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Vermietungs- und Verpachtungsverbot
Nicht durch Beschluss möglich
07.02.2022 (GE 2/2022, S. 76) Ein Beschluss, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränkt, ist nichtig; das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann nur durch die Gemeinschaftsordnung, d. h. durch eine Vereinbarung eingeschränkt werden.
Der Fall: Die Eigentümer beschlossen mehrheitlich, dass bei Neuvermietung ein Zustimmungsvorbehalt der Eigentümergemeinschaft gilt und der vermietende Eigentümer über Namen, Beruf, Familienstand und Wohnanschrift des Mietinteressenten sowie die Zahl der einziehenden Personen vor Vermietung zu informieren habe, damit keine Personen in die Gemeinschaft aufgenommen würden, die von den anderen Eigentümern aus berechtigten Gründen nicht akzeptiert würden. Die Zustimmung sei entsprechend der Eigentümerrückmeldungen durch den Verwalter schriftlich auszusprechen oder zu versagen. Die Klägerin hält den Beschluss für unwirksam und ficht ihn an, das AG Essen hält ihn für nichtig.
Das Urteil: Für den Beschluss mangele es der Eigentümerversammlung an einer entsprechenden Beschlusskompetenz. Grundsätzlich könne jeder Wohnungseigentümer, soweit kein Gesetz entgegenstehe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen, wofür er auch nicht die Zustimmung des Verwalters brauche. Zwar sei allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten – also beispielsweise des Verwalters – abhängig machen können. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums könne nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch die Gemeinschaftsordnung bzw. eine allseitige Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein Beschluss hingegen, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränke, sei nichtig.
Auch ein nichtiger Beschluss müsse nicht mit der Nichtigkeitsklage angegriffen, sondern könne angefochten werden, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe insoweit keine unterschiedlichen Streitgegenstände beträfen und materiell dasselbe Ziel verfolgten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 108 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Für den Beschluss mangele es der Eigentümerversammlung an einer entsprechenden Beschlusskompetenz. Grundsätzlich könne jeder Wohnungseigentümer, soweit kein Gesetz entgegenstehe, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen, wofür er auch nicht die Zustimmung des Verwalters brauche. Zwar sei allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer die Vermietung/Verpachtung von der Zustimmung eines Dritten – also beispielsweise des Verwalters – abhängig machen können. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums könne nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch die Gemeinschaftsordnung bzw. eine allseitige Vereinbarung eingeschränkt werden. Ein Beschluss hingegen, der eine Vermietung und/oder Verpachtung untersagt oder wesentlich einschränke, sei nichtig.
Auch ein nichtiger Beschluss müsse nicht mit der Nichtigkeitsklage angegriffen, sondern könne angefochten werden, weil Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe insoweit keine unterschiedlichen Streitgegenstände beträfen und materiell dasselbe Ziel verfolgten.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 108 und in unserer Datenbank.
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