Bei 100 % unwirksam

22.05.2001 (GE 10/2001, 672) Quotenklauseln, wonach der Mieter zur Abgeltung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen einen bestimmten Betrag zu zahlen hat, sind nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. Unwirksam ist allerdings eine Entschädigungspflicht von 100 %.

Der Fall: Der Mietvertrag enthielt eine zeitlich gestaffelte Quotenhaftungsklausel, die vorsah, daß nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen der Mieter 100 % der Kosten zu zahlen hatte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Rückzahlung der Kaution, wogegen der Vermieter mit einem anteiligen Betrag (nicht 100 %) aus der Quotenhaftungsklausel aufrechnete.

Das Urteil: Mit Urteil vom 26. Oktober 2000 wies das Landgericht Berlin die Aufrechnung des Vermieters zurück. Es meinte, nicht nur die Quotenklausel von 100 % sei unwirksam, da hier ein Anspruch auf volle Zahlung vereinbart sei, der nicht an die Voraussetzungen des § 326 BGB (Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) gebunden sei. Diese Unwirksamkeit erfasse die gesamte Quotenklausel; die entgegenstehende Auffassung des Landgerichts Stuttgart und der 67. Kammer des Landgerichts Berlin werde nicht geteilt.

Kommentar: Das Urteil ist in mehrerer Hinsicht bedenklich. Zum einen hätte wohl ein Rechtsentscheid eingeholt werden müssen; zum anderen ist nicht einzusehen, warum eine zeitlich und prozentual gestaffelte Quotenhaftungsklausel insgesamt unwirksam sein soll. Ein sprachlich sinnvoller Rest bleibt auch dann übrig, wenn man nur die 100 %-Regelung streicht. Die Auffassung des LG Stuttgart ist daher vorzuziehen.

Mietrechtsreform: Keine Änderungen.
LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2000 - 62 S 161/00 - Wortlaut GE 10/2001 Seite 698