Die auf einer Vereinbarung beruhenden sind ins Grundbuch einzutragen

25.02.2025 (GE 4/2025, S. 166) Seit dem 1. Dezember 2020 lautet § 48 Abs. 1 WEG wie folgt: „§ 5 Abs. 4, § 7 Abs. 2 und § 10 Abs. 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 4 in der vor dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.“

Das klingt nicht nur kompliziert, diese Vorschrift ist kompliziert! Seinen theoretischen Ausgang hat sie in der Diskussion, ob ein Beschluss, der auf einer Vereinbarung beruht, ins Grundbuch eingetragen werden kann und/oder muss. Hierüber wurde lange gestritten. Viele, auch ich, meinten, solche Beschlüsse müssten eingetragen werden. Dieser Diskussion bereitete der Gesetzgeber ein Ende. Seit dem 1. Juli 2007 hieß es in § 10 Abs. 4 WEG a.F. als Antwort wie folgt: „Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.“ Nach § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F. konnten mithin Beschlüsse, die auf einer Vereinbarung (Öffnungsklausel) beruhen, nicht in das Grundbuch eingetragen werden (Falkner ZWE 2021, 149 (152); BeckOGK/Skauradszun, 1.12.2024, WEG § 48 Rn. 6.). Der Debatte war damit die Grundlage genommen, meinte man nicht, bei dem Ergebnis der Beschlussfassung handele es sich um eine Vereinbarung. Denn diese war natürlich trotz § 10 Abs. 4 WEG a.F. der Eintragung fähig.
Diese Rechtslage hat sich am 1. Dezember 2020 radikal geändert. Jetzt heißt es in § 10 Abs. 3 WEG:
„Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.“
Heutzutage müssen also Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen, eingetragen werden. Zur Begründung für diese „180-Grad-Kehre“ heißt es in den Materialien: „Die Änderung von § 5 Abs. 4 Satz 1 bewirkt im Zusammenspiel mit § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG-E, dass Beschlüsse, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst werden, in das Grundbuch eingetragen werden müssen, um gegen Sondernachfolger zu wirken. Dies dient dem Schutz der Erwerber vor unbekannten, aber womöglich besonders belastenden Beschlüssen.“ ( BT-Drs. 19/18791, 40)
Diese Begründung trägt. Sie greift die richtige Ansicht zu Beschlüssen, die auf einer Öffnungsklausel beruhen, vor dem 1. Juli 2007 auf und zeigt, dass § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F. ein Fehlgriff war.

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Den vollständigen Aufsatz finden Sie in GE 2025 (Heft 4), 170.

Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer

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