Archiv / Suche
Veräußerungsbeschränkung: Was muss der Verkäufer der Gemeinschaft wie mitteilen?
Selbstauskunft wie gegenüber Banken bei Darlehensverträgen üblich
10.12.2025 (GE 21/2025, S. 1047) Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 1 WEG eine Veräußerungsbeschränkung vereinbaren. In diesem Falle bedarf ein Wohnungseigentümer für eine Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung. Diese ist zu erteilen, wenn gegen den Käufer, den sich der Veräußerer ausgesucht hat, kein wichtiger Grund spricht. Ein „wichtiger Grund“ besteht u. a. darin, dass der Käufer das laufende und künftige Hausgeld sowie Zahlungen auf die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums voraussichtlich nicht leisten können wird. Insoweit kann man fragen, welche Auskünfte der Veräußerer geben muss.
Der Fall: Die GdWE B besteht aus nur zwei Wohnungseigentümern, K und Y. K bittet B, vertreten allein durch Y, einer Veräußerung seines Wohnungseigentums an Z zuzustimmen. Y verweigert zunächst die Zustimmung für B. Er bittet K um Auskünfte über die finanzielle Situation des Z, zumindest um einen Nachweis des Verdienstes. Zu dieser Nachfrage gebe es einen Anlass. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich, dass ein Teil des Kaufpreises gestundet worden sei. In der Wohnungseigentumsanlage stünden außerdem erhebliche Erhaltungsmaßnahmen an.
Da K diese Auskünfte nicht erteilen will, klagt er gegen B auf eine Zustimmung. Nach Aussage des Z in der mündlichen Verhandlung zu seinen finanziellen Verhältnissen erkennt B den Anspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast an. Das AG auferlegt im Anerkenntnisurteil B die Kosten, da das Anerkenntnis nicht sofort erfolgt sei. Nachweise schulde der Verkäufer nicht. Hiergegen die sofortige Beschwerde der B.
Der Beschluss: Mit Erfolg! Es genüge nicht, dass der Veräußerer lediglich Tatsachen behaupte. Soweit eine Prüfung erforderlich sei, müssten diese Tatsachen durch Unterlagen belegt werden. Dies folge bereits daraus, dass ein Anspruch auf Zustimmung nur dann bestehe, wenn der Veräußerer die Informationen gegeben habe, welche zur Prüfung, ob ein Versagungsgrund vorliege, erforderlich seien. Der BGH habe ein Recht nicht nur auf Vorlage von Informationen, sondern auch von Unterlagen insoweit bejaht, als diese Informationen für die Prüfung erforderlich seien, ob der Veräußerung wichtige Gründe entgegenstünden (Hinweis auf BGH, GE 2021, 60). Zu den wichtigen Informationen gehöre u. a. die Einkommens- und/oder Vermögenssituation des Erwerbers.
Anmerkung: Im Fall geht es im Kern um das Pflichtenprogramm der GdWE, bevor diese eine Zustimmung zu einer Veräußerung erteilt. Zu diesen Pflichten gehört es, sich u. a. über die finanziellen Möglichkeiten des Erwerbers ein Bild zu machen. Dazu muss der Veräußerer den möglichen Erwerber auffordern, eine Selbstauskunft zu erteilen, wie sie gegenüber einer Bank üblich ist, wenn man einen Darlehensvertrag schließen will. Die bloße Behauptung des Veräußerers, der von ihm vorgesehene Erwerber habe genug Geld, ist völlig unzureichend. Es erschreckt, dass das AG es anders gesehen hat (auch die Beweisaufnahme ist auf der AG-Grundlage nicht verständlich).
Der Erwerber muss sich im Verhältnis zur GdWE dabei nicht erklären: Er ist ihr vertraglich nicht verbunden. Um Informationen zu erhalten, darf und muss die GdWE aber an den Veräußerer herantreten. Er ist verpflichtet, jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen. Die GdWE ist berechtigt, ihre Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1023 und in unserer Datenbank.
Da K diese Auskünfte nicht erteilen will, klagt er gegen B auf eine Zustimmung. Nach Aussage des Z in der mündlichen Verhandlung zu seinen finanziellen Verhältnissen erkennt B den Anspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast an. Das AG auferlegt im Anerkenntnisurteil B die Kosten, da das Anerkenntnis nicht sofort erfolgt sei. Nachweise schulde der Verkäufer nicht. Hiergegen die sofortige Beschwerde der B.
Der Beschluss: Mit Erfolg! Es genüge nicht, dass der Veräußerer lediglich Tatsachen behaupte. Soweit eine Prüfung erforderlich sei, müssten diese Tatsachen durch Unterlagen belegt werden. Dies folge bereits daraus, dass ein Anspruch auf Zustimmung nur dann bestehe, wenn der Veräußerer die Informationen gegeben habe, welche zur Prüfung, ob ein Versagungsgrund vorliege, erforderlich seien. Der BGH habe ein Recht nicht nur auf Vorlage von Informationen, sondern auch von Unterlagen insoweit bejaht, als diese Informationen für die Prüfung erforderlich seien, ob der Veräußerung wichtige Gründe entgegenstünden (Hinweis auf BGH, GE 2021, 60). Zu den wichtigen Informationen gehöre u. a. die Einkommens- und/oder Vermögenssituation des Erwerbers.
Anmerkung: Im Fall geht es im Kern um das Pflichtenprogramm der GdWE, bevor diese eine Zustimmung zu einer Veräußerung erteilt. Zu diesen Pflichten gehört es, sich u. a. über die finanziellen Möglichkeiten des Erwerbers ein Bild zu machen. Dazu muss der Veräußerer den möglichen Erwerber auffordern, eine Selbstauskunft zu erteilen, wie sie gegenüber einer Bank üblich ist, wenn man einen Darlehensvertrag schließen will. Die bloße Behauptung des Veräußerers, der von ihm vorgesehene Erwerber habe genug Geld, ist völlig unzureichend. Es erschreckt, dass das AG es anders gesehen hat (auch die Beweisaufnahme ist auf der AG-Grundlage nicht verständlich).
Der Erwerber muss sich im Verhältnis zur GdWE dabei nicht erklären: Er ist ihr vertraglich nicht verbunden. Um Informationen zu erhalten, darf und muss die GdWE aber an den Veräußerer herantreten. Er ist verpflichtet, jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen. Die GdWE ist berechtigt, ihre Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1023 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
Links:
