05.04.2001 (GE 7/2001, 448) In GE 24/2000 wird die Behauptung aufgestellt, den Eigentümern von Sozialwohnungen in Berlin drohe der Konkurs. Begründet wird diese Behauptung im wesentlichen mit folgenden Thesen:

- Die vom Mieter zu tragende Miete liege heute vielfach über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Im Rahmen des Anschlußförderungssystems für ab Wohnungsbauprogrammjahr 1972 geförderte Sozialmietwohnungen hätten die Eigentümer Ansatzverzichte bei der Verzinsung des in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenen Eigenkapitals hinzunehmen.
- Berlin wälze nach 30 Jahren die „weiterlaufende Förderung“ im sozialen Wohnungsbau allein auf die Eigentümer ab.
- Die nach Tilgung der eingesetzten Fremdmittel frei fallenden Annuitäten würden vollständig für die Verzinsung und Tilgung der Aufwendungsdarlehen eingesetzt.
- Die Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnispauschalen reichen bei weitem nicht aus.
- In der Summe all dieser Positionen entstehe für den Eigentümer von Sozialwohnungen ein Verlustpotential von bis zu 19,25 DM/m2/mtl.

Dies alles führe im Ergebnis dazu, so der Verfasser des vorgenannten Beitrags, daß die Anschlußförderungsrichtlinien des Landes Berlin die Gesetzeslage mißachten würden, die - so die unterschwellige Darstellung - dem Eigentümer von Mietsozialwohnungen das Recht auf Erzielung der Kostenmiete zugestehe.
Diese oder vergleichbare Aussagen finden sich häufig in den Diskussionen mit den betroffenen Eigentümern, obwohl diese es doch eigentlich besser wissen müßten. Schließlich ist die Systematik der Förderung mit Aufwendungshilfen nicht neu, und die Systematik der Anschlußförderung ist bereits seit 1988 durch Förderungsrichtlinien geregelt2). Die Frage nach dem Erfordernis und einem eventuellen Anspruch der Eigentümer auf Gewährung einer Anschlußförderung ist dabei seinerzeit sowohl von allen interessierten Verbänden als auch von der Politik und der Verwaltung durch Rechtsgutachten untersucht worden. Im Ergebnis kam die herrschende Meinung zu der Auffassung, daß aus dem System der Kostenmiete nach dem II. WoBauG und Wohnungsbindungsgesetz und in Anbetracht der gegebenen Mietensituation im sozialen Wohnungsbau das Erfordernis einer Anschlußförderung zu bejahen ist, die Ausgestaltung der Anschlußförderung allerdings einem weiten Ermessen der Exekutive unterliegt, die allerdings nicht zu einer vollständigen Unwirtschaftlichkeit in der Bewirtschaftung der Objekte führen darf. Vor diesem Hintergrund ist bereits mit den ersten Anschlußförderungsrichtlinien 1988 das weitere Verfahren bei Auslaufen des ersten Förderungszeitraums nach 15 Förderungsjahren geregelt worden und so bisher von allen Eigentümern im sozialen Wohnungsbau akzeptiert. Die Eigentümer von Sozialmietwohnungen haben sich bei Inanspruchnahme der Anschlußförderung mit den Bedingungen und Inhalten der jeweiligen Förderungsrichtlinien einverstanden erklärt. Dieses ist ihnen auch zuzumuten, weil in Wirklichkeit nur kalkulatorische Verzichte verlangt werden, die nicht zu einer Unwirtschaftlichkeit der Objekte führen. Weil aber offensichtlich die getroffenen Vereinbarungen bei allen Beteiligten nicht mit hinreichender Klarheit bekannt sind, sollen im folgenden die Förderungssystematik und die damit verbundenen vertraglichen Verpflichtungen verdeutlicht werden.

