Vorab entstandene oder nachträgliche Werbungskosten

22.01.2001 (GE 2/2001, 124) Werden Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als Erhaltungsaufwendungen qualifiziert, sind sie als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen, wenn sie durch die Vermietung und Verpachtung veranlaßt sind. Davon ist auszugehen, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Maßnahmen und der Vermietung und Verpachtung besteht und die Maßnahmen in der Absicht getätigt werden, die Vermietung und Verpachtung zu fördern. Sind die Maßnahmen dagegen nicht (fast) ausschließlich durch die Einnahmeerzielung aus der Vermietung und Verpachtung, sondern daneben auch durch die private Lebensführung mit veranlaßt, greift die Vorschrift des § 12 Nr. 1 EStG mit der Folge, daß die Aufwendungen insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden können.

Bei Erhaltungsaufwendungen, die während eines bestehenden Mietverhältnisses getätigt werden, ist die Veranlassung durch die Vermietung und Verpachtung i. d. R. gegeben. Werden die Erhaltungsaufwendungen nach Auszug des alten und vor Einzug des neuen Mieters getätigt, ist die Veranlassung ebenfalls erfüllt. Dies gilt auch, wenn die Wohnung während der Zeit der Modernisierung, Instandsetzung und/oder Reparatur nicht vermietet ist.

Für den Fall, daß Erhaltungsaufwendungen nach Ankauf eines leerstehenden Objektes durchgeführt werden und der Eigentümer die Absicht endgültig gefaßt hat, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind sie als vorab entstandene Werbungskosten in dem Veranlagungsjahr abzugsfähig, in dem sie geleistet bzw. gezahlt worden sind.
Problematisch wird die Frage der Veranlassung durch die Vermietung und Verpachtung allerdings, wenn der Eigentümer die Immobilie noch zu eigenen Wohnzwecken nutzt, sie aber in Kürze vermieten möchte und im Hinblick auf eine bessere Vermietbarkeit noch während der Phase der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken Erhaltungsaufwendungen vornimmt. Die Rechtsprechung der Finanzgerichte (FG Köln, Urteil v. 12. Mai 1999 - 1 K 6206/97; FG Saarbrücken, Urteil v. 21. September 2000 - 1 K 124/96) sieht in solchen Fällen aufgrund der Vornahme der Erhaltungsaufwendungen während der Eigennutzungsphase eine Mitveranlassung durch die private Lebensführung gegeben, so daß aufgrund der Vorschrift des § 12 Nr. 1 EStG ein Werbungskostenabzug nicht möglich ist. Ebenfalls problembehaftet ist die Frage der Veranlassung durch die Vermietung und Verpachtung, wenn Maßnahmen der Substanzerhaltung nach Auszug des Mieters und vor der Selbstnutzung durch den Eigentümer oder vor Verkauf der Immobilie getätigt werden. In diesem Fall können die entsprechenden Aufwendungen als nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig sein. Nachträgliche Werbungskosten sind Aufwendungen, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit einer früheren auf Einnahmeerzielung gerichteten Tätigkeit stehen. Sie sind in dem Veranlagungsjahr geltend zu machen, in dem sie geleistet bzw. bezahlt wurden. Sind diese Maßnahmen aber durch die anschließende Selbstnutzung oder eine steuerfreie Veräußerung (mit) veranlaßt, greift das Abzugsverbot des § 12 Nr. 1 EStG.

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (Urteil v. 29.7.1997 - IX R 70/95) ist eine (fast) ausschließliche Veranlassung durch die Vermietung und Verpachtung nicht gegeben, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters das bisher vermietete Objekt entsprechend seiner Bedürfnisse für die zukünftige Eigennutzung herrichten und umgestalten läßt. Eine (fast) ausschließliche Veranlassung fehlt ebenfalls, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters nur die bei einem Wohnungswechsel typischen Arbeiten (z. B. Schönheitsreparaturen) durchführen läßt. Offengelassen hat der Bundesfinanzhof allerdings die Frage, ob Erhaltungsaufwendungen als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren sind, wenn sie allein der Beseitigung von größeren, eine erhöhte Abnutzung übersteigenden Schäden dienen, die der Mieter während der Mietzeit verursacht hat.

Autor: Norbert Schneider