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Erhebliche Einschränkung der Vertragsfreiheit
Der Zeitmietvertrag nach neuem Recht
08.06.2001 (GE 11/2001, 748) Das Mietrechtsreformgesetz, das nach seinem Art. 11 am 1. September 2001 in Kraft treten soll, sieht eine grundlegende Einschränkung der Vertragsfreiheit beim Abschluß von Zeitmietverträgen über Wohnraum vor.
Bestehende Rechtslage
1. Die noch bestehende Rechtslage nach § 564 c BGB kennt zwei Arten von befristeten Mietverhältnissen. Hierbei handelt es sich einmal um den einfachen und zum anderen um den qualifizierten Mietvertrag. Beim einfachen Zeitmietvertrag kann der Mieter vom Vermieter spätestens zwei Monate vor seiner Beendigung durch schriftliche Erklärung die Fortsetzung verlangen. Dieses Fortsetzungsrecht kann der Vermieter dadurch ausräumen, daß er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietvertrages dartut. Dieser Bestandsschutz des Mieters ist von gleicher Intensität wie der Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverhältnissen. Das heißt, in Betracht kommen insbesondere Eigenbedarf, nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts.
2. Beim qualifizierten Zeitmietvertrag ist dagegen in § 564 c Abs. 2 BGB gesetzlich sichergestellt, daß er wie vereinbart zeitlich beendet wird. Folglich hat der Mieter keinen Bestandsschutz. Er kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen. Ihm steht auch kein Räumungsschutz zu. Allerdings ist der Abschluß eines qualifizierten Zeitmietverhältnisses an enge Voraussetzungen gebunden. Erforderlich ist das Vorliegen ganz bestimmter Gründe für seine Befristung. Hierbei handelt es sich um die spätere Eigennutzung durch den Vermieter oder seine Familie, den Abriß, die grundlegende Modernisierung oder einen Betriebsbedarf im Hinblick auf ein künftiges Dienstverhältnis. Die Verwendungsabsicht muß dem Mieter bei Vertragsabschluß mitgeteilt werden. Außerdem darf das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen werden.
Der Mieter ist drei Monate vor Ablauf der Mietzeit darüber zu informieren, ob die Verwendungsabsicht noch besteht.
Rechtslage ab 1. September 2001
1. Das Mietrechtsreformgesetz sieht in § 575 nur noch die Möglichkeit vor, einen qualifizierten Mietvertrag über Wohnraum abzuschließen. Der einfache Zeitmietvertrag entfällt. Dies erfolgt mit dem Hinweis auf eine Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit (so die Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucksache 14/4553 zu § 575, Seite 69). Hierbei wird jedoch übersehen, daß es etliche Fälle gibt, in denen der Abschluß eines einfachen Zeitmietvertrages dem Wunsch von Vermietern und Mietern entspricht. Die Bundesregierung (Deutscher Bundestag, aaO.) weist darauf hin, daß dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses durch einen beiderseitigen vertraglichen Ausschluß des Kündigungsrechts Rechnung getragen werden könne. Damit wirke sich der Wegfall des einfachen Zeitmietvertrages nicht nachteilig für den Mieter aus.
Unberücksichtigt sollen nach Ansicht der Bundesregierung in der Begründung des Gesetzentwurfs offensichtlich die Interessen des Vermieters an einem längerfristigen Mietverhältnis bleiben.
Ferner ist die Frage unbeantwortet, wie lange das Kündigungsrecht durch Vereinbarung ausgeschlossen werden darf.
Soweit Mietverhältnisse nicht dem Mieterschutz unterliegen, können bei ihnen weiterhin einfache Zeitmietverträge abgeschlossen werden (§§ 549 Abs. 2 und 3, 575 Mietrechtsreformgesetz). Hierzu zählt u. a. Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, möblierter Wohnraum innerhalb der Wohnung des Mieters, der nicht einer Familie überlassen ist, und Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
2. Im Vergleich zur noch bestehenden Rechtslage erfährt der qualifizierte Mietvertrag nach dem Mietrechtsreformgesetz insofern eine Änderung, als er nunmehr auch für eine längere Zeit als fünf Jahre abgeschlossen werden darf.
Die Befristungsgründe ändern sich nicht.
Was die Mitteilung des Vermieters über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht betrifft, so wird dem Mieter statt dessen ein entsprechender Auskunftsanspruch eingeräumt. Er kann frühestens vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages verlangen, daß ihm innerhalb eines Monats mitgeteilt wird, ob die Verwendungsabsicht noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Entfällt die Verwendungsabsicht, dann hat der Mieter die Möglichkeit, eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geltend zu machen.
Ausdrücklich wird jetzt bestimmt, daß der Vermieter die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trägt (§ 575 Abs. 3 S. 3 aaO.).
Ferner wird in § 575 Abs. 4 aaO. klargestellt, daß eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
ÜBERGANGSREGELUNG
Grundsätzlich ist das Mietrechtsreformgesetz vom Zeitpunkt des Inkrafttretens an auch auf laufende Mietverträge anwendbar. Aus Gründen des Vertrauensschutzes ist jedoch vorgesehen, daß ein vor dem 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit sich weiterhin nach dem bisherigen Recht richtet (Art. 2, Art. 229 § 3 Abs. 3 aaO.).
