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Gewerbemietenverzeichnis 2001 zum IHK-Bezirk Potsdam
Erhebungen und weitere Analysen
23.02.2001 (GE 4/2001, 236) Mit dem Gewerbemietenverzeichnis 2001 publiziert die Industrie- und Handelskammer Potsdam nunmehr zum dritten Mal - nach Veröffentlichungen mit Stand August 1997 und November 1998 - eine Übersicht zu Laden-, Büro-, Lagerraum- und Gastronomiemieten.
Das jüngste Verzeichnis erhebt per Oktober 2000 das gewerbliche Mietniveau in Potsdam, Brandenburg a. d. Havel sowie 33 weiteren Gemeinden mit mehr als 5.000 Einwohnern im Kammerbezirk. Es basiert auf Mietrecherchen der IHK und deren Regionalcenter, die vom Referenten Handel/Dienstleistungen, Henri Weiß, vorbereitet, zusammengefaßt und in die vorliegende, gängigen Kriterien folgende Darstellungsstruktur gebracht wurden. Die Mietwerte verstehen sich als Nettokaltmieten aus bestehenden Mietverhältnissen und aus Neuvermietungen.
Die aus dem Gewerbemietenverzeichnis ersichtlichen Daten sind beispielhaft für die Standorte des Landkreises Potsdam-Mittelmark in der Tabelle 1 zusammengestellt:
Eine besondere Detaillierung erfolgte zu Einzelhandelsmieten für die Potsdamer Innenstadt. Diese konnte sich wesentlich auch auf die jüngste von der Sozialplanerin Hendrikje Beschnidt erstellte Untersuchung des Sanierungsträgers Potsdam über das Gewerbemietenniveau der Potsdamer Innenstadt stützen.
Die in diesem Zusammenhang skizzierten Kurzeinschätzungen einzelner Lagen wie der Brandenburger Straße, der Friedrich-Ebert-Straße und des Holländischen Viertels werden im übrigen durch am Potsdamer Vermietungsmarkt aktive Immobiliendienstleister wie den City-Makler Kemper´s und die Firma Hans Grewe geteilt.
So sieht der Einzelhandelsspezialist Lars Eggers (Kemper´s) die aktuelle Marktmiete für Ladengeschäfte in der 1a-Lage der Landeshauptstadt bei 70 DM/m2/mtl. bis 80 DM/m2/mtl. netto kalt und ein Entwicklungspotential vor dem Hintergrund sich verbessernder Umfeldbedingungen als durchaus gegeben an.
Ähnlich äußert sich der Vermietungsfachmann Klaus Locker (Hans Grewe GmbH): „Im Bereich Ladengeschäfte übersteigt die Nachfrage in Potsdam derzeit deutlich das Angebot. Trotz der in der Presse und sonst häufig öffentlich dargestellten Ansicht, daß die Innenstadt Potsdams stark unter Frequenzabschwächung aufgrund von neu erstellten Einkaufscentern leiden würde, ist für die Zentren von Potsdam und von Babelsberg ein reges Interesse an Ladenflächen zu verzeichnen.”
Locker verortet das aktuelle Ladenmietenniveau in der Potsdamer 1a-Lage (in dessen Ansicht Brandenburger Straße und Friedrich-Ebert-Straße zwischen Charlottenstraße und Nauener Tor) für Flächen bis ca. 100 m2 bei 70 DM/m2/mtl. bis 100 DM/m2/mtl., für Flächen ab ca. 100 m2 bei 50 DM/m2/mtl. bis 60 DM/m2/mtl.
Für Büroflächen in Objekten mit sehr gutem Nutzwert und an renommierten Standorten werden vom Vermieter derzeitige Marktmieten in der Spanne von 25 DM/m2/mtl. bis 35 DM/m2/mtl. angegeben, während Flächen mit mittlerem Nutzwert bei Nettokaltmieten von 17 DM/m2/mtl. bis 25 DM/m2/mtl., solche mit einfachem Nutzwert im Bereich von 11 DM/m2/mtl. bis 15 DM/m2/mtl. anzusiedeln seien.
