Korrektur grob unbilliger Kostenverteilungsschlüssel

23.02.2001 (GE 4/2001, 267) Erweist sich der Schlüssel, nach dem die Kosten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) zu verteilen sind, als grob unbillig, so werden die benachteiligten Wohnungseigentümer bislang ausschließlich auf den Weg verwiesen, die Zustimmung ihrer Miteigentümer zu einer Änderung des Schlüssels gerichtlich zu erzwingen. Durch die Entscheidung des BGH zu den sog. Zitterbeschlüssen hat die Thematik eine besondere Aktualität und Brisanz gewonnen. Eine neue Entscheidung des LG Berlin verdeutlicht zugleich, daß der geschilderte Ausweg nicht stets zu befriedigen vermag. Der Autor unternimmt es, für bestimmte Fallgruppen eine weiterreichende Schutzmöglichkeit für die durch einen grob unbilligen Kostenverteilungsschlüssel benachteiligten Wohnungseigentümer zu entwickeln.

I. Entstehung grob unbilliger
Kostenverteilungsschlüssel
In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es bisweilen vor, daß der nach der Gemeinschaftsordnung, einer Vereinbarung oder nach der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 S. 2 WEG geltende Schlüssel sich für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums als grob unbillig1) erweist. Meist handelt es sich um Fälle, in denen ein ursprünglich angemessener Verteilungsschlüssel infolge nachträglicher tatsächlicher Änderungen unangemessen geworden ist. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn bauliche Veränderungen (§ 22 WEG) stattgefunden haben, auf deren Ergebnis der ursprüngliche Kostenverteilungsschlüssel nicht paßt. Das gilt namentlich dann, wenn für die Verteilung der Kosten die Miteigentumsanteile maßgeblich sind - sei es nach der Gemeinschaftsordnung, sei es nach § 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 S. 2 WEG. Dieser Maßstab, der sich nicht zwingend an Wohn- und Nutzflächen orientiert, ist ohnehin oft nicht recht angemessen2). Ein praktisch wichtiges Beispiel dafür, daß die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen sogar grob unbillig werden kann, stellt der nachträgliche Ausbau von Dachböden zu Wohnraum dar3). Ist hier in der Gemeinschaftsordnung eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vorgesehen, oder gilt dieser Schlüssel kraft Gesetzes, so kann eine unveränderte Anwendung des Schlüssels nach dem Ausbau namentlich dann zu grob unbilligen Ergebnissen führen, wenn die Miteigentumsanteile der unausgebauten Dachflächen sehr gering angesetzt waren.

II. Bisherige Abhilfemöglichkeit
Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte4), der sich der BGH5) im Jahre 1995 angeschlossen hat, hilft denjenigen Wohnungseigentümern, die durch einen unangemessenen Kostenverteilungsschlüssel nachteilig betroffen sind, seit einiger Zeit mit einem besonderen Instrument: Jedem Wohnungseigentümer wird ein Anspruch gegen die Miteigentümer auf Zustimmung zu einer Anpassung des grob unbilligen Schlüssels im Wege einer Vereinbarung6) zugebilligt. Als Grundlage für diesen Anspruch wird die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht angeführt. Das Schrifttum7) folgt dieser Lösung regelmäßig ohne Einschränkung.
In der Tat gebietet es die Treuepflicht den Wohnungseigentümern, auf die berechtigten Interessen der Miteigentümer im zumutbaren Umfang Rücksicht zu nehmen; damit wird der gesteigerten Treuebindung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft Rechnung getragen8). Die geschilderte Lösung verdient daher im Grundsatz Zustimmung9). Einer Änderung der gesetzlichen Regelung oder der Gemeinschaftsordnung im Wege einer im Grundbuch einzutragenden Vereinbarung bedarf es grundsätzlich schon im Hinblick auf die Bindung von Rechtsnachfolgern. Auch der Umstand, daß eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels auf diese Weise nur für die Zukunft herbeigeführt werden kann, ist aus Gründen der Rechtssicherheit in der Regel hinzunehmen. Wie der BGH10) zu Recht betont, besteht ein Interesse daran, daß der Zeitpunkt klar bestimmbar ist, von dem an die neue Kostenverteilung gilt.
Allerdings ist der auf diese Weise erzielbare Schutz der durch eine unangemessene Kostenverteilung belasteten Wohnungseigentümer nicht umfassend: Weigert sich auch nur ein einziger Miteigentümer, die geschuldete Zustimmungserklärung zu erteilen, so sind die Kosten des Gemeinschaftseigentums bis zur Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung - vorbehaltlich einer auch nur für die Zukunft wirkenden einstweiligen Anordnung gem. § 44 Abs. 3 WEG - weiterhin nach dem alten, unangemessenen Schlüssel zu verteilen11).
Man könnte daher daran denken, generell davon auszugehen, daß - ähnlich wie dies für die parallele Fragestellung im Gesellschaftsrecht vertreten wird12) - schon bei der Beschlußfassung über eine Änderung des Schlüssels ein der Treuepflicht gemäßes Abstimmungsverhalten unterstellt werden kann (Zustimmungsfiktion). Dies hätte zur Folge, daß die Last der Führung eines Gerichtsverfahrens auf den treuepflichtwidrig agierenden Wohnungseigentümer verlagert würde. Indessen wiegen die Nachteile, die eine solche Zustimmungsfiktion für die Rechtssicherheit brächte, schwerer als die Vorteile, die damit für die durch den unbilligen Schlüssel belasteten Wohnungseigentümer verbunden wären.
Allerdings fragt es sich, ob die genannte Lösung über eine erst mit Rechtskraft einer gerichtlichen Entscheidung wirksame Änderung der Gemeinschaftsordnung in allen Fällen eines grob unbilligen Kostenverteilungsschlüssels hingenommen werden muß oder ob die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht den Wohnungseigentümern, die sich auf einen solchen Schlüssel berufen wollen, unter bestimmten Umständen weitergehende Einschränkungen auferlegt. Besondere Aktualität hat diese Frage vor dem Hintergrund zweier neuerer Entscheidungen des BGH und des LG Berlin erlangt, die in unterschiedlicher Weise für die Thematik bedeutsam sind.