Das Berliner System der Anschlußförderung
Die Sozialmietwohnungen der Wohnungsbauprogrammjahre 1972 bis 1976 wurden in den ersten 15 Jahren ausschließlich mit Aufwendungsdarlehen gefördert. Diese bauen sich im Zeitverlauf entsprechend den vorgegebenen Degressionsschritten ab. Sie erreichen aber nach 15 Förderungsjahren immer noch eine Höhe, die nicht durch Mietsteigerungen im sozialen Wohnungsbau auf-gefangen werden kann. Deshalb ist eine weitere - zweite - Förderungsphase erforderlich. Die Anschlußförderungsrichtli-nien für diese Programmjahre sehen die ausschließliche Gewährung von Aufwendungszuschüssen für diese zweite Förderungsphase vor. Die Anschlußförderung wird auf einen Zeitraum von maximal weiteren 15 Förderungsjahren - zusammen also maximal 30 Förderungsjahre ab Bezugsfertigkeit - gewährt. Förderungsmittel werden aber immer längstens so lange gewährt, bis die eingesetzten Fremdfinanzierungsmittel getilgt sind. Bei einem durchschnittlichen Annuitätendarlehen kann davon ausgegangen werden, daß ein Zeitraum von 30 Jahren für die Tilgung der eingesetzten Fremdmittel ausreichend ist. Begün-stigend für die Eigentümer ist die Handhabung der Berliner Bewilligungsbehörde, daß Einsparungen während des Tilgungs- und Förderungszeitraums bei den Kapitalkosten zur verstärkten Tilgung der vorhandenen Fremdmittel genutzt werden können. Damit kann sich je nach den Bedingungen des Einzelfalls der Til-gungszeitraum verkürzen. Im Ergebnis führt diese Praxis dazu, daß bereits heute und in 2001 zunehmend für einige Objekte die Anschlußförderung ausgelaufen ist und diese Objekte sich jetzt in der Phase der Bedienung der in den er-sten 15 Förderungsjahren aufgelaufenen Aufwendungsdarlehen befinden. Berlin rechnet ab dem Jahr 2003/2004 mit zunehmenden Einnahmen aus der Bedienung der ursprünglich ausgereichten Aufwendungsdarlehen.

Die hier maßgeblichen Anschlußförderungsrichtlinien 1988 sehen nun für die Bedienung der Aufwendungsdarlehen vor, daß nicht etwa - wie vom Verfasser des o. g. Artikels behauptet - der gesamte durch Tilgung des Fremdkapitals entstandene Freiraum für die Bedienung der Aufwendungsdarlehen zu verwenden ist, sondern ausschließlich ein Überschußbetrag unter Berücksichtigung der dem Eigentümer notwendigerweise zustehenden Beträge. Den Eigentümern im sozialen Wohnungsbau sind dabei in dieser anzustellenden Einnahmeüberschußbetrachtung folgende Beträge zugestanden:
- Das für die Finanzierung der Objekte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung eingesetzte Eigenkapital darf mit den nach der Zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Ansätzen verzinst werden (zulässige EK-Verzinsung)
- die Instandhaltungskostenpauschale nach der II. BV
- die Verwaltungskostenpauschale nach der II. BV
- die Pauschale für Abschreibung nach der II. BV
- das Mietausfallwagnis nach der II. BV.
Aus den nach Ablauf der Anschlußförderungsphase und Tilgung des Fremdkapitals eingehenden Mieteinnahmen kann der Eigentümer also die nach dem System der Kostenmietberechnung im sozialen Wohnungsbau für die Bewirtschaftung der Objekte vorgesehenen pauschalen Ansätze für sich nutzen. Außerdem wird ihm eine Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals sowie weiterhin eine Pauschale für Abschreibung auf die Baukosten des Objekts zugestanden. Verbleibt nun eine Differenz zwischen der Addition dieser Ansätze zu der zulässigen Sozialmiete/m2/mtl., sind aus diesem Freibetrag die Aufwendungsdarlehen zu bedienen. Hierzu ist in den Anschlußförderungsrichtlinien 1988 niedergelegt, daß vorrangig der Verwaltungskostenbeitrag der IBB in Höhe von 0,5 v. H. vom jeweiligen Restkapital des Aufwendungsdarlehens, danach der verbleibende Betrag für die Tilgung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 2 v. H. jährlich, und erst danach ein verbleibender Betrag für die Verzinsung des Aufwendungsdarlehens von bis zu 7 v. H. jährlich zu verwenden ist.