Stellt man das Potsdamer Einzelhandelsgeschehen in den Kontext der größeren deutschen Städte, werden Schwachpunkte deutlich:
Die von Kemper´s Düsseldorf veröffentlichte „Frequenzanalyse 2000/2001. Die 1a-Citylage. Bewertung der Mikro-Einzelhandelslagen in 100 Städten“ sieht die Potsdamer 1a-Lage an der Brandenburger Straße zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Lindenstraße auf einer Länge von ca. 300 m. Die vergleichsweise Lageschwäche verdeutlicht der Rang Potsdams im Vergleich aller Städte: Gemäß der „Frequenzanalyse“ rangierte Potsdams Top-Lage nach der Passantenfrequenz und nach Kemper´s Kaufkraftpotential 1999 jeweils auf Platz 82 (von 100 einbezogenen Städten); 1995 waren dies noch die Rangplätze 55 bzw. 63 (von seinerzeit 81 erfaßten Städten). Nach dem von den Düsseldorfern errechneten Kaufkraftpotential 1999, 100 = Durchschnitt der 100 Städte, lag Potsdam bei 29,9. Und Kemper´s Ertragskennziffer (die Kennzahl zeigt die Beziehung zwischen Kaufkraftpotential und Quadratmetermieten), wiederum 100 = Durchschnitt der 100 Städte, indizierte für Potsdam mit 75,1 in 1999 ein unterdurchschnittliches Ertragspotential.
In das IHK-Verzeichnis sind weiter 33 brandenburgische Standorte einbezogenen worden. Diese repräsentieren mit ca. 463.000 Einwohnern rd. 41 % der Bevölkerung des Kammerbezirks. Von den Orten - jeweils sieben aus Potsdam-Mittelmark (PM), Teltow-Fläming (TF) und Oberhavel (OHV), fünf aus dem Landkreis Havelland (HVL) und vier aus Ostprignitz-Ruppin (OPR) sowie drei aus Prignitz (PR) - liegen 18 mit einem Einwohneranteil von fast 54 % aller erfaßten Standorte im engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin.
Das Gewerbemietenverzeichnis 2001 regt dazu an, bei aller Vorsicht im Hinblick auf die erhobenen Daten nach erkennbaren Zusammenhängen zwischen den erfaßten Größen zu fragen.
Welche Rolle spielt etwa die Entfernung zur Berliner Stadtgrenze für das Niveau von Kaufkraft und Ladenmieten? Bestehen Zusammenhänge zwischen der Ortsgröße und der Höhe der örtlichen Ladenmieten?
Diesen Fragestellungen wurde mit den Mitteln eines einfachen linearen Korrelations- und Regressionsmodells nachgegangen. Für die im Verzeichnis 2001 dargestellten Orte (ohne Potsdam und Brandenburg an der Havel) können so folgende Zusammenhänge abgeleitet und betrachtet werden*:
Für die Gesamtheit der 33 Orte läßt sich ein signifikanter, statistisch gesicherter, ausgeprägt gegenläufiger linearer Zusammenhang zwischen der relativen Kaufkraft (Kaufkraft/Einwohner, 100 = Durchschnitt Deutschland) als abhängiger Variablen und der Entfernung zur Berliner Stadtgrenze (nach Kaupert´s Straßenführer durch Berlin mit Gemeindeverzeichnis Land Brandenburg) nachweisen. Der ermittelte Korrelationskoeffizient beträgt - 0,743. Unter Ansatz der relativen Kaufkraft als unabhängiger Variablen und der Berlinentfernung als unabhängiger Variablen kann ein Regressionskoeffizient von - 0,202 geschätzt werden, d. h. statistisch ergibt sich: Mit jeder Zunahme der Entfernung zur Stadtgrenze Berlins um 1 km nimmt die relative Kaufkraft durchschnittlich um 1/5-Prozentpunkt ab. Das hierbei festzustellende Bestimmheitsmaß von 0,551 zeigt an, daß die Variabilität der Kaufkraftwerte zu gut der Hälfte durch das angewendete einfache lineare Regressionsmodell erklärt wird, ein Erklärungsgrad, der für die herangezogenen Querschnittsdaten als ordentlich eingestuft werden kann.