1. Die noch bestehende Rechtslage nach § 564 c BGB kennt zwei Arten von befristeten Mietverhältnissen. Hierbei handelt es sich einmal um den einfachen und zum anderen um den qualifizierten Mietvertrag. Beim einfachen Zeitmietvertrag kann der Mieter vom Vermieter spätestens zwei Monate vor seiner Beendigung durch schriftliche Erklärung die Fortsetzung verlangen. Dieses Fortsetzungsrecht kann der Vermieter dadurch ausräumen, daß er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietvertrages dartut. Dieser Bestandsschutz des Mieters ist von gleicher Intensität wie der Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverhältnissen. Das heißt, in Betracht kommen insbesondere Eigenbedarf, nicht unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzungen und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts.
2. Beim qualifizierten Zeitmietvertrag ist dagegen in § 564 c Abs. 2 BGB gesetzlich sichergestellt, daß er wie vereinbart zeitlich beendet wird. Folglich hat der Mieter keinen Bestandsschutz. Er kann sich nicht auf die Sozialklausel berufen. Ihm steht auch kein Räumungsschutz zu. Allerdings ist der Abschluß eines qualifizierten Zeitmietverhältnisses an enge Voraussetzungen gebunden. Erforderlich ist das Vorliegen ganz bestimmter Gründe für seine Befristung. Hierbei handelt es sich um die spätere Eigennutzung durch den Vermieter oder seine Familie, den Abriß, die grundlegende Modernisierung oder einen Betriebsbedarf im Hinblick auf ein künftiges Dienstverhältnis. Die Verwendungsabsicht muß dem Mieter bei Vertragsabschluß mitgeteilt werden. Außerdem darf das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen werden.
Der Mieter ist drei Monate vor Ablauf der Mietzeit darüber zu informieren, ob die Verwendungsabsicht noch besteht.
Rechtslage ab 1. September 2001
1. Das Mietrechtsreformgesetz sieht in § 575 nur noch die Möglichkeit vor, einen qualifizierten Mietvertrag über Wohnraum abzuschließen. Der einfache Zeitmietvertrag entfällt. Dies erfolgt mit dem Hinweis auf eine Rechtsvereinfachung und Rechtssicherheit (so die Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drucksache 14/4553 zu § 575, Seite 69). Hierbei wird jedoch übersehen, daß es etliche Fälle gibt, in denen der Abschluß eines einfachen Zeitmietvertrages dem Wunsch von Vermietern und Mietern entspricht. Die Bundesregierung (Deutscher Bundestag, aaO.) weist darauf hin, daß dem Interesse des Mieters an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses durch einen beiderseitigen vertraglichen Ausschluß des Kündigungsrechts Rechnung getragen werden könne. Damit wirke sich der Wegfall des einfachen Zeitmietvertrages nicht nachteilig für den Mieter aus.
Unberücksichtigt sollen nach Ansicht der Bundesregierung in der Begründung des Gesetzentwurfs offensichtlich die Interessen des Vermieters an einem längerfristigen Mietverhältnis bleiben.
Ferner ist die Frage unbeantwortet, wie lange das Kündigungsrecht durch Vereinbarung ausgeschlossen werden darf.
Soweit Mietverhältnisse nicht dem Mieterschutz unterliegen, können bei ihnen weiterhin einfache Zeitmietverträge abgeschlossen werden (§§ 549 Abs. 2 und 3, 575 Mietrechtsreformgesetz). Hierzu zählt u. a. Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, möblierter Wohnraum innerhalb der Wohnung des Mieters, der nicht einer Familie überlassen ist, und Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.
2. Im Vergleich zur noch bestehenden Rechtslage erfährt der qualifizierte Mietvertrag nach dem Mietrechtsreformgesetz insofern eine Änderung, als er nunmehr auch für eine längere Zeit als fünf Jahre abgeschlossen werden darf.
Die Befristungsgründe ändern sich nicht.
Was die Mitteilung des Vermieters über das Fortbestehen der Verwendungsabsicht betrifft, so wird dem Mieter statt dessen ein entsprechender Auskunftsanspruch eingeräumt. Er kann frühestens vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages verlangen, daß ihm innerhalb eines Monats mitgeteilt wird, ob die Verwendungsabsicht noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
Entfällt die Verwendungsabsicht, dann hat der Mieter die Möglichkeit, eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit geltend zu machen.
Ausdrücklich wird jetzt bestimmt, daß der Vermieter die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trägt (§ 575 Abs. 3 S. 3 aaO.).
Ferner wird in § 575 Abs. 4 aaO. klargestellt, daß eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.
ÜBERGANGSREGELUNG
Grundsätzlich ist das Mietrechtsreformgesetz vom Zeitpunkt des Inkrafttretens an auch auf laufende Mietverträge anwendbar. Aus Gründen des Vertrauensschutzes ist jedoch vorgesehen, daß ein vor dem 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit sich weiterhin nach dem bisherigen Recht richtet (Art. 2, Art. 229 § 3 Abs. 3 aaO.).
Autor: Dr. Hans-Herbert Gather
