22.05.2001 (GE 10/2001, 679) Die Kosten des Wasserverbrauches werden mehr und mehr verbrauchsabhängig abgerechnet.

I. Allgemeines
Nach § 556 a Abs. 2 Satz 2 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes sind Wasserkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn der Verbrauch erfaßt wird. Eine abweichende Vereinbarung ist zwar möglich, wird aber kaum vorkommen, da es unsinnig wäre, den Verbrauch zu erfassen und dann verbrauchsunabhängig abzurechnen. § 556 a Abs. 2 BGB in der Neufassung gibt dem Vermieter die Möglichkeit, bei entgegenstehenden, in der Regel vor Einführung der Verbrauchserfassung getroffenen Vereinbarungen die verbrauchsabhängige Abrechnung durch einseitige Erklärung einzuführen. Auch § 21 Abs. 2 Satz 3 NMV 1970 schreibt ei-ne verbrauchsabhängige Abrechnung vor, wenn der Verbrauch für alle Wohnungen eines Gebäudes erfaßt wird. Für Nichtwohnraum besteht keine gesetzliche Regelung, verbrauchsabhängige Abrechnung ist aber vielfach üblich.
Es bestehen jedoch teilweise erhebliche Unsicherheiten in der Vorgehensweise. Technische Gegebenheiten erschweren dem Mieter oft die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Immer noch weit verbreitet ist der Irrtum, daß nur die abgelesene Verbrauchsmenge mit dem Wasserpreis multipliziert werden müsse, um die umlagefähigen Kosten festzustellen.

II. Die umlegbaren Kosten nach Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV
1. Kosten des Wasserverbrauchs und der Grundgebühren: Das sind die laufenden Kosten, die dem Vermieter vom Versorgungsunternehmen berechnet werden, und zwar verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kostenteile. Abzurechnen ist auf der Basis der für den Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Kosten und nicht auf der Basis von Abschlagszahlungen1).

2. Kosten der Verbrauchserfassung und Kostenaufteilung: Umlagefähig sind die Kosten für die Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern. Nicht als Kosten der Wasserversorgung umlegbar sind die Anschaffungskosten für solche Zähler. Sie können zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (neu = § 3 MHG alt), § 11 II. BV führen2).
Die Kosten der Verwendung von Wasserzählern sind umlegungsfähig. Hierzu gehören insbesondere die Kosten der vorgeschriebenen Eichung3). Sind die Kosten für einen Geräteaustausch nicht höher als die Eichkosten, können statt der Eichkosten die Austauschkosten angesetzt werden4).
Die Kosten der Berechnung und Aufteilung sind ebenfalls umlegungsfähig. Das sind in der Regel die Kosten der Meßdienstfirmen. Umgelegt werden können aber auch eigene Kosten des Vermieters sowie der Wert seiner Arbeitsleistung gemäß § 27 Abs. 2 II. BV.

3. Kosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage: Umgelegt werden können nur die Betriebskosten, nicht die Kosten der Errichtung oder von Reparaturen. Betriebskosten sind z. B. die Stromkosten für die Wasserpumpe5) und die Kosten für eine behördlich angeordnete Trinkwasseruntersuchung, wenn es sich um regelmäßige Untersuchungen handelt6). Umlegbar sind auch die Betriebskosten für Druckerhöhungsanlagen, wenn der Wasserdruck aus dem Netz des Wasserlieferanten nicht ausreicht7).

4. Kosten der Wasseraufbereitungsanlage: Wasseraufbereitungsanlagen sind Einrichtungen, durch die das Frischwasser in irgendeiner Weise verbessert wird, z. B. Filteranlagen und Entkalkungsgeräte. Die Aufbereitung muß nicht zwingend erforderlich sein. Für die Verbesserung ist der Vermieter im Streitfall beweispflichtig8). Zu den umlegbaren Betriebskosten gehören auch die Aufwendungen für Aufbereitungsstoffe. Mittel, die dem Korrosionsschutz dienen, sind dagegen nach h. M.9) keine Betriebskosten.