Die Anschlußförderungssystematik der Programmjahre 1972 bis 1976 erkennt also die Bewirtschaftungserfordernisse der Eigentümer in vollem Umfang der gesetzlichen Pauschalbestimmungen an und verlangt nur insoweit eine Bedienung der aufgelaufenen Aufwendungsdarlehen, als eine Differenz zwischen Einnahmen und den zugestandenen Ansätzen für Bewirtschaftung und Eigenkapitalverzinsung besteht. Von einer Vollverzinsung der Aufwendungsdarlehen kann also keinesfalls die Rede sein. Diese Berechnungsmethode für die Bedienung der Aufwendungsdarlehen funktioniert auch reibungslos bei den bisher aus der Anschlußförderung gefallenen Objekten, ohne daß bei den Eigentümern gravierende Bedenken geltend gemacht würden. Das wäre auch verwunderlich, weil sich die Eigentümer bei Inanspruchnahme der Anschlußförderungsrichtlinien vertraglich verpflichtet haben, entsprechend dieser Systematik zu handeln. Nach den im Hause der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angestellten überschlägigen Berechnungen für die Programmjahre 1972 bis 1976 ergeben sich auf die einzelnen Programmjahre bezogen und über alle bewilligten Objekte in etwa folgende im Rahmen der Berechnungen ansetzbaren (auf Seite 452 tabellarisch dargestellten) Beträge.
Das nachfolgende Schaubild (siehe Seite 452) soll in typisierender Weise diese Systematik verdeutlichen. Dabei ist zu beachten, daß die Anschlußförderungsrichtlinien gleichzeitig auch den weiteren Verlauf der Sozialmiete nach Ende der Anschlußförderung bestimmen. Vorgesehen ist nämlich eine Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau in Höhe von 0,25 DM/m2/mtl. mit Ablauf eines jeden Förderungsjahres. Die nach diesen Mieterhöhungen zu erzielenden zusätzlichen Einnahmen sind für eine erhöhte Tilgung oder Verzinsung des Aufwendungsdarlehens zu verwenden. Damit steigen die Abführungen an Berlin bzw. die Einnahmen Berlins mit jeder Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau (möglicherweise entgegen den ursprünglichen Erwartungen der Eigentümer) und führen mit dem System der annuitätischen Tilgung zu einer schnelleren Entschuldung der Aufwendungsdarlehen.

Der übliche Fall eines im sozialen Wohnungsbau geförderten Objekts wird damit nach dieser Förderungssystematik ohne größere Schwierigkeiten zu bewäl-tigen sein. Etwas anderes ist zu beachten, wenn die Bedienung des ursprünglich eingesetzten Fremdkapitals einen Zeitraum von mehr als 30 Jahren in Anspruch nimmt. Für diesen Fall ist in den Wohnungsbauprogrammjahren 1972 bis 1976 nicht mit einer dritten Förderungsphase, also einer Verlängerung der Anschlußförderung über 15 Jahre hinaus, zu rechnen. Die Eigentümer sollten daher alles daran setzen, die Tilgung des Fremdkapitals innerhalb von 30 Jahren nach Bezugsfertigkeit zu erreichen. Die Anschlußförderungsrichtlinien sehen lediglich vor, daß in derartigen Fällen lediglich die Bedienung der Aufwendungsdarlehen später einsetzt, soweit der Einzelfall nicht abweichende Entscheidungen erforderlich macht.

