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Schönheitsreparaturen
Wirksame Quotenklausel
05.04.2001 (GE 7/2001, 463) Sind die Fristen für Schönheitsreparaturen nicht abgelaufen, gibt es keinen Schadensersatz, es sei denn, die Wohnung ist übermäßig abgewohnt. Eine wirksame Ersatzquotenklausel kann dafür einen Ausgleich bringen.
Der Fall: Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen waren nicht abgelaufen, die Wohnung befand sich auch in einem an den Fristen ausgerichtet angemessenen Zustand. Es war aber eine sog. Ersatzquotenklausel (wie sie u. a. das Formular vom GRUNDEIGENTUM-VERLAG vorsieht) vereinbart.
Das Urteil: Das Landgericht - Zivilkammer 67 - hat die allgemeine Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer solchen Klausel bestätigt und sich dabei an die „Richtlinien“ des BGH mit Rechtsentscheid von 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) angelehnt. Bestätigt hat die Kammer auch die inzwischen ganz überwiegende Ansicht, daß eine derartige Klausel dann unwirksam ist, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % vorsieht (vgl. u. a. LG Berlin, ZK 63, GE 2001, 205). Ferner weist die Kammer darauf hin, daß der Ersatzanspruch aus der Quotenklausel seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters im Sinne des § 326 BGB ist, sondern ein primärer Zahlungsanspruch (vgl. hierzu auch den Fragekasten, in diesem Heft Seite 462). In einem Nebenpunkt hat die Kammer das Problem der Geltendmachung von Betriebskostenvorschüssen nach Abrechnungsreife aufgegriffen und den entsprechenden Zahlungsanspruch abgewiesen. Der Vermieter hatte die eingeklagten Vorschüsse nicht als sog. Sollvorschüsse in die Abrechnung eingestellt, was er hätte tun können. Aus dieser Formulierung ergibt sich, daß nach Ansicht der ZK 67 Vorschüsse dann weiter geltend gemacht werden können, wenn diese als gezahlt in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden (vgl. zu diesem Problem Schach, in diesem Heft Seite 471).
Tip: Bei der Formulierung einer Ersatzquotenklausel sollte man ganz vorsichtig sein und die Erfordernisse des Rechtsentscheids des BGH vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) penibel berücksichtigen.
LG Berlin, Urteil vom 28. September 2000 - 67 S 85/00 - Wortlaut GE 7/2001 Seite, 492
Das Urteil: Das Landgericht - Zivilkammer 67 - hat die allgemeine Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer solchen Klausel bestätigt und sich dabei an die „Richtlinien“ des BGH mit Rechtsentscheid von 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) angelehnt. Bestätigt hat die Kammer auch die inzwischen ganz überwiegende Ansicht, daß eine derartige Klausel dann unwirksam ist, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % vorsieht (vgl. u. a. LG Berlin, ZK 63, GE 2001, 205). Ferner weist die Kammer darauf hin, daß der Ersatzanspruch aus der Quotenklausel seiner Natur nach kein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters im Sinne des § 326 BGB ist, sondern ein primärer Zahlungsanspruch (vgl. hierzu auch den Fragekasten, in diesem Heft Seite 462). In einem Nebenpunkt hat die Kammer das Problem der Geltendmachung von Betriebskostenvorschüssen nach Abrechnungsreife aufgegriffen und den entsprechenden Zahlungsanspruch abgewiesen. Der Vermieter hatte die eingeklagten Vorschüsse nicht als sog. Sollvorschüsse in die Abrechnung eingestellt, was er hätte tun können. Aus dieser Formulierung ergibt sich, daß nach Ansicht der ZK 67 Vorschüsse dann weiter geltend gemacht werden können, wenn diese als gezahlt in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden (vgl. zu diesem Problem Schach, in diesem Heft Seite 471).
Tip: Bei der Formulierung einer Ersatzquotenklausel sollte man ganz vorsichtig sein und die Erfordernisse des Rechtsentscheids des BGH vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881) penibel berücksichtigen.
LG Berlin, Urteil vom 28. September 2000 - 67 S 85/00 - Wortlaut GE 7/2001 Seite, 492
