Aufspaltung in Mietbestandteile unschädlich

22.05.2001 (GE 10/2001, 674) Nach dem MHG gibt es (eigentlich) nur die Grundmiete (Nettokaltmiete), die Betriebskosten oder eine Bruttokaltmiete. Fraglich ist, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG unwirksam ist, bei dem der Vermieter die Grundmiete weiter aufgespalten hat (hier: Anteil für Schönheitsreparaturen). Das OLG Frankfurt meinte in einem Rechtsentscheid, ein gesonderter Ausweis einzelner Bestandteile im Mieterhöhungsschreiben sei zulässig. Die Zustimmungsklage allerdings müsse die gesamte Miete erfassen - auch jene Anteile, die nicht erhöht werden sollen.

Der Fall: Nach dem Mietvertrag schuldete der Mieter eine Grundmiete und einen zusätzlichen Schönheitsreparaturenanteil (die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen lag entsprechend dem Gesetz bei der Vermieterin). In einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG verlangte die Vermieterin unter Berufung auf den Mietspiegel Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete; zugleich verlangte sie eine Erhöhung des Schönheitsreparaturenanteils, ohne dies allerdings zu begründen. Das Landgericht hielt das für unzulässig.

Der Beschluß: Mit Rechtsentscheid vom 21. März 2001 meinte das OLG Frankfurt am Main, maßgeblich sei immer der Endbetrag, sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die Mieterhöhung. Auch die Klage auf Zustimmung habe sich danach auszurichten. Daß ein Teil der preisbildenden Faktoren (hier der Schönheitsreparaturenanteil), für den ebenfalls eine Erhöhung verlangt wird, nicht begründet sei, sei dann unschädlich.

Der Kommentar: Den Parteien steht es frei, den vereinbarten Mietzins in Bestandteile aufzuspalten. Das ist etwa bei der Vereinbarung von Verwaltungskosten die inzwischen herrschende Meinung. Ob der Mieter sich zur Zahlung einer Grundmiete von 800 DM verpflichtet oder zu einer Grundmiete von 700 DM zuzüglich 100 Verwaltungskosten, ist im Ergebnis ohne Belang. Für eine spätere Mieterhöhung sieht das dann allerdings anders aus. Hier kommt es, wie das OLG Frankfurt am Main ausführt, nur auf den Endbetrag an, der erhöht werden soll. Wenn das mit dem Mietspiegel ausreichend begründet ist, ist das Verfahren nach § 2 MHG eingehalten. In einem wesentlichen Punkt ist dem Rechtsentscheid allerdings zu widersprechen. Die Vermieterin hatte sich ausdrücklich nur für die Erhöhung der Grundmiete auf den Mietspiegel berufen, während der Schönheitsreparaturenanteil des Mieters ohne Begründung erhöht werden sollte. Die Vermieterin meinte auch, insoweit nicht auf Zustimmung klagen zu müssen. Ob hier tatsächlich, wie der Rechtsentscheid meint, ein ausreichend begründetes Erhöhungsverlangen für den Endbetrag vorliegt, ist mehr als zweifelhaft. Aus der Sicht des Mieters war ein Teil des Mieterhöhungsverlangens (Schönheitsreparaturenanteil) nicht begründet; aus der Sicht der Vermieterin bedurfte dieser Teil auch keiner Begründung. Zutreffender wäre es deshalb gewesen, das Mieterhöhungsverlangen insoweit zum Teil als unwirksam anzusehen.
Jedenfalls dürfte sich mit dem Rechtsentscheid ein vergleichbares Problem erledigt haben hinsichtlich des Mietbestandteils „Modernisierungskosten”. Nach einer wirksamen Mieterhöhung gem. § 3 MHG werden diese Kosten Teil der Grundmiete. Wenn der Vermieter gleichwohl in einem späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG wieder unterscheidet zwischen Grundmiete und Modernisierungsanteil, soll das nach Auffassung mancher Gerichte unzulässig sein. Wenn jedoch hinreichend klargemacht wird, daß Zustimmung zu einer Erhöhung der Gesamtmiete verlangt wird und für die Gesamtmiete auf den Mietspiegel Bezug genommen wird, bestehen dagegen keine Bedenken.

Mietrechtsreform: Aus den §§ 558 ff. BGB ergeben sich insoweit keine Änderungen.
OLG Frankfurt am Main, Rechtsentscheid vom 21. März 2001 - 20 RE-Miet 2/99 - Wortlaut GE 10/2001 Seite 695