Erhöhter Instandhaltungsaufwand
Von der Eigentümerschaft wird in der Regel die Behauptung aufgestellt, die tatsächlichen Aufwendungen für die Instandhaltung von Sozialmietwohnungen seien weit höher, als die Pauschale nach der Zweiten Berechnungsverordnung anerkennt. Für dieses Argument habe ich Verständnis. In der Tat weist selbst die Bundesregierung bei der Bestimmung der pauschalen Ansätze für Instandhaltung darauf hin, daß außergewöhnlicher Instandhaltungsaufwand durch die pauschalen Ansätze nicht in vollem Umfang abgedeckt wird. Die Finanzierung dieser Sonderlasten soll zum Teil aus dem „Entschuldungsgewinn“ realisierbar sein. Diese sogenannten Entschuldungsgewinne entstehen durch die zunehmende Tilgung des Fremdkapitals bei gleichzeitiger Möglichkeit für den Eigentümer, nach dem System der Kostenmiete die Fremdkapitalkosten in gleicher Höhe in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ansetzen zu können. Im Ergebnis führt diese Systematik dazu, daß nach Tilgung des gesamten Fremdkapitals und einer etwa entsprechend zu erzielenden Sozialmiete den Eigentümern ein Ansatz im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung für Fremdkapital zugestanden wird, für das tatsächlich keine Bedienung mehr erforderlich ist. Argumentativ wird dabei darauf zurückgegriffen, daß ja das Fremdkapital durch die Eigenleistung der Eigentümer getilgt worden ist und damit spätestens nach Tilgung des Fremdkapitals durch Eigenkapital ersetzt wird. Diese Argumentation übersieht zwei Dinge:
1. Statt eines Ansatzes für Tilgung des Fremdkapitals sieht die Zweite Berechnungsverordnung den Ansatz von Abschreibung auf die aufgewendeten Baukosten in der Regel in Höhe von 1 v. H. zuzüglich Sonderabschreibungen vor. Wird also mit 1 v. H. das aufgenommene Fremdkapital regelmäßig getilgt, erfolgt nicht etwa eine Tilgung des Fremdkapitals aus zusätzlich eingesetztem Kapital der Eigentümer, sondern aus den An-sätzen für Abschreibung im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung, und damit erfolgt die Tilgung in Wirklichkeit durch die Leistungen der Mieter oder des Förderungsgebers.
2. Im Rahmen der annuitätischen Tilgung wird bei 1 % Tilgung p. a. das Fremdkapital nicht etwa in 100 Jahren getilgt sein - was rein rechnerisch bei 1 % zu erwarten wäre -, sondern bekanntlich spätestens nach 30 Jahren. Dabei gilt: Je höher der Zinssatz für das eingesetzte Fremdkapital und damit der Förderungsaufwand ist, desto schneller erfolgt die Tilgung und damit auch die Entbindung der Förderungsverpflichtungen. Diese im Rahmen der annuitätischen Tilgung erfolgende jährliche zusätzliche Tilgungsleistung wird auch nicht vom Eigentümer aufgebracht, sondern ausschließlich und allein von den Mietern bzw. vom Förderungsgeber. Der Eigentümer leistet also in Wirklichkeit keinen eigenen Beitrag zur zusätzlichen Tilgung oder zur Tilgung des eingesetzten Fremdkapitals. Insofern ist aus Sicht des Verfassers nach Ablauf der Anschlußförderung hierfür in Wirklichkeit kein Ansatz im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich.

Dennoch ist die Behauptung, außergewöhnlicher Instandhaltungsaufwand sei nicht durch die Instandhaltungskostenpauschalen zu finanzieren, prinzipiell anerkennenswert. Die Anschlußförderungsrichtlinien 1988 sowie die späteren Richtlinien sehen deshalb ausdrücklich vor, daß außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung getragen werden können und deren Finanzierung aus anderen Mitteln für den Eigentümer nicht zumutbar ist, durch ge-eignete Finanzierungsmaßnahmen wie beispielsweise Vorrangeinräumung, Stundung, Einsatz IBB-eigener Mittel und auch durch Zustimmung zu Mietanpassungen unterstützt werden können. Bei dieser Betrachtung wird es jeweils auf den Einzelfall ankommen, d. h. sowohl die Instandhaltungsaufwendungen der Eigentümer für dieses Objekt für den zurückliegenden Zeitraum als auch der Zustand des Gebäudes und die in dem Objekt berücksichtigten Ansätze für Eigenkapitalverzinsung und Abschreibung werden von der Bewilligungsstelle zu beachten sein. Wird also von einem Eigentümer außergewöhnlicher Instandhaltungsaufwand im Rahmen der Anschlußförderung der Objekte oder der späteren Bedienung der Aufwendungsdarlehen geltend gemacht, wird die Investitionsbank Berlin zunächst die Instandhaltungsaufwendungen der zurückliegenden Jahre (in der Regel die letzten zehn Jahre) prüfen und sodann den unumgänglichen außergewöhnlichen Instandhaltungsaufwand feststellen.

