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Gutachterausschuß legt neuen Bodenrichtwertatlas vor
Nur bei Büros und Läden geht der Preistrend wieder nach oben
22.05.2001 (GE 10/2001, 648) Mitte April stellte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den neuen Bodenrichtwertatlas für 2001 vor.
Der Gutachterausschuß für Grundstückswerte traf u. a. die nachfolgenden Feststellungen:
Der Berliner Grundstücksmarkt war im Jahr 2000 insgesamt durch rückläufige Umsätze auf allen Teilmärkten gekennzeichnet. Offensichtlich hat die Euphorie auf den Aktienmärkten mit der Erwartung hoher Renditen und schnell zu realisierender Gewinne die Immobilie als Anlageobjekt zwischenzeitlich in den Hintergrund gedrängt. Aber auch für den Eigennutzer haben die allgemeinen Rahmenbedingungen, wie steigende Hypothekenzinsen, schlechtere Förderbedingungen und steuerliche Verschlechterungen, dazu geführt, daß auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke nicht mehr in dem Maße investiert wurde wie noch vor Jahresfrist.
Der Bodenrichtwertatlas stellt die Bodenmarktverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2001 dar und dient in erster Linie Banken, Finanzämtern, Gerichten, Rechtsanwälten/Notaren und Sachverständigen als Grundlage zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Aber auch interessierte Bürger können sich einen Überblick über die aktuellen Preisverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt verschaffen.
Der Berliner Markt für unbebaute Grundstücke zeigte 2000 uneinheitliche Entwicklungen, wobei insbesondere zwei Tendenzen deutlich vom Gutachterausschuß festgestellt werden konnten: Die Preise auf dem Wohnbaulandmarkt, und zwar sowohl für den individuellen Wohnungsbau als auch für den Geschoßwohnungsbau, gingen weiter zurück. Demgegenüber ist die Talsohle bei den gewerblich genutzten Grundstücken und den hochwertigen Büro- und Einzelhandelsflächen offenkundig erreicht. Die zuletzt genannten Flächen weisen in den Toplagen sogar wieder positive Tendenzen auf, so daß der Gutachterausschuß an diesen Standorten die Bodenrichtwerte deutlich anhob.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Berlins haben sich im Jahr 2000 zwar leicht positiv entwickelt, aber nicht in dem Maß, um Impulse für den Wohnbaulandmarkt zu geben. Der Wanderungsverlust ins Umland ist, wenn auch schwächer als im Vorjahr, immer noch erheblich. Mindestens 100.000 Wohnungen stehen in Berlin leer. Daneben wurden etwa 22,5 % weniger Wohnungen als im Vorjahr fertiggestellt.
Auch das Sinken der Einkommensgrenzen bei der Eigenheimförderung, die nun erst richtig wirksam werdende Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre, die Unsicherheiten durch die Neufassung des Mietrechts, die anhaltenden Diskussionen um die Orientierung der Grundsteuer an aktuellen Grundstückswerten und nicht zuletzt die wesentlich schlechteren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten haben dieses Marktsegment negativ beeinflußt. Der Gutachterausschuß hat anhand dieser Indikatoren einen Preisrückgang von im Durchschnitt 5 % eingeschätzt.
Dagegen schätzte der Gutachterausschuß bei Flächen für hochwertige Einzelhandels- und Büronutzungen gleichbleibende Preisverhältnisse bzw. in Toplagen sogar steigende Preise ein. Hier zeigt sich ein entsprechender Trend an den wieder leicht anziehenden Mieten.
