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Empfehlung: vorsorglich Einspruch einlegen
Erhöhung der Grundsteuer
18.04.2001 (GE 8/2001, 543) Mieter und Hauseigentümer haben sich über Jahre an häufige Erhöhungen der Grundsteuer gewöhnt. Daß die Erhöhung der Grundsteuer nach Neuberechnung der Einheitswerte i. d. R. vier Jahre zurückwirkt, empört die Grundstückseigentümer.
Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat dieses Ausmaß der Erhöhungen nun auch für die neuen Bundesländer gestützt. In West-Berlin, wo der Wegfall der Berlin-Ermäßigung und Erhöhungen des Hebesatzes (im Jahre 1991 400 % und seit 1995 600 %) hinzukommen, hat sich beispielsweise bei einer nur um 15 % durchschnittlich höheren Jahresrohmieten die Grundsteuer innerhalb der letzten zehn Jahre um rund 100 % erhöht. Schon ohne Neuberechnung der Einheitswerte hatte sich die Grundsteuer von 1991 bis 1995 um 75 % erhöht. Da die meisten Grundstückseigentümer die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, ist oft der Mieter der wesentlich Betroffene dieser (un)heim-lichen Steuererhöhungen. Eigentlich ist die Abschaffung der Einheitswerte lange anvisiert. Mancher vermutet, die Bewertungsstellen in den Finanzämtern wollen durch besonderen Eifer ihre Existenz rechtfertigen. Die Ursachen aber liegen tiefer.
Nachdem das Verfassungsgericht im Jahre 1995 die Einheitswerte des Grundvermögens für die Erbschaftsteuer und Vermögensteuer verbannt hatte, spielen diese Werte fast nur noch für die Grundsteuer eine Rolle. Der offensichtliche Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, der den Einheitswerten bei anderen Steuern anhaftet, gilt offensichtlich nicht für die Grundsteuer. Die Einheitswerte waren früher neben den beiden genannten Steuern auch für einzelne Bereiche der Gewerbesteuer, der Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer steuerlich bedeutend. Das aufwendige und komplizierte Verfahren der Einheitsbewertung ist durch die Grundsteuer allein nicht mehr gerechtfertigt. Folglich ist die Abschaffung der Einheitswerte schon lange beschlossene Sache, nur der Vollzug läßt auf sich war-ten. Die offensichtliche Verfassungswidrigkeit hatten alle Seiten schon lange vorher als zweifelsfrei erkannt. Folglich darf vermutet werden, daß sich Steuerexperten im Bundesfinanzministerium schon mehr als zehn Jahre mit den hier erläuterten Problemen herumschlagen. Die Änderung eines solchen Gesetzes, das eine der Säulen der Gemeindefinanzierung ist, bedarf einer breiten Zustimmung in Bundestag und Bundesrat. Da dieses Gesetz den Gemeinden aber ständig steigende Einnahmen bringt und der Verwaltungsaufwand der Einheitsbewertung von anderer Stelle finanziert wird, ist mit einer raschen Einigung nicht zu rechnen.
Zwischenzeitlich quälen sich die Bewertungsstellen der Finanzämter mit der objektiv unmöglichen gesetzlichen Aufgabe, Grundstücke im heutigen modernen Zustand nach historischen Wertverhältnissen zu bewerten. In den alten Bundesländern einschließlich West-Berlin wird nach Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 bewertet. Noch schlimmer ist es im Beitrittsgebiet, wo nach den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1935 zu bewerten ist. Immerhin gelingt es diesen Ämtern, sehr zur Freude der Gemeinden, denen das Aufkommen der Grundsteuer zufließt, diese Einheitswerte kräftig in die Höhe zu schrauben. Das zentrale Verfahren zur Ermittlung von Einheitswerten ist das Ertragswertverfahren. Mittels Schätzung der üblichen Mieten zu historischen Stichtagen werden die Einheitswerte im Regelfall ermittelt.
Im Jahre 1990 hatten die beiden deutschen Regierungen im Rahmen der Verträge zur Deutschen Einheit für die Grundstücke der ehemaligen DDR die 1935er Einheitswerte als Vereinfachungsregelung festgeschrieben, da es für alle Grundstücke im früheren Deutschen Reich Einheitswerte nach Wertverhältnissen vom 1. Januar 1935 gab. Beide deutschen Staaten hatten die Reichssteuergesetze in ihren Grundsätzen beibehalten oder fortentwickelt. Im Westen hatte man das Verfahren der Einheitsbewertung zum Stichtag 1. Januar 1964 grundlegend modernisiert, ohne aber dabei das System grundlegend zu ändern. Im Osten hatte man das alte Verfahren 1970 nur geringfügig ergänzt. Die DDR blieb aber trotz aller Währungsreformen beim alten Stichtag von 1935, zumal Mieterhöhungen unterblieben.