Weil der Ansatz für Abschreibung nach Tilgung des Fremdkapitals nicht mehr für die Tilgung benötigt wird, wird der Eigentümer ggf. den freiwerdenden Betrag für die Finanzierung dieser außergewöhnlichen Instandhaltungskosten einzusetzen haben.
Das gleiche gilt für die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals. Auch hier wird zu prüfen sein, ob eine befristete oder ggf. begrenzte Heranziehung für außergewöhnlichen Instandhaltungsaufwand gefordert werden kann.
Normaler Instandhaltungsaufwand ist damit problemlos finanzierbar, außergewöhnlicher Instandhaltungsaufwand wird durch die Investitionsbank Berlin geprüft werden und ist je nach den Finanzierungsstrukturen der einzelnen Objekte durch die erwähnten Maßnahmen finanzierbar.
Bei dieser Betrachtung wird die Investitionsbank Berlin auch berücksichtigen, inwieweit die bestehenden Freiräume aus den zulässigen Ansätzen, etwa durch erhöhte Kosten für Mietausfall z. B. aufgrund von Leerstand und Mietrückständen, zur Verfügung stehen. Bei den Ansätzen für Verwaltungskosten sieht der Verfasser kein Handlungserfordernis. Die Pauschalen hierfür sind bundesweit festgelegt. Es kann nicht angehen, daß hier etwa die Investitionsbank Berlin die tatsächlichen Aufwendungen eines jeden Eigentümers für die Verwaltung seiner Objekte überprüft und Rationalisierungseffekte anstößt. Das ist allein Aufgabe des Eigentümers.

Im Zusammenhang mit den Beratungen über ein neues Wohnungsbaureformgesetz ist auch eine Erhöhung der Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung in der Diskussion. Die Gesetzesänderung soll nach den Vorstellungen des Bundesministeriums für Verkehr, Bauen und Wohnen zum Jahresanfang 2002 in Kraft treten.

Förderungsprogramme der Jahre ab 1977
Die Programmjahre 1977 ff. weisen eine wesentliche Besonderheit gegenüber dem Programmjahr 1972 bis 1976 aus. Mit Bewilligung der Anschlußförderung für die Programmjahre 1977 ff. hat sich der Eigentümer gleichzeitig gegenüber der Investitionsbank Berlin verpflichtet, das Fremdkapital auf Verlangen der IBB zu geeigneten Zeitpunkten, namentlich bei Ablauf von Zinsbindungsfristen, auf das Restkapital umzustellen, soweit dieses wirtschaftlich zumutbar ist. Eine Umstellung auf das Restkapital ist vorzunehmen, sofern dies eine Verringerung der Förderung zur Folge hat, zugleich aber die Wirtschaftlichkeit des geförderten Bauvorhabens unter Berücksichtigung möglicher außergewöhnlicher Instandhaltungserfordernisse nicht gefährdet ist. Eine Umstellung auf das Restkapital kann spätestens bis zum Ablauf des 22. Förderungsjahres verlangt werden. Im Falle der Umfinanzierung oder Umstellung auf das Restkapital verpflichtet sich der Eigentümer, auf Kapitalkostenansätze für die zu diesem Zeitpunkt planmäßig getilgten Beträge zu verzichten. Eine durch die Umstellung auf das Restkapital oder Umfinanzierung erwirkte Senkung der Kapitalkosten wird zur Kürzung der bewilligten Aufwendungszuschüsse genutzt.

