Was ist "aufwendiger Stuck"und "kein nutzbarer Balkon"?

22.01.2001 (GE 2/2001, 84) Eine einfache Rosette ist kein„aufwendiger Stuck“ im Sinne der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels, ein fehlender Balkon angeblich dasselbe wie „kein nutzbarer Balkon”.

Der Fall: Zur Feststellung eines Mieteranspruchs mußte die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden. Zur Beurteilung, ob ein Zuschlag wegen aufwendigen Stucks gerechtfertigt ist, hatte das Gericht einen Ortstermin durchgeführt und war dabei zu dem Ergebnis gekommen, daß eine „schlichte” Mittelrossette und umlaufendes Band bzw. kleine Mittelrossette vorhanden war. Auch die Frage, was „kein nutzbarer Balkon“ sei, stellte sich.

Das Urteil: Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin meint, eine Mittelrossette mit umlaufendem Bordürenband sei kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe, offenbar weil der Stuck nicht aufwendig genug war. Ob denn wirklich eine schwelgende Jugendstilpracht mit Engeln und Blumenornamenten nötig ist, kann man bezweifeln. Allerdings haben sich die Aufsteller des Mietspiegels 1998 darüber auch keine großen Gedanken gemacht, als sie die Orientierungshilfe im Rahmen eines Workshops erarbeiteten (GEWOS-Endbericht S. 70). Das Merkmal wurde im Fragebogen nicht erhoben und auch nicht in Regressionsanlayse geprüft (GEWOS-Endbericht S. 75).
Die Problematik setzt sich im Mietspiegel 2000 fort. Auch dort gibt es wieder zur Merkmalsgruppe 3, wohnwerterhöhende Merkmale, die Rubrik „aufwendiger Stuck”. Die Beurteilung, wann nun aufwendiger Stuck vorhanden ist, dürfte sicher schwer sein und bleibt letztlich dem „Geschmack” der jeweils entscheidenden Richter vorbehalten. Also ist wieder einmal der berühmte Einzelfall maßgeblich.
Zur Frage des nicht nutzbaren Balkons scheiden sich auch wieder einmal die Geister. Auch dieses Merkmal taucht im Mietspiegel 2000 als wohnwertmindernd in der Merkmalsgruppe 3 auf. Die ZK 62 des LG Berlin meint in ständiger Rechtsprechung, daß ein Balkon mitvermietet sein muß, um die mangelnde Nutzbarkeit wohnwertmindernd berücksichtigen zu können (Urt. v. 13. August 1999 - 62 S 137/99, GE 1998, 1212).
Es ist übrigens bezeichnend, daß im Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke in der Merkmalsgruppe 3 als wohnwertminderndes Merkmal von einem vorhandenen, nicht nutzbaren Balkon gesprochen wird, was indirekt wohl die Rechtsprechung der Zivilkammer 62 bestätigen dürfte.
LG Berlin, Urteil vom 23. Februar 1999 - 65 S 335/98 - Wortlaut GE 2/2001, Seite 136