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Zwangsverwaltung
Vermieter haftet weiter auf Kautionsrückzahlung
22.05.2001 (GE 10/2001, 670) Nach der Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung ist allein der Zwangsverwalter für laufende Mietverhältnisse anstelle des Eigentümers berechtigt und verpflichtet. Für eine Kaution gilt etwas anderes.
Der Fall: Das Mietverhältnis war beendet, und der Mieter verlangte Rückzahlung der Kaution. Inzwischen war allerdings Zwangsverwaltung angeordnet worden, und die Vermieterin behauptete, sie habe dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt.
Das Urteil: Mit Urteil vom 19. Februar 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation nicht und meinte, es könne offenbleiben, ob der Zwangsverwalter tatsächlich die Kaution erhalten habe. Jedenfalls hafte neben ihm auch die Vermieterin auf Rückzahlung, da die Vorschrift des § 572 BGB analog anzuwenden sei. Der Fall der Anordnung der Zwangsverwaltung stehe der Veräußerung gleich.
Kommentar: Das Urteil ist bedenklich. Es mag zwar in der Begründung zutreffen, läßt allerdings jede Auseinandersetzung mit der Gegenmeinung vermissen (vgl. Schmidt-Futterer/Gather 7. Aufl., Rdn. 20 zu § 572 BGB). Die Berufung auf die eigene Entscheidung (NJW 1978, 1633) reicht jedenfalls nicht. Der BGH hat in WuM 1979, 102 wörtlich ausgeführt: „Die vom Landgericht Berlin (NJW 1978, 1633) vertretene Ansicht, aus § 146 Abs. 1 ZVG ergebe sich die Anwendung des auf § 572 BGB verweisenden § 57 ZVG, ist jedenfalls unrichtig. § 146 Abs. 1 ZVG regelt nämlich nur die Anordnung der Zwangsverwaltung und erklärt insoweit die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung für entsprechend anwendbar … Zu diesen Vorschriften gehört § 57 ZVG nicht.”
Mietrechtsreform: Nach dem neuen § 566 a BGB ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm vom Veräußerer nicht ausgehändigt wurde. Wie bisher haftet der Veräußerer daneben weiter auf Rückzahlung, wenn diese vom Erwerber „nicht zu erlangen” ist. Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bleibt es bei den bisherigen Regelungen, wonach zwar bei der Zwangsversteigerung nach § 57 ZVG auf die Veräußerungsbestimmungen des BGB hingewiesen wird, nicht jedoch bei der Zwangsverwaltung.
LG Berlin, Urteil vom 19. Februar 2001 - 67 S 275/00 - Wortlaut GE 10/2001 Seite 698
Das Urteil: Mit Urteil vom 19. Februar 2001 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation nicht und meinte, es könne offenbleiben, ob der Zwangsverwalter tatsächlich die Kaution erhalten habe. Jedenfalls hafte neben ihm auch die Vermieterin auf Rückzahlung, da die Vorschrift des § 572 BGB analog anzuwenden sei. Der Fall der Anordnung der Zwangsverwaltung stehe der Veräußerung gleich.
Kommentar: Das Urteil ist bedenklich. Es mag zwar in der Begründung zutreffen, läßt allerdings jede Auseinandersetzung mit der Gegenmeinung vermissen (vgl. Schmidt-Futterer/Gather 7. Aufl., Rdn. 20 zu § 572 BGB). Die Berufung auf die eigene Entscheidung (NJW 1978, 1633) reicht jedenfalls nicht. Der BGH hat in WuM 1979, 102 wörtlich ausgeführt: „Die vom Landgericht Berlin (NJW 1978, 1633) vertretene Ansicht, aus § 146 Abs. 1 ZVG ergebe sich die Anwendung des auf § 572 BGB verweisenden § 57 ZVG, ist jedenfalls unrichtig. § 146 Abs. 1 ZVG regelt nämlich nur die Anordnung der Zwangsverwaltung und erklärt insoweit die Vorschriften über die Anordnung der Zwangsversteigerung für entsprechend anwendbar … Zu diesen Vorschriften gehört § 57 ZVG nicht.”
Mietrechtsreform: Nach dem neuen § 566 a BGB ist der Erwerber zur Rückzahlung der Kaution auch dann verpflichtet, wenn sie ihm vom Veräußerer nicht ausgehändigt wurde. Wie bisher haftet der Veräußerer daneben weiter auf Rückzahlung, wenn diese vom Erwerber „nicht zu erlangen” ist. Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung bleibt es bei den bisherigen Regelungen, wonach zwar bei der Zwangsversteigerung nach § 57 ZVG auf die Veräußerungsbestimmungen des BGB hingewiesen wird, nicht jedoch bei der Zwangsverwaltung.
LG Berlin, Urteil vom 19. Februar 2001 - 67 S 275/00 - Wortlaut GE 10/2001 Seite 698