Damit wird von den Eigentümern eine weitergehende Verpflichtung verlangt, weil bei der Umstellung auf das Restkapital ein neues Darlehensverhältnis mit den finanzierenden Banken einzugehen ist und die Tilgung des nun neuen Fremddarlehens quasi von vorne beginnt. Damit verlängert sich der Entschuldungszeitraum erheblich. Das hat zur Folge, daß eine dritte Förderungsperiode (zweite Anschlußförderungsphase) erforderlich werden kann. Die Notwendigkeit hierfür und die Höhe der dafür bereitzustellenden Mittel wird wesentlich auch beeinflußt werden durch die zu erwartende Mietentwicklung im sozialen Wohnungsbau. Bleiben die Mieten weitgehend stabil oder erhöhen sich nur mäßig, wird Berlin aller Voraussicht nach für diese Programmjahre über eine zweite Anschlußförderungsphase zu entscheiden haben. Sofern die Umstellung auf das Restkapital oder eine Umfinanzierung verlangt werden, verschiebt sich die Be-dienung der Aufwendungsdarlehen deutlich nach hinten, nämlich bis zur Beendigung der dann für eine zweite Anschlußförderungsphase bereitgestellten Förderungsmittel. Diese Entscheidung beruht auf finanzpolitischen Erwägungen Berlins, die eine schnelle Kürzung des Förderungsaufwandes für die Anschlußförderung im sozialen Wohnungsbau zum Ziel haben und damit bewußt eine Verlängerung des Förderungszeitraumes auf niedrigem Niveau und eine spätere Bedienung der Aufwendungsdarlehen in Kauf nehmen. Diese Entscheidung der Berliner Finanzpolitik ist im wesentlichen bestimmt worden durch den Wegfall der besonderen Berlin-Förderung im Rahmen der Berlin-Hilfe und des Bundesfinanzausgleichs und die erheblichen, für den geförderten Wohnungsbau aus dem Landeshaushalt bereitzustellenden Förderungsmittel. Berlin hat bisher mit Beginn des Jahres 1987 insgesamt rund 94.000 Mietsozialwohnungen im Rahmen der Anschlußförderung berücksich-tigt. Für diese Wohnungen ist bisher mit einem Gesamtvolumen von rund 11,4 Milliarden DM Förderungsaufwand bewilligt worden. Diese 11,4 Milliarden DM sind bereits teilweise ausgezahlt, sind aber teilweise auch noch in den nächsten 15 Jahren zu leisten. Bis zum Jahre 2011 stehen weitere 24.000 Mietsozialwohnungen für eine Anschlußbewilligung an. Damit ist zwar der größte Teil bereits bewilligt, dennoch steht ein erheblicher Förderungsaufwand noch vor uns. Der gerade vom Parlament beschlossene Haushalt 2001 beispielsweise sieht für die im Jahre 2002 in die Anschlußförderungsphase kommenden 1.750 Mietsozialwohnungen ein Förderungsvolumen von zusammen 329,1 Mio. DM vor. Diese werden dann über maximal 15 Förderungsjahre ausgezahlt. Aus den o. g. 11,4 Milliarden bewilligten Anschlußförderungen der vergangenen Jahre ergeben sich im Jahr 2001 für Berlin tatsächliche Ausgabenotwendigkeiten (Auszahlungen an die Eigentümer) in Höhe von 641,6 Mio. DM. Der Ansatz für Anschlußförderung ist damit zum bei weitem höchsten Ausgabenblock für die Wohnungsbauförderung Berlins geworden. Von daher kann es niemanden verwundern, wenn alle Möglichkeiten zur Senkung dieses Aufwandes genutzt werden. In diesem Zusammenhang ist bereits in GE …/2000 darauf hingewiesen worden, daß die Investitionsbank für die Programmjahre ab 1977 von der Aufforderung zur Umstellung auf das Restkapital konsequent Gebrauch machen wird und insbesondere auch die seinerzeit aus Mitteln nach § 17 Berlinförderungsgesetz mit bis zu 25jährigen Zinsbindungen finanzierten Objekte einbezieht. Die seinerzeitigen Zinskonditionen für die Mittel nach § 17 Berlinförderungsgesetz entsprechen etwa denen der heutigen Kapitalmarktsituation, so daß eine Umstellung auf das Restkapital zu deutlichen Einsparungen am derzeitigen Förderungsaufwand führen wird. Verbunden ist diese Praxis allerdings - wie oben gezeigt - mit ggf. längerfristigem Förderungsaufwand.

