Miete einer unrenovierten Wohnung

23.02.2001 (GE 4/2001, 250) Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen möglich. Die Gerichte sind jedoch bei der Beurteilung einzelner Klauseln sehr rigide; beim kleinsten Zweifel „fällt“ die Klausel. Häufige Folge: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen.

Der Fall: In der Allgemeinen Geschäftsbedingung des Mietvertrages (Formular GE-Verlag 1992) hieß es: „Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen.“ Der Vermieter hatte eine unrenovierte Wohnung übergeben. Nach Ende des Mietverhältnisses, das mehr als fünf Jahre gedauert hatte, führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter verlangte nunmehr Schadensersatz und hatte wirksam das entsprechende Verfahren nach § 326 BGB durchgeführt.

Das Urteil: Die Berufungskammer hat den Anspruch auf Schadensersatz verneint. Die Klausel verstößt nämlich nach Ansicht der Kammer bei bestimmter Fallkonstellation gegen § 9 AGBG, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 536 BGB) abweiche. Dabei folgt die Kammer dem OLG Stuttgart (NJW-RR 1989, 520 = GE 1989, 305), wonach eine den Mieter verpflichtende Klausel, bei Bedarf die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen zu lassen, unwirksam ist, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war. Nach einer späteren Entscheidung des BGH (GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114) ist zwar eine Klausel zur Renovierungspflicht bei Erforderlichkeit auch für den Fall für wirksam gehalten worden, in dem eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist. In dem Klauselwerk war zum Fristenplan jedoch auch festgehalten, daß die Fristen vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses an berechnet werden. Im hier zu entscheidenden Fall wurde das so nicht verdeutlicht, daß die Verpflichtung auf jeden Fall erst nach Fristablauf, gerechnet vom Vertragsbeginn an, läuft. Wenn dann nach der Klausel der Mieter erforderliche Arbeiten unverzüglich auszuführen hat, könnte dies auch dazu führen, daß er Arbeiten vornehmen muß, die noch aus einem vor dem Mietverhältnis entstandenen Renovierungsbedarf herrühren (vgl. auch LG Berlin [ZK 63] GE 2000, 1476).

Tip: In einem Mietvertrag ist es nur wichtig, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen klar zu regeln. Die Klausel (jetzt GE-Verlag Fassung 1997.1), wonach der Mieter verpflichtet ist, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, ist völlig unbedenklich. Das gilt auch für den aufgestellten Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich werden: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Für alles andere (die sog. Quotenklausel ist ein anderes Regelungswerk) hat die Rechtsprechung ganz dezidierte Vorgaben, so daß eine Detailregelung überflüssig ist und nur die Gefahr birgt, von der Rechtsprechung „gekippt“ zu werden, was wiederum die gesamte Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturüberbürdung nach sich ziehen kann.
LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 62 S 206/00, Wortlaut GE 4/2001 Seite 280