Eine höhere Bestimmtheit ist bei Zugrundelegung einer Potenzfunktion zu erreichen. Für das gegebene Datenmaterial kann die Variabilität der abhängigen Variablen - relativen Kaufkraft - zu rd. 64 % durch Unterschiede in der Entfernung zu Berlin erklärt werden. Hier folgt: Mit jeder Zunahme der Berlinentfernung um 1 % nimmt die relative Kaufkraft durchschnittlich um rd. 0,07 % ab.
Untersetzt man die Untersuchung des Zusammenhangs Kaufkraft - Berlinentfernung auf der Ebene der Landkreise, ist wegen der vergleichsweise begrenzten jeweiligen Fallzahl eine vorsichtige Interpretation der Analyseergebnisse angeraten. Dies vorausgeschickt, läßt sich für drei Regionen mit jeweils sieben Orten ein statistisch gesicherter linearer Zusammenhang feststellen.
Korrelationskoeffizient
PM - 0,760
TF - 0,925
OHV - 0,878
Die Zusammenhangsanalyse liefert für die Landkreise HVL, OPR und PR ebenfalls Hinweise auf einen gegenläufigen linearen Zusammenhang zwischen Kaufkraft und Berlinentfernung; dies ist jedoch statisch nicht signifikant (Problem der geringen Datenzahl).
Anders als bei der Beziehung Kaufkraft - Berlinentfernung ergibt die Regressionsanalyse für den Zusammenhang zwischen relativer Kaufkraft und Ladenmietenniveau** über alle 33 Orte lediglich den Anhaltspunkt für die Existenz eines schwach ausgeprägten gleichläufigen Zusammenhangs (Korrelationskoeffizient rd. + 0,29); dieser ist statistisch jedoch nicht signifikant. Eine vergleichsweise ausgeprägte Korrelation kann hier für den Landkreis TF (+ 0,72) festgestellt werden.
Auf gleichem Niveau sind die Analyseergebnisse hinsichtlich des Zusammenhangs zwischen Einwohnerzahl der Orte bzw. deren Bevölkerungsdichte und dem Ladenmietenniveau angesiedelt. So ergab sich für den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsdichte und Ladenmietenniveau über alle Orte betrachtet mit einem Korrelationskoeffizienten von + 0,33 ein Hinweis auf eine schwach ausgeprägte Gleichläufigkeit, jedoch ohne statistische Signifikanz. Lediglich bezogen auf den Landkreis TF ist dieser Zusammenhang mit einem Korrelationskoeffizienten von + 0,77 als ausgeprägt gleichläufig und statisch signifikant anzusprechen.
Die statistisch nicht gesicherten Ergebnisse zu Zusammenhängen zwischen Kaufkraft, Bevölkerung und Ladenmieten weisen sicher zum einen auf die zu bedenkende Belastbarkeit der Mietdaten hin. Diese sind eben als Orientierungsdaten ohne Anspruch auf Repräsentativität zu nehmen, als solche dem Anliegen des Gewerbemietenverzeichnisses entsprechend, für weitere Ableitungen freilich sehr sorgsam zu verwenden. Gleichzeitig machen die Untersuchungen auch in diesen Fällen deutlich, daß Miethöhen durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflußt werden, die einfache Formeln und Abhängigkeitskoeffizienten nicht oder zumindest nur sehr grob zulassen.