III. Neue Rechtsprechung
1. Grundsatzentscheidung des BGH vom 20. September 2000 zu den sog. „Zitterbeschlüssen“
Der BGH hat in einem vielbeachteten13) Grundsatzbeschluß vom 20. September 200014) in Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, daß ein bestandskräftig gewordener vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluß mangels Beschlußkompetenz der Eigentümermehrheit nichtig ist. Für die hier interessierenden Kostenverteilungsschlüssel bedeutet dies, daß die Versuche von Eigentümergemeinschaften, einen grob unbilligen Schlüssel per Mehrheitsbeschluß durch einen angemessenen zu ersetzen, vielfach nunmehr als gescheitert anzusehen sind. Dies hat zwar, wie der BGH15) betont, keine Auswirkungen auf bereits bestandskräftig gewordene, auf dem geänderten Schlüssel beruhende Mehrheitsbeschlüsse über einzelne Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen. Bedeutung hat die neue Rechtsprechung hingegen für all diejenigen Beschlüsse über Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen, die noch nicht in Bestandskraft erwachsen sind. Selbst nach jahrzehntelang erfolgter Abrechnung auf der Grundlage eines durch Mehrheitsbeschluß korrigierten Schlüssels hätte die Anfechtung solcher Einzelbeschlüsse nach der neuen Rechtsprechung grundsätzlich - vorbehaltlich des Vertrauensschutzes16) (dazu unten IV) - Aussicht auf Erfolg.

2. Beschluß des LG Berlin vom 14. November 2000 zur Rechtslage bei gescheiterten Versuchen, einen Beschluß zur angemessenen Kostenverteilung zu fassen
In einem Beschluß vom 14. November 200017) hatte sich das LG Berlin mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, bei dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft seit dem Jahr 1983 immer wieder versucht hatte, die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene und durch einen nachträglichen Dachausbau grob unbillig gewordene Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen in eine solche nach Wohnflächen zu ändern. Das LG Berlin sah alle diese Versuche aus unterschiedlichen Gründen als gescheitert an. Darauf soll an dieser Stelle nicht im einzelnen eingegangen werden. Bemerkenswert und im hier interessierenden Kontext bedeutsam ist jedoch folgendes: Einer der Versuche, den grob unbillig gewordenen Schlüssel zu ersetzen, bestand darin, daß 1996 einstimmig eine Neuberechnung der Wohnflächen beschlossen wurde, mit dem Ziel, auf der nachfolgenden Eigentümerversammlung einen Kostenverteilungsschlüssel auf der Basis der neu berechneten Flächen zu beschließen. Jene Beschlußfassung scheiterte dann 1997 jedoch daran, daß über die Größe einer Dachterrasse Unsicherheit aufgekommen war. Diese Unsicherheit rührte daher, daß just der das Dach ausbauende Wohnungseigentümer, der sich nunmehr gegen die seit 1983 praktizierte Kostenverteilung nach Wohnflächen wendet, rechtskräftig zum (noch nicht vollzogenen) teilweisen Rückbau der Dachterrasse verpflichtet worden war. Ohne auf die Bedeutung dieses Umstandes unter dem Gesichtspunkt der Treuepflicht des Wohnungseigentümers einzugehen, erklärte das LG Berlin die 1998 gefaßten Einzelbeschlüsse über die Verteilung von Sonderumlagen und Betriebskosten nach Wohnflächen für nichtig. Der Wohnungseigentümer zahlt mithin bis auf weiteres nur rund 15 % der bei Zugrundelegung der Wohnfläche auf sein Wohnungseigentum entfallenden Beträge.