III. Verschiedene Kostenpositionen
Die Kosten der Wasserversorgung sind - eine entsprechende Vereinbarung vorausgesetzt - nach Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV auf die Mieter umlegbar. Die Nummern 5 und 6 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV lassen es jedoch auch zu, daß die Kaltwasserkosten für das Warmwasser beim Warmwasser abgerechnet werden. Entsprechend können nach Nr. 16 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die Wasserkosten auch bei den Kosten für maschinelle Wascheinrichtungen berücksichtigt werden. Der Vermieter hat insoweit ein Wahlrecht. Eine Berücksichtigung bei anderen Kosten als den Wasserkosten setzt allerdings voraus, daß eine Erfassung durch Zwischenzähler stattfindet10).
Wasser wird auch für Hausreinigung und die Gartenpflege verbraucht. Wasserkosten sind in Nr. 9 und 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV nicht erwähnt. Gleichwohl wird man eine Zuordnung auch zu diesen Positionen für zulässig ansehen müssen11), wenn eine gesonderte Verbrauchserfassung erfolgt. Andererseits ist es aber auch nicht ausgeschlossen, die Umlegung bei den Kosten der Wasserversorgung vorzunehmen12). Anders als bei einem Wasserverbrauch für Baumaßnahmen13) oder einem Verlust durch Wasserrohrbruch oder undichte Leitungen14) handelt es sich nämlich um einen Aufwand, der mit der normalen Bewirtschaftung des Gebäudes zusammenhängt. Es besteht deshalb auch ein Zusammenhang mit der üblichen Benutzung der Wohnungen im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970. Daß das Wasser innerhalb der Wohnungen verbraucht wird, ist nach Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV nicht Voraussetzung für die Kostenumlegung, was sich bereits aus Nrn. 5, 6 und 16 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV ergibt.

IV. Kostenverteilung
1. Vorerfassung von gewerblichem Verbrauch: Die Notwendigkeit eines Vorwegabzuges ergibt sich für preisgebundenen Wohnraum aus § 20 Abs. 2 Satz 2, § 21 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970. Auch bei preisfreiem Wohnraum wird in gemischt genutzten Gebäuden eine Vorerfassung des gewerblichen Verbrauches verlangt15). Wenn der Wasserverbrauch ohnehin durch Zähler erfaßt und zu 100 % nach Verbrauch umgelegt wird, handelt es sich dabei aber nur um ein formales Problem in der Darstellung der Abrechnung ohne praktische Auswirkungen.

2. Ermittlung des Kostenanteils: Wie bereits erwähnt, kann nicht einfach der Wasserpreis mit den gemessenen Kubikmetern in einer Wohnung multipliziert werden16). Bei einer solchen Berechnungsweise blieben die Grundgebühren, die Verteilungskosten, die Kosten für den Allgemeinverbrauch usw. unberücksichtigt. Auch die verbrauchsabhängige Verteilung der Wasserkosten ist eine verhältnismäßige Verteilung. Der in einer Wohnung festgestellte Verbrauch ist ins Verhältnis zu setzen zur Summe der gemessenen Einzelverbräuche. Nach diesem Verhältnis erfolgt dann die Verteilung der insgesamt auf die Wohnungen umzulegenden Kosten.

Die Berechnung kann deshalb z. B. wie folgt durchgeführt werden:
Gesamtkosten: 4.500 DM
Summe der gemessenen
Einzelwerte: 1.000 m3
Einzelverbrauch des Mieters X: 90 m3
Anteil des Mieters X am
Gesamtverbrauch: 9 %
Anteil des Mieters X an
den Gesamtkosten: 405 DM

Zum selben Ergebnis führt folgende Berechnungsweise:
Gesamtkosten: 4.500 DM
Summe der gemessenen
Einzelwerte: 1.000 m3
Kosten pro
Verbrauchswert (m3): 4,50 DM
Einzelverbrauch des Mieters X: 90 m3
Anteil des Mieters X an den
Gesamtkosten: 90 x 4,50 DM = 405 DM

V. Erfassungsmängel
und Zählerdifferenzen
1. Erfassungsmängel am Hauptzähler: Die Anzeige des Hauptzählers ist in erster Linie dafür maßgebend, welche Beträge der Vermieter an den Wasserlieferanten zu zahlen hat, und damit auch dafür, welche Beträge überhaupt auf die Mieter insgesamt umlegbar sind. Bei einem Meß- oder Ablesefehler am Hauptzähler ermittelte das AG Bergisch Gladbach17) den umlegungsfähigen Gesamtbetrag durch einen Vergleich mit anderen Abrechnungszeiträumen. Dem ist jedoch nicht zu folgen, da der Wasserlieferant im Verhältnis zum Vermieter und dieser im Verhältnis zum Mieter für die tatsächlich abgenommene Menge beweispflichtig ist. Verlangt werden kann deshalb nicht der Preis für eine wahrscheinlich abgenommene Menge, sondern für eine nachgewiesene tatsächliche Menge. Es ist deshalb nicht ein wahrscheinlicher Verbrauch zugrunde zu legen, sondern ein Mindestverbrauch18). Der Mindestverbrauch wird durch ein Sachverständigengutachten oder durch eine Schätzung nach § 287 ZPO festgestellt werden. Um der darin begründeten Gefahr unterschiedlicher Ansätze in Prozessen mit dem Wasserlieferanten und den Mietern zu begegnen, empfiehlt sich gegebenenfalls eine Streitverkündung.