Der nunmehr endgültig abgeschlossene Hauptstadtumzug hat vor allem dafür gesorgt, daß Verbände, regierungsnahe Einrichtungen, aber auch große Dienstleistungsunternehmen vermehrt nach geeigneten Flächen in repräsentativer Umgebung suchen und damit den Nachfragedruck auf diese hochwertigen Flächen erhöht haben. Vor dem Hintergrund dieser allgemeinen Entwicklungen kam der Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin in seinen Beratungen zu folgenden Ergebnissen für die Preisverhältnisse von Bauland zum 1. Januar 2001:
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gingen sowohl im Ostteil als auch im Westteil der Stadt bis auf wenige Ausnahmen um 5 %, in Randlagen teilweise sogar bis 10 % zurück. In den Toplagen der Stadt, wie Dahlem, Grunewald und Schmargendorf, wurden mit 2.000 DM/m2 nach wie vor die höchsten Preise in diesem Marktsegment gezahlt. Dies stellt einen Rückgang des Bodenrichtwertniveaus gegenüber dem Vorjahr um 5 % dar. In guten bis sehr guten Lagen des Westteils der Stadt, wie Zehlendorf (z. B. Nikolassee mit 1.100 DM/m2) oder in Steglitz (z. B. Lichterfelde mit 900 DM/m2), blieben die Preise dagegen unverändert. Ebenso weisen die Spitzenlagen in den östlichen Bezirken Berlins, wie Köpenick (Wendenschloß), Niederschönhausen (Majakowskiring) und Hohenschönhausen (Orankesee), stabile Preise auf. Nach wie vor sind in den Spitzenlagen im Westteil der Stadt die Bodenrichtwerte im Verhältnis viermal so hoch wie im Ostteil der Stadt.
In einfachen bis mittleren Lagen wurden Preisrückgänge von 5 %, vereinzelt sogar bis 10 % festgestellt, wobei insbesondere in den nördlichen Randbereichen zu Brandenburg Preisrückgänge bis zu 10 % zu verzeichnen waren.
Die Umsätze im Geschoßwohnungsbau bewegten sich auch in diesem Jahr auf einem äußerst niedrigen Niveau.
Aufgrund der ungünstigen wirtschaftlichen, steuerlichen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen für den Geschoßwohnungsbau stellte der Gutachterausschuß einen allgemeinen Rückgang des Bodenrichtwertniveaus zum 1. Januar 2001 gegenüber dem letzten Jahr von 5 % fest.
Auf dem Teilmarkt der Flächen für sogenannte kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen) zeigten sich die Preisverhältnisse im Vergleich zum Vorjahr stabil.
Erste Anzeichen deuten darauf hin, daß in den hochwertigen Lagen die Preise wieder anziehen. Der Gutachterausschuß sah diesen Trend insbesondere in den Lagen wie Pariser Platz, Gendarmenmarkt oder Potsdamer Platz gegeben und hob die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2001 an diesen Standorten an.
Die Entwicklung auf dem Teilmarkt des Gewerbebaulands zeigt immer mehr eine Verknüpfung von Produktionsstätten mit handels- oder dienstleistungsorientierten Betrieben. Dies führt in einer neuen Weise zu gemischtgenutzten Grundstücken, deren Schwerpunkte sich wiederum in kurzen Zeiträumen verändern. Der Gutachterausschuß hat daher in seinen Beratungen beschlossen, im weiteren auf die Unterscheidung von „G“ und „Gp“ im Bodenrichtwertatlas zu verzichten. Lediglich in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen wird die bisherige Unterscheidung bei Anfangswerten beibehalten.
Das Bodenrichtwertniveau auf diesem Teilmarkt stellt sich gegenüber dem Vorjahr unverändert dar. Lediglich strukturelle Anpassungen führten zu Wertveränderungen.
Zu den anderen Teilmärkten, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum, wird die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses den Grundstücksmarktbericht 2000 vorlegen. Er kann Mitte des Jahres beim Kulturbuch-Verlag, Sprosserweg 3 in 12351 Berlin, Tel. 661 84 84, bezogen werden.
Herausgeber und Bezugsquelle des Bodenrichtwertatlasses: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung III - Geoinformation und Vermessung - Kartenvertrieb, Hohenzollerndamm 177, 10713 Berlin-Wilmersdorf, Öffnungszeiten: Montag, Dienstag, Donnerstag von 9.00 bis 14.00 Uhr, Freitag von 9.00 bis 13.00 Uhr.
Einzelauskünfte über Bodenrichtwerte lassen sich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses telefonisch unter der Rufnummer 9012-5564 zu den folgenden Zeiten erfragen: Montag bis Freitag von 8.30 bis 12.00 Uhr und 13.00 bis 15.00 Uhr, Freitag von 13.00 bis 14.00 Uhr.