IV. Lösungsvorschlag
Hält man sich die beiden neuen Entscheidungen und ihre Folgen vor Augen, so wird folgendes deutlich: In Fällen eines grob unbilligen Kostenverteilungsschlüssels stellt es nicht stets einen ausreichenden Ausweg dar, die benachteiligten Wohnungseigentümer allein auf den Weg einer gerichtlich erzwungenen Zustimmung der Miteigentümer zur Änderung der Gemeinschaftsordnung - ggf. ergänzt um eine einstweilige Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG18) - zu verweisen, wie dies der BGH19) noch 1995 ohne jede Einschränkung entschieden hat. Sachgerecht erscheint es vielmehr, unter bestimmten Voraussetzungen dem durch einen unangemessen gewordenen Kostenverteilungsschlüssel begünstigten Wohnungseigentümer die Berufung auf diesen Schlüssel bereits in einem früheren Stadium zu versagen.
Als Instrument hierfür steht den belasteten Wohnungseigentümern wiederum die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht zur Seite. Sie führt dazu, daß bei Hinzutreten besonderer Umstände die Berufung auf einen grob unbilligen Kostenverteilungsschlüssel ohne weiteres - also bereits vor einer Beschlußfassung über die Änderung des Schlüssels - unzulässig ist, sofern es um Kosten geht, über die noch nicht bestandskräftig entschieden ist.
Als ein solcher besonderer Umstand kommt insbesondere in Betracht, daß die Kosten des Gemeinschaftseigentums in der Vergangenheit auf der Grundlage eines vermeintlich wirksam geänderten Schlüssels abgerechnet wurden und diese Abrechnungsweise über einen längeren Zeitraum (etwa: während mindestens zehn Jahren) unbeanstandet geblieben ist. Diese Sachverhalte weisen eine gewisse Nähe zur Verwirkung auf. Der BGH20) verweist - im Hinblick auf mögliche Unbilligkeiten aufgrund der Änderung seiner Rechtsprechung zum sog. Zitterbeschluß - auf den Vertrauensschutz. Unter welchen Voraussetzungen der BGH im Falle einer langjährig praktizierten, von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilung einen solchen Vertrauensschutz annehmen und die Folgen seiner Rechtsprechungsänderung nur auf die Zukunft beziehen würde, ist freilich bislang nicht absehbar.
Eine weitere Fallgruppe bilden die Sachverhalte, in denen eine in der Vergangenheit beabsichtigte Änderung der grob unbilligen Kostenverteilungsregel aus Gründen gescheitert war, die gerade von denjenigen Wohnungseigentümern zu vertreten sind, die sich nunmehr auf die für sie vorteilhafte, aber grob unbillige Regelung berufen. Ein anschauliches Beispiel für diese Fallgruppe bietet der vom LG Berlin entschiedene Fall21), in dem die seinerzeit von allen Miteigentümern beabsichtigte Änderung des Schlüssels allein deshalb scheiterte, weil durch eine unerlaubte Baumaßnahme des von der alten Kostenverteilung begünstigten Wohnungseigentümers Ungewißheit über die Wohnflächen entstanden war.
In derartigen Fällen überwiegt das Schutzbedürfnis der benachteiligten Wohnungseigentümer das Interesse an Rechtssicherheit. Der Grundsatz, daß Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur im Wege der Vereinbarung und nur mit Wirkung für die Zukunft erfolgen können, erfährt in diesen besonders gelagerten Fällen nach der hier vertretenen Ansicht daher eine Modifikation: In den genannten Fällen verhält sich ein von einem geltenden Kostenverteilungsschlüssel in grob unbilliger Weise profitierender Wohnungseigentümer treuwidrig, wenn er sich gegenüber den Miteigentümern auf diesen Schlüssel beruft. Dieser Lösung über die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht steht auch der Umstand, daß es nicht Aufgabe der Gerichte ist, eine gerechte Kostenverteilung zu entwickeln22), nicht entgegen. In den genannten Fallgruppen wird vielmehr die von der Gemeinschaft als angemessen angesehene (und jedenfalls nicht grob unbillige) Kostenverteilung bereits praktiziert, oder dies wird zumindest konkret angestrebt.
Es kommt mithin nicht zu einer Verlagerung von Gestaltungsaufgaben der Gemeinschaft auf die Gerichte.