Rechtliche Betrachtung
Die Kostenmietermittlung in der Systematik des sozialen Wohnungsbaues beschreibt die höchstzulässigen, in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ansetzbaren Ansätze. Diese Systematik wird von den Eigentümern vielfach dahingehend mißverstanden, daß sie einen Anspruch auf Deckung der ihnen tatsächlich entstehenden Kosten geltend machen. Dieser Anspruch ist nicht gerechtfertigt, er hat sich vielmehr im Laufe der vielen Jahrzehnte faktischer Wohnungsnot und daraus resultierender starker Marktstellung der Eigentümerschaft verfestigt. Tatsächlich ist die Kostenmiete aber immer nur die maximal zulässig erzielbare Miete. Diese beinhaltet pauschale Ansätze. Im Wohnungsbau sind Phasen einer geringeren Rentierlichkeit nichts Außergewöhnliches. Im freifinanzierten Wohnungsbau beispielsweise ist eine Unrentierlichkeit auch unter Berücksichtigung der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in den ersten zehn Jahren der Bewirtschaftung normal. Diese Situation war im sozialen Wohnungsbau Berlins nie gegeben. Die Förderung hat im Regelfall zusammen mit der vom Mieter zu leistenden Miete die tatsächlichen vertretbaren Kosten abgedeckt, und die Wohnungsmarktlage hat dazu geführt, daß Leerstände oder Mietausfälle größeren Umfangs nicht zu befürchten waren. Zwar hat der soziale Wohnungsbau in Berlin nach den Untersuchungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung nach wie vor im Vergleich zu anderen Marktsegmenten eine sehr gute Vermietungssituation und nur vergleichsweise geringen Wohnungsleerstand, die Bewirtschaftung erfordert aber heute möglicherweise zumindest in Einzelfällen auch durch Unterlassung in der Vergangenheit erhebliche Aufwendungen an Instandhaltung und Bewirtschaftung. Dies kann zu Unterdeckungen bei einzelnen Ansätzen oder Heranziehung der Verzinsung des Eigenkapitals führen. Das sind aber bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt normale und beherrschbare Vorgänge.