Diese Vereinfachungsregelung der Verträge zur deutschen Einheit ist zu einer grausamen Verkomplizierung der Rechtslage geworden. Man hatte wohl nicht bedacht, daß auch schon 1935 Einheitswerte nach einem sehr aufwendigen, besonders bürokratischen und komplizierten Verfahren ermittelt wurden.
Für die junge Generation der Finanzverwaltung war es eine reizvolle und dankbare Aufgabe, sich in die alten Gesetze einzulesen und diese mit aller Konsequenz anzuwenden. Den Behörden gelang die Ermittlung der im Jahre 1935 üblichen Mieten, welche die Mieter damals gezahlt hätten, wenn sie unsere heutigen modernen Mieteinheiten mit isolierverglasten Fenstern, mit elektronisch gesteuerten Heizungen, mit den Gegensprechanlagen, mit den besseren sanitären Anlagen usw. gehabt hätten.
In Berlin erfolgte dies unter der Federführung der Oberfinanzdirektion Berlin und Verwendung gewichteter Daten der Statistischen Ämter. Diese Daten wurden in umfangreichen Listen den Finanzämtern vorgegeben. Die Verwendung dieser Listen mit den üblichen Mieten ist und war sehr umstritten, weil sowohl das Bewertungsgesetz als auch das Reichsbewertungsgesetz (§ 79 BewG oder § 34 RBewDV) vorrangig die Verwendung der tatsächlichen Mieten vorsahen. Nur ersatzweise (bei Eigennutzung, Leerstand, unentgeltlicher Überlassung usw.) soll nach diesen Gesetzen eine geschätzte und regelmäßig gezahlte Durchschnittsmiete angesetzt werden.
Wer aber nach diesen Gesetzen die tatsächlichen Mieten unter Fortschreibung von Zuschlägen für spätere Modernisierungen verwendete, sah sich zwar in Übereinstimmung mit dem Finanzgericht Berlin (EFG 1998, S. 991), hatte aber die Rechnung ohne den Bundesfinanzhof gemacht. Der Bundesfinanzhof hat die Praxis der ausschließlichen Verwendung der üblichen Mieten bestätigt (zuletzt am 18. Juni 2000, Az. II R 27/98).
Das noch nicht amtlich veröffentlichte Urteil ist für ein Ost-Berliner Grundstück ergangen. Das Urteil des Finanzgerichts Berlin ist damit aufgehoben. Derselbe Senat hat ähnliche Urteile zur Bewertung nach Wertverhältnissen von 1964 am 4. März 1999 (BStBl. 1999 II S. 519) und am 17. Februar 1999 (BFH/NV 1999, S. 145) erlassen. Der Bundesfinanzhof begründet seine Entscheidung mit geänderten Verhältnissen und folgert daraus zwingend den Ansatz von geschätzten, allgemein üblichen, regelmäßig gezahlten Durchschnittsmieten einer Vielzahl vergleichbarer Objekte. Die Schätzung oder Ableitung der üblichen Miete darf dabei nicht anhand der früheren tatsächlichen Miete oder der einzelnen Miete im selben Haus oder anderen Vergleichsobjekten geschehen. Die Rechtsprechung enttäuscht, aber sie ist als ständige Rechtsprechung anzusehen und hat Gesetzesqualität. Der Bundesfinanzhof äußert sich nicht, welche Verhältnisse maßgeblich sind und sich verändert haben.
Diese Rechtsprechung überzeugt nicht, weil sich für das Streitobjekt und für viele andere Häuser die tatsächlichen Verhältnisse eben nicht grundlegend geändert haben. Die Altbauten sind immer noch dieselben Häuser, am selben Platz mit denselben Einheiten, die zu selben Zwecken (Wohnungen oder Gewerberäume) genutzt werden.
Sicherlich gibt es im Umfeld der Häuser eine Reihe von wertbeeinflussenden Verhältnissen, die sich geändert haben. Aber gerade diese anderen Faktoren sind auch in die historischen Statistiken nicht eingeflossen.
Es ist ungewöhnlich, wenn der BFH den gesetzlich vorgegebenen Regelfall gänzlich ausschließt und den gesetzlichen Ausnahmefall im Sinne einer für die Verwaltung bequemen Handhabung zur einzigen Regelung erklärt. Im konkreten Urteilsfall erhöhte sich der Einheitswert um 52,42 %. Das Grundstück war in seiner Art und Nutzung unverändert, und lediglich eine Zentralheizung und eine zentrale Warmwasserversorgung waren eingebaut. Solche und bessere Modernisierungen sind nach unstrittiger Rechtsprechung zur Einkommensteuer Erhaltungsaufwand.
