Ausgleichsanspruch nach Auschachtarbeiten

08.06.2001 (GE 11/2001, 734) Nach § 909 BGB darf der Grundstücks-eigentümer keine Ausschachtungsarbeiten vornehmen, wodurch die Standfestigkeit eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück beeinträch-tigt wird. Geschützt ist nicht nur der Eigentümer des Nachbargebäudes, sondern auch der Besitzer (Mieter).

Der Fall: Die Klägerin hatte eine am Hang gelegene Produktionshalle gemietet. Auf dem darunter liegenden Nachbargrundstück wurde eine Tankstelle mit Parkplätzen errichtet. Bei den genehmigten Bauarbeiten wurde das Fundament der Produktionshalle freigelegt, und es kam zu einem Grundbruch mit Einsturz der Außenwände bei der Zwischendecke und des Hallendaches. Die Mieterin verlangte Entschädigung vom Eigentümer des Nachbargrundstückes.

Das Urteil: Mit Urteil vom 23. Februar 2001 hielt der Bundesgerichtshof die Klage der Mieterin für berechtigt. Es handelte sich um eine Besitzstörung nach § 862 BGB, die aus tatsächlichen Gründen von der Klägerin nicht hatte verhindert werden können. Sie hatte deshalb einen Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB, der nach der Rechtsprechung auch zugunsten des Besitzers gilt. Die Besitzstörung lag in der unzulässigen Vertiefung gemäß § 909 BGB, wobei der Bundesgerichtshof erstmals mit der herrschenden Meinung entschied, daß auch diese Vorschrift nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für den Besitzer gilt. Der Anspruch ist von einem Verschulden des Eigentümers des Nachbargrundstückes unabhängig. Die bloße Tatsache der Vertiefung als Schadensursache reicht aus. Wie bei einer Enteignung kann dann der Mieter Ausgleich für Kosten und Gewinneinbußen und für Folgeschäden verlangen. Die einjährige Ausschlußfrist des § 864 BGB gilt dafür nicht.
BGH, Urteil vom 23. Februar 2001 - V ZR 389/99 - Wortlaut Seite 764