2. Erfassungsmängel an Einzelzählern: Kann wegen Gerätemängeln oder Ablesefehlern an einem oder mehreren Einzelzählern ein richtiger Verbrauchswert nicht festgestellt werden, ist eine verbrauchsabhänige Abrechnung überhaupt nicht möglich19). Mit dem Fehlen eines Einzelwertes bricht nämlich die gesamte Verhältnisrechnung20) in sich zusammen. Ein Ersatzverfahren entsprechend § 9 a HeizkostenV gibt es für die Wasserkosten nicht. Es ist deshalb zurückzugreifen auf das Verhältnis der Wohnflächen (vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB [Neufassung], § 21 Abs. 2 Satz 2 NMV 1970). Eine Abrechnung nach Personenzahl kann in der Regel nicht verlangt werden21). Bei Gewerberäumen wird man dementsprechend das Verhältnis der Nutzflächen zugrunde legen. Dem Mieter bleibt jedoch der Nachweis offen, daß er weniger verbraucht hat und ihn deshalb eine geringere Kostenlast trifft22). Hierfür kann der beim einzelnen Mieter gemessene Verbrauch herangezogen werden, wenn die Zähler in dieser Wohnung in Ordnung sind. Ansonsten wird man aus dem Durchschnittsverbrauch anderer Abrechnungszeiträume zumindest einen Anscheinsbeweis ableiten können, wenn keine Änderung in den tatsächlichen Verhältnissen eingetreten ist23).

3. Beweislast: Die Beweislast für die Richtigkeit des festgestellten Verbrauches trifft den Vermieter. Sind die Meßgeräte ordnungsgemäß angebracht und geeicht, ist zu vermuten, daß sie auch ordnungsgemäß funktionieren24). Gleichwohl behauptete Fehler müssen bewiesen werden. Ein Verstoß gegen das Eichrecht führt aber nicht dazu, daß die Meßwerte überhaupt nicht anerkannt werden dürften25). Allerdings ist der Beweiswert für die Richtigkeit des festgestellten Verbrauches in Frage gestellt. Der Vermieter muß deshalb beweisen, daß die Geräte trotz fehlender Eichung richtig angezeigt haben oder daß sich eventuelle Unrichtigkeiten nicht zum Nachteil des Mieters auswirken.
Auch für die Richtigkeit der Ablesung ist der Vermieter beweispflichtig. Die Richtigkeit der Ablesung wird jedoch vermutet, wenn der Vermieter oder sein Vertreter ein Ableseprotokoll unterschrieben haben26). Ansonsten wird der Beweis in der Regel durch das Zeugnis des Ablesers geführt werden.

4. Zählerdifferenzen: a) Bereits aus technischen Gründen wird sich die Summe der durch die Einzelzähler ermittelten Werte kaum jemals mit dem am Hauptzähler festgestellten Verbrauch exakt decken27). Es ist deshalb allgemein anerkannt, daß Zählerdifferenzen bis zu 20 %28), nach Wall29) bis zu 25 %, bei der Abrechnung unberücksichtigt bleiben.
Zeigt der Hauptwasserzähler einen höheren Verbrauch an, als es der Summe der Einzelzählerwerte entspricht, so ist nach h. M.30) die vom Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauchsmenge einschließlich der Differenz nach dem Verhältnis aufzuteilen, das sich aus dem Verhältnis der jeweiligen Anzeige der Einzelwasserzähler untereinander ergibt. Dieser rechnerische Umweg ist jedoch entbehrlich, da es nicht auf das Verhältnis der Einzelwerte zum Gesamtverbrauch, sondern zu den Gesamtkosten ankommt31). Entsprechendes gilt, wenn der Hauptwasserzähler weniger anzeigt als die Summe der Einzelwerte. Im Ergebnis ist deshalb die Zählerdifferenz in diesen Fällen für die Kostenverteilung ohne Belang.
Die Berechnung muß sich aus der Abrechnung, gegebenenfalls unter Heranziehung der Belege, nachvollziehbar ergeben32).
Bei Differenzen, die über die Toleranzgrenze hinausgehen, kommt es für die rechtliche Behandlung der Zählerdifferenz auf die Ursache an:

b) Zunächst ist zu berücksichtigen, daß ein Vergleich der Summe der Einzelwerte mit dem am Hauptzähler gemessenen Verbrauch nur dann möglich ist, wenn der Hauptzähler und die Einzelzähler zeitgleich abgelesen werden. Bei unterschiedlichen Ablesezeitpunkten ergibt nämlich ein Vergleich der Summe der Einzelwerte aus einem Verbrauchszeitraum mit dem am Hauptzähler ermittelten Verbrauch für einen anderen Zeitraum von vornherein keinen Sinn. Wenn sich nicht zufällig der Abrechnungszeitraum des Wasserlieferanten mit demjenigen der Abrechnungsperiode gegenüber den Mietern deckt, ist zusammen mit der Ablesung der Einzelzähler auch eine Ablesung des Hauptzählers vorzunehmen. Das dient nicht nur der Kontrolle, sondern ist auch wegen der Notwendigkeit einer periodengerechten Abrechnung33) erforderlich.

c) Beruht die Differenz darauf, daß Wasserauslaßstellen für den gemeinschaftlichen Verbrauch, z. B. für Reinigung oder Gartenbewässerung, nicht mit Zählern versehen sind, so wird man es in Analogie zu Nr. 5 und Nr. 16 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV, § 25 Abs. 1 NMV 1970 sowie § 5 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizkostenV zulassen können, daß der Wasserverbrauch nach dem Verhältnis des Verbrauches in den einzelnen Wohnungen umgelegt wird, also in die verbrauchsabhängige Abrechnung einfließt. Die Höhe der Kosten kann aus der Zählerdifferenz ermittelt werden, wenn die Richtigkeit der Verbrauchsermittlung im übrigen feststeht.

d) Sind sonstige Ursachen für Zählerdifferenzen ausgeschlossen und übersteigt die Differenz die Toleranzgrenze, ist nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises von einem nicht umlegungsfähigen Leitungsverlust auszugehen34). In diesen Fällen kann der auf die Differenz entfallende Betrag überhaupt nicht umgelegt werden35). Auch hier kann jedoch die Berechnung der umlegbaren Kosten nicht in der Weise vorgenommen werden, daß nur der in der Wohnung gemessene Verbrauch entsprechend dem Einstandspreis des Vermieters umgelegt wird, da dadurch die nicht den Verbrauchspreis betreffenden Kosten unberücksichtigt bleiben. Die umlegungsfähigen Kosten müssen vielmehr in der Weise ermittelt werden, daß Basis für die Berechnung des Verbrauchspreises nicht die Anzeige des Hauptzählers ist, sondern die Summe der Einzelverbrauchswerte. Die Differenz muß der Vermieter selbst tragen.

e) Bleibt die Ursache für die Zählerdifferenz oberhalb der Toleranzgrenze völlig ungeklärt, fehlt ein Substrat für eine verbrauchsabhängige Abrechnung und die Abrechnung hat verbrauchsunabhängig zu erfolgen.

Checkliste für die Behandlung von Zählerdifferenzen bei Wasserkosten
1. Zeitlicher Unterschied zwischen der Ablesung von Haupt- und Einzelzählern ‘ Keine Aussagekraft.
2. Differenz innerhalb des Toleranzbereiches ‘ Unbeachtlich.
3. Fehlen von Zählern für Gemeinschaftsverbrauch ‘ Einbeziehung der gemeinschaftlichen Kosten.
4. Erfassungsfehler am Hauptzähler ‘ Im Verhältnis zum Wasserlieferanten und für die Höhe des umlegbaren Betrages von Bedeutung.
5. Erfassungsfehler an Einzelzählern ‘ Keine verbrauchabhängige Abrechnung möglich.
6. Ausfall von Zwischenzählern für Warmwasser, Waschmaschinen u. a. ‘ Umlegung nur bei den Wasserkosten möglich.
7. Leitungsverluste ‘ Kosten vom Vermieter zu tragen.
8. Völlige Unaufklärbarkeit ‘ Keine verbrauchsabhängige Abrechnung.

Autor: RiOLG Dr. Michael J. Schmid, München