Ein Gebäudeeigentümer muß infolge alters- und nutzungsbedingter Abnutzung nicht nur reparieren, sondern stets auch entsprechend dem technischen Fortschritt modernisieren, um den Wert seiner Immobilie zu erhalten. Aber gegenüber dem früheren Originalzustand wird er keine Werterhöhung erreichen. Die Werterhöhung gegenüber dem abnutzungsbedingten Zustand unmittelbar vor der Modernisierung kann bei der Ermittlung des Einheitswertes nicht maßgeblich sein. Diese Modernisierung, die vielleicht 5 % des Verkehrswertes gekostet hatte, hat den steuerlichen Einheitswert des ganzen Grundstücks (Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen!) um über 50 % erhöht.
Die Wertsteigerungen sind in bezug auf das eingesetzte Kapital genauso absurd wie in bezug auf andere tatsächliche Verhältnisse. Gleiches gilt natürlich auch für die Erhöhung des Marktwertes. Eine Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Werterhöhungen und Auswirkungen scheinen dem Bundesgerichtshof genauso fremd zu sein wie den Bewertungsstellen der Finanzämter. Der Steuerzahler kann doch nicht eine amtliche und nach wissenschaftlichen Methoden erstellte Statistik in Frage stellen? Zwar läßt uns der gesunde Menschenverstand an dieser Statistik erheblich zweifeln, aber können wir die Statistik damit widerlegen?
Eine wirtschaftliche Betrachtung, mit der die Rechtsprechung früher viele Unwägbarkeiten des Steuerrechts glattbügelte, verkümmert in der neueren Rechtsprechung zusehends. Dieser Gesichtspunkt hätte für eine Anlehnung an die tatsächlichen Mieten gesprochen, und deshalb ist die Abkehr vom gesetzlichen Regeltatbestand (tatsächlichen Jahresrohmieten) besonders unverständlich.
Trotz dieser Rechtsprechung sollte bei jeder relativ großen Erhöhung des Einheitswertes vorsorglich Einspruch einlegt werden. Die Fehlerwahrscheinlichkeit ist angesichts des unübersehbaren Tabellenwerkes relativ hoch. Man kann sich die Angelegenheit auch ausführlich erläutern lassen und kann sich auch den üblichen Finanzamts-Mietspiegel (anno 1964 oder anno 1935) zeigen lassen oder den niedrigeren Tabellenwert beantragen. Wichtig zu wissen ist, daß schon gegen den Einheitswertbescheid und nicht erst gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch eingelegt wird. Der Eigentümer ist trotz eines Einspruches gut beraten, wenn er die Grundsteuer trotzdem zahlt, um nicht die Möglichkeit einer Betriebskostenumlage zu verpassen.
Nachdem das Verfassungsgericht im Jahre 1995 die Einheitswerte des Grundvermögens für die Erbschaftsteuer und Vermögensteuer verbannt hatte, spielen diese Werte fast nur noch für die Grundsteuer eine Rolle. Der offensichtliche Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, der den Einheitswerten bei anderen Steuern anhaftet, gilt offensichtlich nicht für die Grundsteuer. Die Einheitswerte waren früher neben den beiden genannten Steuern auch für einzelne Bereiche der Gewerbesteuer, der Einkommensteuer und Grunderwerbsteuer steuerlich bedeutend. Das aufwendige und komplizierte Verfahren der Einheitsbewertung ist durch die Grundsteuer allein nicht mehr gerechtfertigt. Folglich ist die Abschaffung der Einheitswerte schon lange beschlossene Sache, nur der Vollzug läßt auf sich war-ten. Die offensichtliche Verfassungswidrigkeit hatten alle Seiten schon lange vorher als zweifelsfrei erkannt. Folglich darf vermutet werden, daß sich Steuerexperten im Bundesfinanzministerium schon mehr als zehn Jahre mit den hier erläuterten Problemen herumschlagen. Die Änderung eines solchen Gesetzes, das eine der Säulen der Gemeindefinanzierung ist, bedarf einer breiten Zustimmung in Bundestag und Bundesrat. Da dieses Gesetz den Gemeinden aber ständig steigende Einnahmen bringt und der Verwaltungsaufwand der Einheitsbewertung von anderer Stelle finanziert wird, ist mit einer raschen Einigung nicht zu rechnen.