Eine letzte Betrachtung wurde in Auswertung zu den Ladenmiete für den Bereich Potsdam vorgenommen. Nimmt man hier die jeweils im Gewerbemietenverzeichnis 2001 aufgeführten Höchstmieten für Ladenflächen bis ca. 100 m2 und setzt die Brandenburger Straße als 1a-Lage im Geschäftskern mit 100 % an, so ergibt sich folgendes Profil des Ladenmietenniveaus in der Potsdamer Innenstadt:
Als Fazit kann das aktuelle Gewerbemietenverzeichnis der IHK Potsdam als brauchbares und nützliches Orientierungsmittel für die Vermietungsmarktteilnehmer und weitere Interessierte eingeschätzt werden.
Die aus dem Gewerbemietenverzeichnis ersichtlichen Daten sind beispielhaft für die Standorte des Landkreises Potsdam-Mittelmark in der Tabelle 1 zusammengestellt:
Eine besondere Detaillierung erfolgte zu Einzelhandelsmieten für die Potsdamer Innenstadt. Diese konnte sich wesentlich auch auf die jüngste von der Sozialplanerin Hendrikje Beschnidt erstellte Untersuchung des Sanierungsträgers Potsdam über das Gewerbemietenniveau der Potsdamer Innenstadt stützen.
Die in diesem Zusammenhang skizzierten Kurzeinschätzungen einzelner Lagen wie der Brandenburger Straße, der Friedrich-Ebert-Straße und des Holländischen Viertels werden im übrigen durch am Potsdamer Vermietungsmarkt aktive Immobiliendienstleister wie den City-Makler Kemper´s und die Firma Hans Grewe geteilt.
So sieht der Einzelhandelsspezialist Lars Eggers (Kemper´s) die aktuelle Marktmiete für Ladengeschäfte in der 1a-Lage der Landeshauptstadt bei 70 DM/m2/mtl. bis 80 DM/m2/mtl. netto kalt und ein Entwicklungspotential vor dem Hintergrund sich verbessernder Umfeldbedingungen als durchaus gegeben an.
Ähnlich äußert sich der Vermietungsfachmann Klaus Locker (Hans Grewe GmbH): „Im Bereich Ladengeschäfte übersteigt die Nachfrage in Potsdam derzeit deutlich das Angebot. Trotz der in der Presse und sonst häufig öffentlich dargestellten Ansicht, daß die Innenstadt Potsdams stark unter Frequenzabschwächung aufgrund von neu erstellten Einkaufscentern leiden würde, ist für die Zentren von Potsdam und von Babelsberg ein reges Interesse an Ladenflächen zu verzeichnen.”
Locker verortet das aktuelle Ladenmietenniveau in der Potsdamer 1a-Lage (in dessen Ansicht Brandenburger Straße und Friedrich-Ebert-Straße zwischen Charlottenstraße und Nauener Tor) für Flächen bis ca. 100 m2 bei 70 DM/m2/mtl. bis 100 DM/m2/mtl., für Flächen ab ca. 100 m2 bei 50 DM/m2/mtl. bis 60 DM/m2/mtl.
Für Büroflächen in Objekten mit sehr gutem Nutzwert und an renommierten Standorten werden vom Vermieter derzeitige Marktmieten in der Spanne von 25 DM/m2/mtl. bis 35 DM/m2/mtl. angegeben, während Flächen mit mittlerem Nutzwert bei Nettokaltmieten von 17 DM/m2/mtl. bis 25 DM/m2/mtl., solche mit einfachem Nutzwert im Bereich von 11 DM/m2/mtl. bis 15 DM/m2/mtl. anzusiedeln seien.
