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BFH steht vor Richtungsentscheidung
Fällt der anschaffungsnahe Aufwand?
22.01.2001 (GE 2/2001, 124) Was man mietrechtlich als Instandhaltungsaufwand bezeichnet, heißt steuerlich Erhaltungsaufwand. Auf der mietrechtlichen Seite sind solche Aufwendungen eher lästig, auf der steuerlichen Seite hochwillkommen, stellen sie doch sofort abziehbare Werbungskosten dar.
Ganz anders ist es mit Modernisierungskosten, die - vereinfacht gesagt - steuerrechtlich häufig Herstellungskosten sind. Mietrechtlich führen sie zu einer Mieterhöhung, steuerrechtlich lediglich zu einer minimalen Absetzung für Abnutzung (AfA).
Bei der Trennung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungskosten entscheidet der Bundesfinanzhof seit vielen Jahren eigentümerfreundlich. Nachträgliche Herstellungskosten an bestehenden Gebäuden liegen nämlich nur dann vor, wenn die Gebäude unbrauchbar geworden sind (Vollverschleiß), wenn noch brauchbare Gebäude so umgestaltet werden, daß eine Wesensveränderung vorliegt, oder wenn Herstellungsmaßnahmen an einem noch brauchbaren Gebäude vorgenommen werden, die zu Gebäudeerweiterungen oder Substanzverbesserungen führen.
Daneben gibt es aber noch eine typische Falle für alle, die ein heruntergekommenes Gebäude kaufen und anschließend sofort umfangreich modernisieren und sanieren, um es anschließend zu vermieten. „Anschaffungsnaher Aufwand“ heißt die Falle. Anschaffungsnaher Aufwand liegt nach der bisherigen Rechtsprechung vor, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb des Grundstücks mehr als 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude in Erhaltungsmaßnahmen gesteckt werden. In diesen Fällen hat vor vielen Jahren der Bundesfinanzhof aus dem Herstellungskostenbegriff des Handelsgesetzbuches die Theorie entwickelt, die unmittelbar nach Kauf aufgewendeten Erhaltungskosten seien in einem niedrigeren Erwerbspreis bereits einkalkuliert gewesen, weshalb der Kaufpreis fiktiv um eben diesen Erhaltungsaufwand aufgestockt und als Grundlage für die Bemessung der AfA genommen werden müsse. Damit wurden aus an und für sich sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand steuerlich uninteressante Herstellungskosten.
Jetzt gibt es allerdings gute Chancen, daß es mit diesem Richterrecht ein Ende hat. Bereits mit einer Entscheidung vom 17. Juni 1998 ist der IX. Senat des Bundesfinanzhofs von der bisherigen Auffassung zum anschaffungsnahen Aufwand ein wenig abgerückt. Gleiches gilt tendenziell für eine Entscheidung vom 13. Oktober 1998 (in dieser Ausgabe Seite 149), wo der BFH es abgelehnt hatte, Instandsetzungs - und Modernisierungsaufwendungen für ein Gebäude nur deshalb als Herstellungskosten zu beurteilen, weil Wohnungen wegen Abnutzung und Verwahrlosung nicht mehr zeitgemäßen Wohnvorstellungen entsprachen und nicht mehr vermietbar waren.
Jetzt liegen mehrere Grundsatzfälle in München, über die in den nächsten beiden Monaten entschieden werden soll. Wie zu hören ist, hat der Bundesfinanzhof das Bundesfinanzministerium aufgefordert, Stellung zu dem Problem zu nehmen. Das ist ein Indiz dafür, daß der Bundesfinanzhof ernsthaft gewillt ist, eine Änderung der Rechtsprechung ins Auge zu fassen.
Empfehlung deshalb: Legen Sie grundsätzlich Einspruch gegen Entscheidungen des Finanzamtes ein, in denen Erhaltungsaufwand als anschaffungsnaher Aufwand eingestuft wird.
Daneben gibt es aber noch eine typische Falle für alle, die ein heruntergekommenes Gebäude kaufen und anschließend sofort umfangreich modernisieren und sanieren, um es anschließend zu vermieten. „Anschaffungsnaher Aufwand“ heißt die Falle. Anschaffungsnaher Aufwand liegt nach der bisherigen Rechtsprechung vor, wenn innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb des Grundstücks mehr als 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude in Erhaltungsmaßnahmen gesteckt werden. In diesen Fällen hat vor vielen Jahren der Bundesfinanzhof aus dem Herstellungskostenbegriff des Handelsgesetzbuches die Theorie entwickelt, die unmittelbar nach Kauf aufgewendeten Erhaltungskosten seien in einem niedrigeren Erwerbspreis bereits einkalkuliert gewesen, weshalb der Kaufpreis fiktiv um eben diesen Erhaltungsaufwand aufgestockt und als Grundlage für die Bemessung der AfA genommen werden müsse. Damit wurden aus an und für sich sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand steuerlich uninteressante Herstellungskosten.
Jetzt gibt es allerdings gute Chancen, daß es mit diesem Richterrecht ein Ende hat. Bereits mit einer Entscheidung vom 17. Juni 1998 ist der IX. Senat des Bundesfinanzhofs von der bisherigen Auffassung zum anschaffungsnahen Aufwand ein wenig abgerückt. Gleiches gilt tendenziell für eine Entscheidung vom 13. Oktober 1998 (in dieser Ausgabe Seite 149), wo der BFH es abgelehnt hatte, Instandsetzungs - und Modernisierungsaufwendungen für ein Gebäude nur deshalb als Herstellungskosten zu beurteilen, weil Wohnungen wegen Abnutzung und Verwahrlosung nicht mehr zeitgemäßen Wohnvorstellungen entsprachen und nicht mehr vermietbar waren.
Jetzt liegen mehrere Grundsatzfälle in München, über die in den nächsten beiden Monaten entschieden werden soll. Wie zu hören ist, hat der Bundesfinanzhof das Bundesfinanzministerium aufgefordert, Stellung zu dem Problem zu nehmen. Das ist ein Indiz dafür, daß der Bundesfinanzhof ernsthaft gewillt ist, eine Änderung der Rechtsprechung ins Auge zu fassen.
Empfehlung deshalb: Legen Sie grundsätzlich Einspruch gegen Entscheidungen des Finanzamtes ein, in denen Erhaltungsaufwand als anschaffungsnaher Aufwand eingestuft wird.
