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Drittwiderklage gegen Mieter auf Feststellung der Wirksamkeit
Mietpreisbremse: Conny immer dabei
13.12.2021 (GE 22/2021, S. 1404) Bei einem lediglich behaupteten Verstoß gegen die Mietpreisbremse lässt sich der Rechtsdienstleister die Ansprüche des Mieters abtreten und macht für einen kleinen Zeitraum einen Rückzahlungsanspruch geltend – das mindert die Kosten, wenn der Prozess verloren geht. Wenn ein solcher Verstoß gegen die Mietpreisbremse aber in Wahrheit nicht vorliegt, kann der Vermieter zum Gegenangriff übergehen und gegen den Mieter auf Feststellung klagen; eine solche Drittwiderklage bleibt auch nach Klagerücknahme durch den Rechtsdienstleister zulässig.
Der Fall: Die Mieterin hatte am 1. April 2015 einen Staffelmietvertrag abgeschlossen; das Mietverhältnis sollte am 1. Juni 2015 beginnen. Die Mieterin ließ durch die Conny GmbH einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, die für einen Monat auch Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete erhob. Der Vermieter begehrte im Wege der Drittwiderklage gegen den Mieter Feststellung, dass das Mietverhältnis nicht der Mietpreisbremse unterliegt. Nach Hinweis des Gerichts, dass die Mietenbegrenzungsverordnung erst nach Vertragsschluss in Kraft getreten sei, nahm die Klägerin ihre Klage zurück. Die Drittwiderklage blieb anhängig.
Das Urteil: Das Amtsgericht Kreuzberg stellte auf die Drittwiderklage gegen den Mieter fest, dass die Mietenbegrenzungsverordnung nicht anwendbar sei. Maßgeblich sei der Vertragsschluss (1. April 2015), auf den die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Rechtsverordnung nicht anwendbar sei. Die Drittwiderklage sei zulässig, weil sie mit der Klage tatsächlich und rechtlich eng verknüpft sei, anders als diese aber nicht nur einen Teil des Mietverhältnisses betreffe, sondern das Rechtsverhältnis innerhalb der Mietstaffel insgesamt kläre. Die Rücknahme der Zahlungsklage beseitige die Rechtshängigkeit der Drittwiderklage nicht.
Anmerkung der Redaktion: Auch in anderen Fällen, in denen zu Unrecht ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt wird, kann eine Drittwiderklage gegen den Mieter sinnvoll sein (Kroll, GE 2021, 292; AG Köpenick, GE 2021, 1268; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2019, 737).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2021, Seite 1439 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Amtsgericht Kreuzberg stellte auf die Drittwiderklage gegen den Mieter fest, dass die Mietenbegrenzungsverordnung nicht anwendbar sei. Maßgeblich sei der Vertragsschluss (1. April 2015), auf den die am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Rechtsverordnung nicht anwendbar sei. Die Drittwiderklage sei zulässig, weil sie mit der Klage tatsächlich und rechtlich eng verknüpft sei, anders als diese aber nicht nur einen Teil des Mietverhältnisses betreffe, sondern das Rechtsverhältnis innerhalb der Mietstaffel insgesamt kläre. Die Rücknahme der Zahlungsklage beseitige die Rechtshängigkeit der Drittwiderklage nicht.
Anmerkung der Redaktion: Auch in anderen Fällen, in denen zu Unrecht ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt wird, kann eine Drittwiderklage gegen den Mieter sinnvoll sein (Kroll, GE 2021, 292; AG Köpenick, GE 2021, 1268; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2019, 737).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2021, Seite 1439 und in unserer Datenbank.
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