Mieterhöhung nach Modernisierung

23.02.2001 (GE 4/2001, 248) Nach einer Modernisierung muß sich der Vermieter entscheiden: Anhebung der Miete auf die Ortsüblichkeit der modernisierten Wohnung oder Erhebung eines Modernisierungszuschlags bzw. Erhebung des Modernisierungszuschlags in Kombination mit einer Anhebung der Miete auf die Ortsüblichkeit für die nicht modernisierte Wohnung.

Der Fall: Der Vermieter hatte nach der Modernisierung das Verfahren nach § 3 MHG (Modernisierungszuschlag) durchgeführt. Nach zwei Jahren wollte er die Miete nach § 2 MHG auf der Grundlage der modernisierten Wohnung erhöhen und den Modernisierungszuschlag dann wiederum addieren.

Das Urteil: Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hielt diese Vorgehensweise für unzulässig. Hat der Vermieter die Miete gemäß § 3 MHG erhöht, dann handelt es sich hierbei nicht um einen in alle Zukunft zu zahlenden Zuschlag. Vielmehr ist für spätere Mieterhöhungen die Miete nach § 3 MHG die neue Vertragsmiete, die erhöht wird. Es ist deshalb unzulässig, bei späteren Mieterhöhungen von dieser Miete zunächst die Mieterhöhung nach § 3 MHG abzuziehen, die Vertragsmiete dann auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung anzuheben und dann die Mieterhöhung gem. § 3 MHG als Zuschlag wieder hinzuzurechnen. Der Modernisierungszuschlag wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 2 MHG nicht mehr gesondert in Ansatz zu bringen.

Im übrigen faßt die Kammer die Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach Modernisierung noch einmal unter Zugrundelegung der ersichtlichen allgemeinen Rechtsprechung und Kommentarliteratur zusammen: Der Vermieter kann nämlich die Miete in dem einfacheren Verfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann er daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen. Schließlich kann er ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Modernisierung der Mietwohnung in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, indem er die Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der modernisierten Wohnung verlangt.

Die Entscheidung enthält weitere interessante und wichtige Punkte:
Die Kammer hat die falsche Berechnung der Mieterhöhung nicht als formellen Verfahrensfehler gesehen, der das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam gemacht hätte. Sie hat vielmehr nur einen materiellen Begründungsmangel angenommen, denn maßgeblich sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bei der Anwendung und Auslegung der eigentumsbeschränkenden Vorschriften des MHG der grundrechtliche Bereich des Art. 14 GG, der es verbietet, durch eine restriktive Handhabung der Verfahrensvorschriften die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den sich aus Art. 14 GG ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete durch Überbewertung formeller Gesichtspunkte zu verkürzen.

Die Kammer ist ohne weitere Problematisierung von der Anwendung des Mietspiegels 2000 ausgegangen.
Die bisherige Rechtsprechung der ZK 62 (und auch anderer Kammern), die pauschalen Betriebskosten und nicht die konkreten Betriebskosten für die entsprechende Wohnung, zu berücksichtigen, ist fortgesetzt worden. Die entsprechenden Daten sind vom GEWOS-Institut erhoben, in dem Bericht jedoch nicht veröffentlicht worden. In dem Urteil selbst sind diese pauschalen Betriebskosten aufgelistet. Sie sind aber auch in GE 2000, 1153 veröffentlicht.
LG Berlin, Urteil vom 18. Dezember 2000 - 62 S 325/00 - Wortlaut Seite 279