Stellt man das Potsdamer Einzelhandelsgeschehen in den Kontext der größeren deutschen Städte, werden Schwachpunkte deutlich:
Die von Kemper´s Düsseldorf veröffentlichte „Frequenzanalyse 2000/2001. Die 1a-Citylage. Bewertung der Mikro-Einzelhandelslagen in 100 Städten“ sieht die Potsdamer 1a-Lage an der Brandenburger Straße zwischen Friedrich-Ebert-Straße und Lindenstraße auf einer Länge von ca. 300 m. Die vergleichsweise Lageschwäche verdeutlicht der Rang Potsdams im Vergleich aller Städte: Gemäß der „Frequenzanalyse“ rangierte Potsdams Top-Lage nach der Passantenfrequenz und nach Kemper´s Kaufkraftpotential 1999 jeweils auf Platz 82 (von 100 einbezogenen Städten); 1995 waren dies noch die Rangplätze 55 bzw. 63 (von seinerzeit 81 erfaßten Städten). Nach dem von den Düsseldorfern errechneten Kaufkraftpotential 1999, 100 = Durchschnitt der 100 Städte, lag Potsdam bei 29,9. Und Kemper´s Ertragskennziffer (die Kennzahl zeigt die Beziehung zwischen Kaufkraftpotential und Quadratmetermieten), wiederum 100 = Durchschnitt der 100 Städte, indizierte für Potsdam mit 75,1 in 1999 ein unterdurchschnittliches Ertragspotential.
In das IHK-Verzeichnis sind weiter 33 brandenburgische Standorte einbezogenen worden. Diese repräsentieren mit ca. 463.000 Einwohnern rd. 41 % der Bevölkerung des Kammerbezirks. Von den Orten - jeweils sieben aus Potsdam-Mittelmark (PM), Teltow-Fläming (TF) und Oberhavel (OHV), fünf aus dem Landkreis Havelland (HVL) und vier aus Ostprignitz-Ruppin (OPR) sowie drei aus Prignitz (PR) - liegen 18 mit einem Einwohneranteil von fast 54 % aller erfaßten Standorte im engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin.
Das Gewerbemietenverzeichnis 2001 regt dazu an, bei aller Vorsicht im Hinblick auf die erhobenen Daten nach erkennbaren Zusammenhängen zwischen den erfaßten Größen zu fragen.
Welche Rolle spielt etwa die Entfernung zur Berliner Stadtgrenze für das Niveau von Kaufkraft und Ladenmieten? Bestehen Zusammenhänge zwischen der Ortsgröße und der Höhe der örtlichen Ladenmieten?
Diesen Fragestellungen wurde mit den Mitteln eines einfachen linearen Korrelations- und Regressionsmodells nachgegangen. Für die im Verzeichnis 2001 dargestellten Orte (ohne Potsdam und Brandenburg an der Havel) können so folgende Zusammenhänge abgeleitet und betrachtet werden*:
Für die Gesamtheit der 33 Orte läßt sich ein signifikanter, statistisch gesicherter, ausgeprägt gegenläufiger linearer Zusammenhang zwischen der relativen Kaufkraft (Kaufkraft/Einwohner, 100 = Durchschnitt Deutschland) als abhängiger Variablen und der Entfernung zur Berliner Stadtgrenze (nach Kaupert´s Straßenführer durch Berlin mit Gemeindeverzeichnis Land Brandenburg) nachweisen. Der ermittelte Korrelationskoeffizient beträgt - 0,743. Unter Ansatz der relativen Kaufkraft als unabhängiger Variablen und der Berlinentfernung als unabhängiger Variablen kann ein Regressionskoeffizient von - 0,202 geschätzt werden, d. h. statistisch ergibt sich: Mit jeder Zunahme der Entfernung zur Stadtgrenze Berlins um 1 km nimmt die relative Kaufkraft durchschnittlich um 1/5-Prozentpunkt ab. Das hierbei festzustellende Bestimmheitsmaß von 0,551 zeigt an, daß die Variabilität der Kaufkraftwerte zu gut der Hälfte durch das angewendete einfache lineare Regressionsmodell erklärt wird, ein Erklärungsgrad, der für die herangezogenen Querschnittsdaten als ordentlich eingestuft werden kann.
Eine höhere Bestimmtheit ist bei Zugrundelegung einer Potenzfunktion zu erreichen. Für das gegebene Datenmaterial kann die Variabilität der abhängigen Variablen - relativen Kaufkraft - zu rd. 64 % durch Unterschiede in der Entfernung zu Berlin erklärt werden. Hier folgt: Mit jeder Zunahme der Berlinentfernung um 1 % nimmt die relative Kaufkraft durchschnittlich um rd. 0,07 % ab.