Der Bodenrichtwertatlas kostet gedruckt und auf CD-ROM je 450 DM (zusammen 650 DM).
Der Berliner Grundstücksmarkt war im Jahr 2000 insgesamt durch rückläufige Umsätze auf allen Teilmärkten gekennzeichnet. Offensichtlich hat die Euphorie auf den Aktienmärkten mit der Erwartung hoher Renditen und schnell zu realisierender Gewinne die Immobilie als Anlageobjekt zwischenzeitlich in den Hintergrund gedrängt. Aber auch für den Eigennutzer haben die allgemeinen Rahmenbedingungen, wie steigende Hypothekenzinsen, schlechtere Förderbedingungen und steuerliche Verschlechterungen, dazu geführt, daß auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke nicht mehr in dem Maße investiert wurde wie noch vor Jahresfrist.
Der Bodenrichtwertatlas stellt die Bodenmarktverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2001 dar und dient in erster Linie Banken, Finanzämtern, Gerichten, Rechtsanwälten/Notaren und Sachverständigen als Grundlage zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken und Immobilien. Aber auch interessierte Bürger können sich einen Überblick über die aktuellen Preisverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt verschaffen.
Der Berliner Markt für unbebaute Grundstücke zeigte 2000 uneinheitliche Entwicklungen, wobei insbesondere zwei Tendenzen deutlich vom Gutachterausschuß festgestellt werden konnten: Die Preise auf dem Wohnbaulandmarkt, und zwar sowohl für den individuellen Wohnungsbau als auch für den Geschoßwohnungsbau, gingen weiter zurück. Demgegenüber ist die Talsohle bei den gewerblich genutzten Grundstücken und den hochwertigen Büro- und Einzelhandelsflächen offenkundig erreicht. Die zuletzt genannten Flächen weisen in den Toplagen sogar wieder positive Tendenzen auf, so daß der Gutachterausschuß an diesen Standorten die Bodenrichtwerte deutlich anhob.
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Berlins haben sich im Jahr 2000 zwar leicht positiv entwickelt, aber nicht in dem Maß, um Impulse für den Wohnbaulandmarkt zu geben. Der Wanderungsverlust ins Umland ist, wenn auch schwächer als im Vorjahr, immer noch erheblich. Mindestens 100.000 Wohnungen stehen in Berlin leer. Daneben wurden etwa 22,5 % weniger Wohnungen als im Vorjahr fertiggestellt.
Auch das Sinken der Einkommensgrenzen bei der Eigenheimförderung, die nun erst richtig wirksam werdende Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre, die Unsicherheiten durch die Neufassung des Mietrechts, die anhaltenden Diskussionen um die Orientierung der Grundsteuer an aktuellen Grundstückswerten und nicht zuletzt die wesentlich schlechteren steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten haben dieses Marktsegment negativ beeinflußt. Der Gutachterausschuß hat anhand dieser Indikatoren einen Preisrückgang von im Durchschnitt 5 % eingeschätzt.
Dagegen schätzte der Gutachterausschuß bei Flächen für hochwertige Einzelhandels- und Büronutzungen gleichbleibende Preisverhältnisse bzw. in Toplagen sogar steigende Preise ein. Hier zeigt sich ein entsprechender Trend an den wieder leicht anziehenden Mieten.
