Nach sechs Monaten verspätet

08.06.2001 (GE 11/2001, 733) Wer fristlos kündigen will, muß sich beeilen und auch auf die Formalien achten. Lehrreich ist der vom OLG München entschiedene Fall, bei dem es um ein ganzes Bündel von möglichen Kündigungsgründen ging - von Beschimpfungen des Verpächters über ständig unpünktliche Betriebskostenvorauszahlungen bis hin zu Abzügen von errechneten Betriebskostennachforderungen.

Der Fall: Die Verpächter wollten nach erheblichen Differenzen mit dem Pächter das Vertragsverhältnis lösen. Sie kündigten durch einen Bevollmächtigten fristlos; eine Vollmachtsurkunde war nicht beigefügt. Nachdem der Pächter das gerügt hatte, unternahmen sie zunächst nichts und kündigten erst ca. sechs Monate später erneut fristlos, nachdem es wiederum zu Auseinandersetzungen gekommen war und der Pächter auch die Betriebskostenvorschüsse erst verspätet gezahlt hatte.

Das Urteil: Mit Urteil vom 28. Februar 2001 wies das OLG München die Räumungsklage ab, da alle Kündigungen unwirksam waren. Wer durch einen Bevollmächtigten eine Kündigung aussprechen läßt, muß eine Originalurkunde beifügen, wenn die Bevollmächtigung dem anderen nicht ohnehin bekannt ist. Bei Zurückweisung der Kündigung nach § 174 BGB muß alsdann die Kündigung unverzüglich wiederholt werden. Das hatten die Verpächter versäumt und mehrere Monate gewartet. Nach einhelliger Auffassung ist dann ein Grund zur fristlosen Kündigung verwirkt. Neue Kündigungsgründe von erheblichem Gewicht waren nicht entstanden; insbesondere eine verspätete Mietzahlung bedarf einer Abmahnung, um eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB rechtfertigen zu können. Eine bloße Mahnung, die Zahlungspflicht zu erfüllen, reicht nicht. Abmahnung bedeutet hier die Aufforderung unter Kündigungsandrohung, das vertragswidrige Verhalten zu unterlassen. Schließlich konnten sich die Verpächter auch nicht auf eine Formularklausel berufen, wonach für den Verpächter kein Rechtsverlust durch Zeitablauf eintritt. Nach § 9 AGBG, der auch für Geschäftsraummietverträge gilt, darf die Ausübung des Kündigungsrechts nicht über längere Zeit in der Schwebe bleiben.

Mietrechtsreform: Der neue § 543 BGB bringt keine wesentlichen Änderungen zur bisherigen Regelung des § 554 a BGB. Die Begründungspflicht für eine fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 4 BGB) gilt nur für Wohnraummietverhältnisse.
OLG München, Urteil vom 28. Februar 2001 - 3 U 5169/00 - Wortlaut GE 11/2001 Seite 768