Zwischenzeitlich quälen sich die Bewertungsstellen der Finanzämter mit der objektiv unmöglichen gesetzlichen Aufgabe, Grundstücke im heutigen modernen Zustand nach historischen Wertverhältnissen zu bewerten. In den alten Bundesländern einschließlich West-Berlin wird nach Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 bewertet. Noch schlimmer ist es im Beitrittsgebiet, wo nach den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1935 zu bewerten ist. Immerhin gelingt es diesen Ämtern, sehr zur Freude der Gemeinden, denen das Aufkommen der Grundsteuer zufließt, diese Einheitswerte kräftig in die Höhe zu schrauben. Das zentrale Verfahren zur Ermittlung von Einheitswerten ist das Ertragswertverfahren. Mittels Schätzung der üblichen Mieten zu historischen Stichtagen werden die Einheitswerte im Regelfall ermittelt.
Im Jahre 1990 hatten die beiden deutschen Regierungen im Rahmen der Verträge zur Deutschen Einheit für die Grundstücke der ehemaligen DDR die 1935er Einheitswerte als Vereinfachungsregelung festgeschrieben, da es für alle Grundstücke im früheren Deutschen Reich Einheitswerte nach Wertverhältnissen vom 1. Januar 1935 gab. Beide deutschen Staaten hatten die Reichssteuergesetze in ihren Grundsätzen beibehalten oder fortentwickelt. Im Westen hatte man das Verfahren der Einheitsbewertung zum Stichtag 1. Januar 1964 grundlegend modernisiert, ohne aber dabei das System grundlegend zu ändern. Im Osten hatte man das alte Verfahren 1970 nur geringfügig ergänzt. Die DDR blieb aber trotz aller Währungsreformen beim alten Stichtag von 1935, zumal Mieterhöhungen unterblieben.
Diese Vereinfachungsregelung der Verträge zur deutschen Einheit ist zu einer grausamen Verkomplizierung der Rechtslage geworden. Man hatte wohl nicht bedacht, daß auch schon 1935 Einheitswerte nach einem sehr aufwendigen, besonders bürokratischen und komplizierten Verfahren ermittelt wurden.
Für die junge Generation der Finanzverwaltung war es eine reizvolle und dankbare Aufgabe, sich in die alten Gesetze einzulesen und diese mit aller Konsequenz anzuwenden. Den Behörden gelang die Ermittlung der im Jahre 1935 üblichen Mieten, welche die Mieter damals gezahlt hätten, wenn sie unsere heutigen modernen Mieteinheiten mit isolierverglasten Fenstern, mit elektronisch gesteuerten Heizungen, mit den Gegensprechanlagen, mit den besseren sanitären Anlagen usw. gehabt hätten.
In Berlin erfolgte dies unter der Federführung der Oberfinanzdirektion Berlin und Verwendung gewichteter Daten der Statistischen Ämter. Diese Daten wurden in umfangreichen Listen den Finanzämtern vorgegeben. Die Verwendung dieser Listen mit den üblichen Mieten ist und war sehr umstritten, weil sowohl das Bewertungsgesetz als auch das Reichsbewertungsgesetz (§ 79 BewG oder § 34 RBewDV) vorrangig die Verwendung der tatsächlichen Mieten vorsahen. Nur ersatzweise (bei Eigennutzung, Leerstand, unentgeltlicher Überlassung usw.) soll nach diesen Gesetzen eine geschätzte und regelmäßig gezahlte Durchschnittsmiete angesetzt werden.
Wer aber nach diesen Gesetzen die tatsächlichen Mieten unter Fortschreibung von Zuschlägen für spätere Modernisierungen verwendete, sah sich zwar in Übereinstimmung mit dem Finanzgericht Berlin (EFG 1998, S. 991), hatte aber die Rechnung ohne den Bundesfinanzhof gemacht. Der Bundesfinanzhof hat die Praxis der ausschließlichen Verwendung der üblichen Mieten bestätigt (zuletzt am 18. Juni 2000, Az. II R 27/98).
Das noch nicht amtlich veröffentlichte Urteil ist für ein Ost-Berliner Grundstück ergangen. Das Urteil des Finanzgerichts Berlin ist damit aufgehoben. Derselbe Senat hat ähnliche Urteile zur Bewertung nach Wertverhältnissen von 1964 am 4. März 1999 (BStBl. 1999 II S. 519) und am 17. Februar 1999 (BFH/NV 1999, S. 145) erlassen. Der Bundesfinanzhof begründet seine Entscheidung mit geänderten Verhältnissen und folgert daraus zwingend den Ansatz von geschätzten, allgemein üblichen, regelmäßig gezahlten Durchschnittsmieten einer Vielzahl vergleichbarer Objekte. Die Schätzung oder Ableitung der üblichen Miete darf dabei nicht anhand der früheren tatsächlichen Miete oder der einzelnen Miete im selben Haus oder anderen Vergleichsobjekten geschehen. Die Rechtsprechung enttäuscht, aber sie ist als ständige Rechtsprechung anzusehen und hat Gesetzesqualität. Der Bundesfinanzhof äußert sich nicht, welche Verhältnisse maßgeblich sind und sich verändert haben.
