Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung

08.02.2001 (GE 3/2001, 181) Kosten für Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung kleinerer Schäden, die der Steuerpflichtige an einer bisher vermieteten Wohnung durchführt, die er anschließend selbst nutzen will, sind grundsätzlich keine Werbungskosten aus V + V - aber es gibt Ausnahmen.

Der Fall: Ein Ehepaar hatte ein Einfamilienhaus, das es selbst bis zu einem bestimmten Zeitpunkt nutzte, anschließend für drei Jahre vermietet und danach wieder selbst zu Wohnzwecken genutzt. Nach dem Mietvertrag hatten die Mieter Schönheitsreparaturen zu tragen. Als die Mieter auszogen, behielt das Ehepaar einen Teil der Kaution ein, um damit Schönheitsreparaturen durchzuführen, die der Mieter unterlassen hatte. Offensichtlich hatten die Mieter in den drei Jahren wie Berserker gehaust und nicht nur Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, sondern Teppichböden, Türen, Wand- und Bodenfliesen beschädigt und die Einbauküche weitgehend ramponiert. Die Kosten, die das Ehepaar aufwandte, um das Haus wieder bewohnbar zu machen, wollte es als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen - Finanzamt und Finanzgericht waren dagegen, doch der Bundesfinanzhof war gnädiger gestimmt.

Das Urteil: Grundsätzlich gilt zwar, wie der Bundesfinanzhof ausführte, daß Renovierungsaufwendungen eines Steuerpflichtigen, der eine vermietete Wohnung alsbald selbst bewohnen will, privat veranlaßt sind und damit keine Werbungskosten darstellen. Grundsätzlich gilt das auch dann, wenn diese Aufwendungen erforderlich sind, „um kleinere Schäden und Abnutzungserscheinungen” durch den vorherigen Nutzer zu beseitigen. Denn auch in diesen Fällen sei die zukünftige private Nutzung nicht von untergeordneter Bedeutung.
Von diesem Grundsatz gäbe es, so der BFH, zwei Ausnahmen. Wenn nämlich faktisch der bisherige Mieter die Aufwendungen trägt - etwa indem der Vermieter die Kaution einbehält -, sei das im Ergebnis nicht anders zu behandeln, als habe der Mieter die Aufwendungen selbst getätigt. Die Folge wäre dann gewesen, daß der Vermieter zwar keine Werbungskosten habe geltend machen können, sich aber auch die einbehaltene Kaution nicht als Einnahme habe zurechnen lassen müssen. Mithin gilt nach Ansicht des BFH: Die Einbehaltung einer Mieterkaution führt zu einer Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und Reparaturen, die mit den Mitteln der einbehaltenen Kaution durchgeführt werden, sind grundsätzlich Werbungskosten.
Und es gibt noch eine zweite Ausnahme vom Grundsatz, daß Renovierungskosten einer bisher vermieteten und anschließend selbstgenutzten Wohnung keine Werbungskosten sind. Das ist dann der Fall, wenn es sich um Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden handelt, welche die mit dem gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache verbundene Abnutzung deutlich übersteigen, insbesondere wenn es mutwillig verursachte Schäden betrifft. In solchen Fällen trete die Veranlassung der Aufwendungen durch die Vermietung so offenkundig in den Vordergrund, daß die Mitveranlassung durch die zukünftig private Nutzung von untergeordneter Bedeutung sei.
BFH, Urteil vom 11. Juli 2000 -IX R 48/96 - Wortlaut GE 3/2001, Seite 217