend der ebenfalls moderaten Mietanhebung nur minimal höher als vor vier Jahren.
Aufwärts geht’s langsamer als abwärts
In der Immobilienkrise vor dem Jahrtausendwechsel war zu beobachten, wie fallende Mieten zu überproportional sinkenden Kaufpreisen führten, also die Renditeerwartungen unverhältnismäßig hoch geschraubt wurden. Dies lag daran, daß Investoren in der Krise dazu neigen, zusätzliche Sicherheitsabschläge zu machen und den Bogen dabei manchmal auch zu überspannen. Bedauerlicherweise geht die Aufwärtsentwicklung nicht so stürmisch vor sich. Erst wenn die Mieten über einen längeren Zeitraum (ein bis zwei Jahre) gestiegen sind, beginnen sich die Kaufpreise in Bewegung zu setzen. Der Grund für die unterschiedlichen Beschleunigungswerte ist einfach: Während bei der Talfahrt der Alt-Mietvertrag, selbst wenn er noch etliche Jahre läuft, nicht zählt, sondern die Investoren wie die „Schlange vor der Maus“ auf die gefallenen Mieten starren, zählt bei der Aufwärtsbewegung der Alt-Vertrag sehr wohl. Gerne rechnet der Anleger bei der Kaufpreis-Findung mit den im Vergleich zu den aktuellen Mietansätzen oft noch niedrigen Mieten eines Alt-Mietvertrages. Dabei verweist er auf die noch bestehende Laufzeit und argumentiert, man wisse ja nicht, ob die Markt-Miete bis zum Ende des Mietvertrages nicht schon wieder gesunken sei. Erst wenn die Nachfrage durch eine allgemein positive Zukunftserwartung stark anzieht und z. B. wie heute durch das Interesse ausländischer Anleger noch unterstützt wird, bekommen die Anbieter Oberwasser und können höhere Preise realisieren.
Berlin erstmals in der Spitze
Unter den Investment-Zentren hebt Berlin den Durchschnitt erheblich an. Die Bundeshauptstadt weist 2001 erstmals bundesweite Spitzenpreise in den ersten Lagen aus. 1997 kostete ein Büro-/Geschäftshaus in 1a-Lage in Berlin noch 19 Jahresmieten, nicht zuletzt wegen des internationalen Interesses sind es heute 21 bei deutlich höheren Mieten, besonders in den Büroetagen. In Frankfurt blieben die Renditeerwartungen gleich, Investments kosten, wie im Vorjahr, zwischen 14 in der 2. und 18 Jahresmieten in der 1. Lage. Dennoch sind die Kaufpreise kräftig gestiegen, da die Mieten nicht selten auch bei Neuvermietungen in Bestandsobjekten stark angezogen haben. Daß die üppigen Mietsteigerungen nicht zu einer Kaufpreisexplosion führten, ist der Vorsicht der Investoren zu danken, die der Schnelligkeit hochschießender Mieten mit rapide wachsendem Zweifel an deren Nachhaltigkeit begegneten. Hamburg präsentiert sich preisstabil auf hohem Niveau. Dies gilt auch für Stuttgart, wobei in der Schwabenmetropole gegenüber dem Vorjahr für die 1a-Lage noch ein Top-Zuschlag in Form einer Jahres-Miete hinzukam. Köln konsolidiert die Aufholjagd der letzten Jahre mit gleichbleibenden Renditen bei leichten Mietsteigerungen.
Stagnierende Preise in anderen Groß- und Mittelstädten
Andere Städte im Westen, wie z. B. Freiburg, stagnieren in der Preisentwicklung bei verhaltener Nachfrage und gleichzeitig geringem Angebot, jedoch - nach wie vor - auf ansehnlichem Niveau mit 18 Jahresmieten in der Spitze. Ähnliches gilt auch für Mittelstädte, wie z. B. Heidelberg. Der von vielen erwartete Nachfrageschub durch private Anleger, die dem Aktienmarkt enttäuscht den Rücken kehren, ist bislang ausgeblieben. Der Grund dafür könnte in der neueren Steuergesetzgebung zu finden sein. Insbesondere die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre wirkt nicht gerade attraktiv, denn immerhin läuft die Bindungsfrist für steuerfreie Gewinne zehnmal so lange wie bei der Aktienanlage. Zumindest teilweise läßt sich daraus die unterschiedliche Entwicklung der Investment-Zentren im Vergleich mit anderen Städten erklären: In den „kleineren“ Städten stellen die privaten Anleger die Hauptnachfragegruppe, während - aufgrund der schieren Größe der Einzel-Volumina für Investments in den Zentren - die institutionellen Investoren die Nachfrage bestimmen. Die Spekulationsfrist ist für Letztere kein Thema, da sie ohnehin gewerblich sind. Für die institutionellen Anleger ist die Steuergesetzgebung der letzten Jahre sogar von Vorteil: Besonders die Möglichkeit der steuerneutralen Trennung von Gesellschaftsbeteiligungen eröffnet reizvolle Perspektiven für in- und ausländische Investoren.
Interessante Renditen im Osten
In den neuen Bundesländern zeichnen sich uneinheitliche Entwicklungen ab, wobei die Lage insgesamt bei weitem nicht so negativ ist, wie oft aus der Ferne behauptet wird. In Dresden hat sich durch zunehmende Vermietungsleistungen und abnehmende Leerstände der Markt entspannt, was in stabilen Renditen schon im dritten Jahr zum Ausdruck kommt. Auch Potsdam verzeichnet eine positive Entwicklung mit einem Plus von einer Jahresmiete im Kaufpreis für Büro- und Geschäftshäuser in 1. Lage. Das Angebot in 1a-Lage ist knapp, die Landeshauptstadt gewinnt durch die Nähe zu Berlin und die diesjährige Bundesgartenschau zusätzlich an Attraktivität. In Leipzig sind die Kaufpreise innerhalb von fünf Jahren in 1. Lage um drei Zähler gefallen. Bei dem aktuellen Vervielfältiger von 14 sollte aber der Boden gefunden sein. DB Immobilien geht davon aus, daß ein weiterer Kaufpreisverfall nicht stattfinden wird und erwartet mittelfristig eine langsame Aufwärtsentwicklung. Der azyklisch handelnde Anleger sollte jetzt zugreifen. Dies trifft auch für Städte wie Rostock oder Chemnitz zu, die sich schon im letzten Jahr als Schnäppchen-Standorte etabliert haben. Die Renditen sind gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben, für 13,5 bzw. 12,5 Jahresmieten können Investments in bester Lage erworben werden. Daß die wirtschaftlichen Trends positiv sind, zeigt besonders Chemnitz, das mit 597 heute die höchste Arbeitsplatzdichte pro 1.000 Einwohner im Osten aufweist. Mit 200 Firmen in der Software-Entwicklung ist dort auch die größte Branchendichte in den neuen Bundesländern anzutreffen. Nach Einschätzung von DB Immobilien lohnt hier eine Investition in die Zukunft.
Insgesamt stellt sich der deutsche Investment-Immobilienmarkt in guter Verfassung dar. An einigen Top-Standorten, wie z. B. in Berlin, boomt es. Die spannendste Frage an Immobilienanalysten lautet: An welcher Stelle im Immobilienzyklus stehen wir heute? Ist der Gipfel schon erreicht, oder geht es noch aufwärts? Vieles spricht für Letzteres.
Autor: Hans-Jürgen Schwanz, Leiter des Geschäftsbereichs Gewerbe/Investment, DB IMMOBILIEN, Heidelberg