V. Ergebnis
Erweist sich der im Gesetz, in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung festgelegte Kostenverteilungsschlüssel als grob unbillig, so führt die wohnungseigentumsrechtliche Treuepflicht zwar grundsätzlich nur dazu, daß ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung besteht und die neue Kostenverteilung erst ab Rechtskraft einer entsprechenden gerichtlichen Entscheidung gilt. Treten jedoch besondere Umstände hinzu (langjährige unbeanstandete Übung oder Verhinderung der Änderung durch den von dem unbilligen Schlüssel Begünstigten), so ist einem Wohnungseigentümer bereits vor diesem Zeitpunkt die Berufung darauf, daß der von den Miteigentümern zugrunde gelegte angemessenere Schlüssel nicht gelte, zu versagen. Unabhängig davon ist freilich betroffenen Gemeinschaften schon im Hinblick auf die Bindung von Rechtsnachfolgern zu raten, in jedem Fall schnellstmöglich die Änderung des Verteilungsschlüssels durch Vereinbarung herbeizuführen.

1) Zum Maßstab s. etwa die Einzelfälle bei Staudinger/Bub, WEG, 1997, § 16 Rdnr. 270.
2) Treffend Staudinger/Bub (Fußn. 1), § 16 Rdnr. 270: „Maßstab für eine gerechte Festlegung des Kostenverteilungsschlüssels sind nach dem Prinzip der Kostenverursachung in erster Linie die Wohn- und Nutzflächen [...].“
3) S. auch Staudinger/Bub (Fußn. 1), § 16 Rdnr. 271; vgl. ferner das Beispiel bei H. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 319.
4) OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24. April 1985 - 3 W 32/85, NJW 1985, 2837, 2838; BayObLG, Beschl. v. 19. Februar 1987 - BReg. 2Z 114/86, BayObLGZ 87, 66, 71; bestätigt durch Beschl. v. 18. November 1991 - BReg. 2Z 124/91, BayObLGZ 1992, 342, 343; KG, Beschl. v. 1. Oktober 1990 - 24 W 184/90, NJW-RR 1991, 1169, 1170; OLG Köln, Beschl. v. 30. März 1998 - 16 Wx 56/98, NZM 1998, 484, 485.
5) BGH, Beschl. v. 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f. (klarstellend, daß es um die Ersetzung der pflichtwidrig verweigerten Zustimmung durch Richterspruch geht).
6) Eine solche ist erforderlich, weil es sich nicht um eine Maßnahme der Verwaltung i. S. v. § 21 WEG handelt; s. nur BGH, Beschl. v. 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 313 m. w. Nachw. (gegen Röll DNotZ 1982, 334, 339), und zuletzt BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99, GE 2000, 1478, 1483.
7) Statt vieler H. Müller (Fußn. 3), Rdnr. 319; Staudinger/Bub, § 16 Rdnr. 267 ff., 273.
8) Näher Armbrüster, Festschrift Merle, 2000, S. 1 ff.
9) S. bereits Armbrüster (Fußn. 8), S. 1, 11 f.
10) Beschl. v. 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312.
11) S. nur Staudinger/Bub (Fußn. 1), § 16 Rdnr. 274.
12) S. namentlich Lutter, AcP 180 (1980), 84, 119; zum Streitstand eingehend Sester BB 1997, 1 ff. (mit eigenem Ansatz S. 5 f.).
13) S. aus dem Schrifttum nur Deckert, Anmerkung zur Grundsatzentscheidung des BGH vom 20. September 2000, Beil. zu: ders., Die Eigentumswohnung, 2000; Demharter, NZM 2000, 1153; ders., EWiR § 23 WEG 1/2000, 1075; Häublein ZWE 2000, 569; Merle ZWE 2000, 502.
14) V ZB 58/99, GE 2000, 1478 = ZMR 2000, 771 = NZM 2000, 1184 = ZWE 2000, 518.
15) Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99, GE 2000, 1478, 1483.
16) BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99, GE 2000, 1478, 1483.
17) 85 T 38/2000 WEG.
18) Auf diese Möglichkeit verweist im hier interessierenden Kontext ausdrücklich BGH, Beschl. v. 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 313.
19) BGH, Beschl. v. 13. Juli 1995 - V ZB 6/94, BGHZ 130, 304, 312 f.
20) BGH, Beschl. v. 20. September 2000 - V ZB 58/99, GE 2000, 1478, 1483.
21) S. oben III 2.
22) S. dazu bereits Armbrüster (Fußn. 8), S. 1, 11; vgl. auch Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 1999, Rdnr. V 53.

Autor: Dr. Christian Armbrüster