Der Berliner Senat unterstützt mit den Mietenkonzepten 1999 bis 2001 die Eigentümer von Sozialmietwohnungen in besonderer Weise, indem er auf den vereinbarten Förderungsabbau bei Wohnungen verzichtet, die ansonsten bestimmte als tragbar anzusehende Mietbelastungen übersteigen würden. Hierfür werden allein im Haushaltsjahr 2001 Förderungsmittel in Höhe von 132 Mio. DM bereitgestellt. Außerdem erhalten die Eigentümer die Möglichkeit, bei Um-finanzierungen oder Umstellungen von Fremdkapital auf das Restkapital gewonnene Finanzierungsspielräume auch zur Senkung der Mietbelastungen nutzen zu können. Das hilft Wohnungsleerstand und Mietausfälle zu vermeiden.
Im übrigen ist die Behauptung, Sozialmietwohnungen in Berlin lägen vielfach über der ortsüblichen Vergleichsmiete Berlins, nicht zutreffend. Die durchschnittliche Sozialmiete in Berlin liegt derzeit bei 7,96 DM/m2/mtl. und bewegt sich in einer Bandbreite zwischen 4,00 bis 13,50 DM/m2/mtl. Dabei entfallen lediglich 13,6 % auf Mieten über 9,00 DM/m2/mtl. Der ganz überwiegende Teil der Sozialmietwohnungen wird damit zu Kostenmieten angeboten, die allgemein als tragbar anzusehen sind.
Die ortsüblichen Vergleichsmieten für freifinanzierte Wohnungen bestimmen sich im übrigen nach dem jüngsten Berliner Mietspiegel 2000 nach Lage, Art, Alter und Ausstattung der Wohnungen. Für die hier in Betracht kommenden vergleichbaren freifinanzierten Wohnungsprogrammjahrgänge ab 1972 liegen die ortsüblichen Vergleichsmieten in der ganz überwiegenden Mehrzahl der Fälle deutlich oberhalb des Sozialmietniveaus. Die Mittelwerte liegen nur für ein Mietspiegelfeld unter 9,00 DM/m2/mtl. und ansonsten zwischen 9,17 bis über 17,00 DM/m2/mtl.
Die im Rahmen der Anschlußbewilligung abzugebende Verzichtserklärung der Eigentümer ist - wie bereits oben beschrieben - wirtschaftlich unproblematisch und vom Gesetzgeber in § 10 Abs. 4 Wohnungsbindungsgesetz ausdrücklich anerkannt. Danach steht dem Vermieter das Recht zur einseitigen Mieterhöhung nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung der Miete durch ausdrückliche Ver-einbarung mit dem Mieter oder einem Dritten ausgeschlossen ist. Die Mieterhöhungsausschlußerklärung spricht der Eigentümer dabei gegenüber der Investitionsbank Berlin aus. Sie gilt damit unmittelbar gegenüber dem Mieter und wird von der IBB ggf. mit Vertragsstrafen gesichert. Die Eigentümer sollten bei ihren Überlegungen auch nicht unberücksichtigt lassen, daß im sozialen Wohnungsbau nach dem System der Kostenmietpreisermittlung bekanntlich angesichts der seinerzeitigen Wohnungsnot und der Notwendigkeit der Erstellung einer hohen Zahl von Mietsozialwohnungen insbesondere auch in Berlin gutes Geld zu verdienen war. Die Bewirtschaftungsphase hingegen führt nach Einschätzung des Verfassers mindestens bei den „in die Jahre gekommenen“ Sozialwohnungsquartieren kaum zu wirtschaftlich interessanten Anlageobjekten. Bei den hier insbesondere in Rede stehenden Objekten der Programmjahre 1972 bis 1976 konnten die Eigentümer bei der Bewilligung der Objekte aber die günstige Regelung nach § 4 a Zweite Berechnungsverordnung für sich nutzen und Verzichte auf den Ansatz von Kosten oder laufenden Aufwendungen auf sechs Jahre nach Bezugsfertigkeit beschränken. Damit hatten die Eigentümer, die bei der Bewilligung der Objekte Verzichte ausgesprochen haben, die Möglichkeit, diese nach Ablauf von sechs Jahren nachzuholen. Diese Möglichkeit ist in der Bewilligungspraxis Berlins erst Anfang der 90er Jahre eingestellt worden. Objekte, die in den 90er Jahren bewilligt wurden, hatten Verzichte dauerhaft zu erbringen. Nicht unerwähnt bleiben soll auch die verschärfte Bewilligungspraxis in den 90er Jahren bei Sozialmietwohnungen, die vielfach derartige Verzichte bei den Baukosten oder den laufenden Aufwendungen auf Dauer erforderlich machte. In der Gesamtschau ist damit für die Sozialwohnungsobjekte ab Wohnungsbauprogramm 1972, für die jetzt ein Auslaufen der Anschlußförderung zu erwarten ist, sowohl bei der Bewilligung als auch in der Bewirtschaftungsphase eine hinreichende Wirtschaftlichkeit gewährleistet. Ansatzverzichte im Rahmen der Bedienung der Aufwendungsdarlehen sind lediglich auf kalkulatorische Beträge zu leisten, denen tatsächlich kein Aufwand gegenübersteht oder -stand.

Fußnoten:
1) Klaus Gils: Den Eigentümern von Sozialwohnungen in Berlin droht der Konkurs, GE 24/00, S. 1652 ff.
2) Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976 vom 20. Mai 1988 (Amtsblatt vom 3. Juni 1988). Im folgenden dann Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1977 bis 1981 (ABl. Berlin vom 30. Dezember 1993) und Richtlinien über die Anschlußförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1982 bis 1986 vom 3. Dezember 1997 (ABl. Berlin 1998 Seite 926).

Autor: Dipl.-Kameralist Thomas Brand