Diese Rechtsprechung überzeugt nicht, weil sich für das Streitobjekt und für viele andere Häuser die tatsächlichen Verhältnisse eben nicht grundlegend geändert haben. Die Altbauten sind immer noch dieselben Häuser, am selben Platz mit denselben Einheiten, die zu selben Zwecken (Wohnungen oder Gewerberäume) genutzt werden.
Sicherlich gibt es im Umfeld der Häuser eine Reihe von wertbeeinflussenden Verhältnissen, die sich geändert haben. Aber gerade diese anderen Faktoren sind auch in die historischen Statistiken nicht eingeflossen.
Es ist ungewöhnlich, wenn der BFH den gesetzlich vorgegebenen Regelfall gänzlich ausschließt und den gesetzlichen Ausnahmefall im Sinne einer für die Verwaltung bequemen Handhabung zur einzigen Regelung erklärt. Im konkreten Urteilsfall erhöhte sich der Einheitswert um 52,42 %. Das Grundstück war in seiner Art und Nutzung unverändert, und lediglich eine Zentralheizung und eine zentrale Warmwasserversorgung waren eingebaut. Solche und bessere Modernisierungen sind nach unstrittiger Rechtsprechung zur Einkommensteuer Erhaltungsaufwand.
Ein Gebäudeeigentümer muß infolge alters- und nutzungsbedingter Abnutzung nicht nur reparieren, sondern stets auch entsprechend dem technischen Fortschritt modernisieren, um den Wert seiner Immobilie zu erhalten. Aber gegenüber dem früheren Originalzustand wird er keine Werterhöhung erreichen. Die Werterhöhung gegenüber dem abnutzungsbedingten Zustand unmittelbar vor der Modernisierung kann bei der Ermittlung des Einheitswertes nicht maßgeblich sein. Diese Modernisierung, die vielleicht 5 % des Verkehrswertes gekostet hatte, hat den steuerlichen Einheitswert des ganzen Grundstücks (Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen!) um über 50 % erhöht.
Die Wertsteigerungen sind in bezug auf das eingesetzte Kapital genauso absurd wie in bezug auf andere tatsächliche Verhältnisse. Gleiches gilt natürlich auch für die Erhöhung des Marktwertes. Eine Plausibilitätsprüfung hinsichtlich der Werterhöhungen und Auswirkungen scheinen dem Bundesgerichtshof genauso fremd zu sein wie den Bewertungsstellen der Finanzämter. Der Steuerzahler kann doch nicht eine amtliche und nach wissenschaftlichen Methoden erstellte Statistik in Frage stellen? Zwar läßt uns der gesunde Menschenverstand an dieser Statistik erheblich zweifeln, aber können wir die Statistik damit widerlegen?
Eine wirtschaftliche Betrachtung, mit der die Rechtsprechung früher viele Unwägbarkeiten des Steuerrechts glattbügelte, verkümmert in der neueren Rechtsprechung zusehends. Dieser Gesichtspunkt hätte für eine Anlehnung an die tatsächlichen Mieten gesprochen, und deshalb ist die Abkehr vom gesetzlichen Regeltatbestand (tatsächlichen Jahresrohmieten) besonders unverständlich.
Trotz dieser Rechtsprechung sollte bei jeder relativ großen Erhöhung des Einheitswertes vorsorglich Einspruch einlegt werden. Die Fehlerwahrscheinlichkeit ist angesichts des unübersehbaren Tabellenwerkes relativ hoch. Man kann sich die Angelegenheit auch ausführlich erläutern lassen und kann sich auch den üblichen Finanzamts-Mietspiegel (anno 1964 oder anno 1935) zeigen lassen oder den niedrigeren Tabellenwert beantragen. Wichtig zu wissen ist, daß schon gegen den Einheitswertbescheid und nicht erst gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch eingelegt wird. Der Eigentümer ist trotz eines Einspruches gut beraten, wenn er die Grundsteuer trotzdem zahlt, um nicht die Möglichkeit einer Betriebskostenumlage zu verpassen.
Autor: Von Dipl.-Kfm. Rainer Janssen, Steuerberater, Berlin