Untersetzt man die Untersuchung des Zusammenhangs Kaufkraft - Berlinentfernung auf der Ebene der Landkreise, ist wegen der vergleichsweise begrenzten jeweiligen Fallzahl eine vorsichtige Interpretation der Analyseergebnisse angeraten. Dies vorausgeschickt, läßt sich für drei Regionen mit jeweils sieben Orten ein statistisch gesicherter linearer Zusammenhang feststellen.
Korrelationskoeffizient
PM - 0,760
TF - 0,925
OHV - 0,878
Die Zusammenhangsanalyse liefert für die Landkreise HVL, OPR und PR ebenfalls Hinweise auf einen gegenläufigen linearen Zusammenhang zwischen Kaufkraft und Berlinentfernung; dies ist jedoch statisch nicht signifikant (Problem der geringen Datenzahl).
Anders als bei der Beziehung Kaufkraft - Berlinentfernung ergibt die Regressionsanalyse für den Zusammenhang zwischen relativer Kaufkraft und Ladenmietenniveau** über alle 33 Orte lediglich den Anhaltspunkt für die Existenz eines schwach ausgeprägten gleichläufigen Zusammenhangs (Korrelationskoeffizient rd. + 0,29); dieser ist statistisch jedoch nicht signifikant. Eine vergleichsweise ausgeprägte Korrelation kann hier für den Landkreis TF (+ 0,72) festgestellt werden.
Auf gleichem Niveau sind die Analyseergebnisse hinsichtlich des Zusammenhangs zwischen Einwohnerzahl der Orte bzw. deren Bevölkerungsdichte und dem Ladenmietenniveau angesiedelt. So ergab sich für den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsdichte und Ladenmietenniveau über alle Orte betrachtet mit einem Korrelationskoeffizienten von + 0,33 ein Hinweis auf eine schwach ausgeprägte Gleichläufigkeit, jedoch ohne statistische Signifikanz. Lediglich bezogen auf den Landkreis TF ist dieser Zusammenhang mit einem Korrelationskoeffizienten von + 0,77 als ausgeprägt gleichläufig und statisch signifikant anzusprechen.
Die statistisch nicht gesicherten Ergebnisse zu Zusammenhängen zwischen Kaufkraft, Bevölkerung und Ladenmieten weisen sicher zum einen auf die zu bedenkende Belastbarkeit der Mietdaten hin. Diese sind eben als Orientierungsdaten ohne Anspruch auf Repräsentativität zu nehmen, als solche dem Anliegen des Gewerbemietenverzeichnisses entsprechend, für weitere Ableitungen freilich sehr sorgsam zu verwenden. Gleichzeitig machen die Untersuchungen auch in diesen Fällen deutlich, daß Miethöhen durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflußt werden, die einfache Formeln und Abhängigkeitskoeffizienten nicht oder zumindest nur sehr grob zulassen.
Eine letzte Betrachtung wurde in Auswertung zu den Ladenmiete für den Bereich Potsdam vorgenommen. Nimmt man hier die jeweils im Gewerbemietenverzeichnis 2001 aufgeführten Höchstmieten für Ladenflächen bis ca. 100 m2 und setzt die Brandenburger Straße als 1a-Lage im Geschäftskern mit 100 % an, so ergibt sich folgendes Profil des Ladenmietenniveaus in der Potsdamer Innenstadt:
Als Fazit kann das aktuelle Gewerbemietenverzeichnis der IHK Potsdam als brauchbares und nützliches Orientierungsmittel für die Vermietungsmarktteilnehmer und weitere Interessierte eingeschätzt werden.
Autor: Dr. Manfred O. Stelter, ö. b. u. v. Sachverständiger für Mieten für Grundstücke und Gebäude