Der nunmehr endgültig abgeschlossene Hauptstadtumzug hat vor allem dafür gesorgt, daß Verbände, regierungsnahe Einrichtungen, aber auch große Dienstleistungsunternehmen vermehrt nach geeigneten Flächen in repräsentativer Umgebung suchen und damit den Nachfragedruck auf diese hochwertigen Flächen erhöht haben. Vor dem Hintergrund dieser allgemeinen Entwicklungen kam der Gutachterausschuß für Grundstückswerte in Berlin in seinen Beratungen zu folgenden Ergebnissen für die Preisverhältnisse von Bauland zum 1. Januar 2001:
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke gingen sowohl im Ostteil als auch im Westteil der Stadt bis auf wenige Ausnahmen um 5 %, in Randlagen teilweise sogar bis 10 % zurück. In den Toplagen der Stadt, wie Dahlem, Grunewald und Schmargendorf, wurden mit 2.000 DM/m2 nach wie vor die höchsten Preise in diesem Marktsegment gezahlt. Dies stellt einen Rückgang des Bodenrichtwertniveaus gegenüber dem Vorjahr um 5 % dar. In guten bis sehr guten Lagen des Westteils der Stadt, wie Zehlendorf (z. B. Nikolassee mit 1.100 DM/m2) oder in Steglitz (z. B. Lichterfelde mit 900 DM/m2), blieben die Preise dagegen unverändert. Ebenso weisen die Spitzenlagen in den östlichen Bezirken Berlins, wie Köpenick (Wendenschloß), Niederschönhausen (Majakowskiring) und Hohenschönhausen (Orankesee), stabile Preise auf. Nach wie vor sind in den Spitzenlagen im Westteil der Stadt die Bodenrichtwerte im Verhältnis viermal so hoch wie im Ostteil der Stadt.
In einfachen bis mittleren Lagen wurden Preisrückgänge von 5 %, vereinzelt sogar bis 10 % festgestellt, wobei insbesondere in den nördlichen Randbereichen zu Brandenburg Preisrückgänge bis zu 10 % zu verzeichnen waren.
Die Umsätze im Geschoßwohnungsbau bewegten sich auch in diesem Jahr auf einem äußerst niedrigen Niveau.
Aufgrund der ungünstigen wirtschaftlichen, steuerlichen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen für den Geschoßwohnungsbau stellte der Gutachterausschuß einen allgemeinen Rückgang des Bodenrichtwertniveaus zum 1. Januar 2001 gegenüber dem letzten Jahr von 5 % fest.
Auf dem Teilmarkt der Flächen für sogenannte kerngebietstypische Nutzungen (Büro- und Geschäftslagen) zeigten sich die Preisverhältnisse im Vergleich zum Vorjahr stabil.
Erste Anzeichen deuten darauf hin, daß in den hochwertigen Lagen die Preise wieder anziehen. Der Gutachterausschuß sah diesen Trend insbesondere in den Lagen wie Pariser Platz, Gendarmenmarkt oder Potsdamer Platz gegeben und hob die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2001 an diesen Standorten an.
Die Entwicklung auf dem Teilmarkt des Gewerbebaulands zeigt immer mehr eine Verknüpfung von Produktionsstätten mit handels- oder dienstleistungsorientierten Betrieben. Dies führt in einer neuen Weise zu gemischtgenutzten Grundstücken, deren Schwerpunkte sich wiederum in kurzen Zeiträumen verändern. Der Gutachterausschuß hat daher in seinen Beratungen beschlossen, im weiteren auf die Unterscheidung von „G“ und „Gp“ im Bodenrichtwertatlas zu verzichten. Lediglich in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen wird die bisherige Unterscheidung bei Anfangswerten beibehalten.
Das Bodenrichtwertniveau auf diesem Teilmarkt stellt sich gegenüber dem Vorjahr unverändert dar. Lediglich strukturelle Anpassungen führten zu Wertveränderungen.
Zu den anderen Teilmärkten, bebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum, wird die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses den Grundstücksmarktbericht 2000 vorlegen. Er kann Mitte des Jahres beim Kulturbuch-Verlag, Sprosserweg 3 in 12351 Berlin, Tel. 661 84 84, bezogen werden.
Herausgeber und Bezugsquelle des Bodenrichtwertatlasses: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung III - Geoinformation und Vermessung - Kartenvertrieb, Hohenzollerndamm 177, 10713 Berlin-Wilmersdorf, Öffnungszeiten: Montag, Dienstag, Donnerstag von 9.00 bis 14.00 Uhr, Freitag von 9.00 bis 13.00 Uhr.
Einzelauskünfte über Bodenrichtwerte lassen sich in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses telefonisch unter der Rufnummer 9012-5564 zu den folgenden Zeiten erfragen: Montag bis Freitag von 8.30 bis 12.00 Uhr und 13.00 bis 15.00 Uhr, Freitag von 13.00 bis 14.00 Uhr.
Der Bodenrichtwertatlas kostet gedruckt und auf CD-ROM je 450 DM (zusammen 650 DM).
