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Einzubeziehen sind alle Einnahmen und Ausgaben im Wirtschaftsjahr
WEG-Hausgeldabrechnung
30.01.2019 (GE 24/2018, S. 1565) In die Jahresabrechnung sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben einzustellen, gleichgültig, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch zu Unrecht erfolgte oder mangels Kontounterlagen/Belege nicht prüfbare Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen. Die Wiederbestellung eines Verwalters ist nur für ungültig zu erklären, wenn eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar ist. Dabei sind an die Unzumutbarkeit strengere Anforderungen zu stellen als bei einer Abberufung aus wichtigem Grund.
Der Fall: Am 25. November 2016 beschloss die Eigentümerversammlung die von der früheren Verwalterin (jetzige Streithelferin) erstellten Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2013 und die Verlängerung des Verwaltervertrages für zwei Jahre. Der Kläger betreibt die Ungültigerklärung dieser Beschlüsse, weil die Jahresabrechnung nur als Entwurf und ohne Unterschrift vorgelegen habe. Zwischen dem Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskosten bestehe eine nicht nachvollziehbare Differenz. Außerdem habe der Beirat die Jahresabrechnung nicht vorab geprüft. Die Wiederbestellung der Verwalterin verstoße wegen der von ihr wahrgenommenen Maklertätigkeit gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Das AG hat die Anfechtungsklage bezüglich der beiden Beschlussgegenstände abgewiesen. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung ist nicht zu beanstanden. Sie enthält keine Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (BGH, GE 2011, 621). Dies bleibt gegebenenfalls einem gesondert zu fassenden Entlastungsbeschluss vorbehalten. Sodann prüft das Gericht die vorgetragenen Anfechtungsgründe bezüglich der beschlossenen Jahresabrechnung. Ebenso wenig ist die Wiederbestellung der Verwalterin zu beanstanden. Eine weitere Zusammenarbeit mit ihm ist nicht schlechthin unzumutbar. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verwalterin im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen der Gemeinschaft überhaupt Maklertätigkeiten wahrgenommen hätte.
Anmerkung: Das Gericht betont, dass es nur die innerhalb der Anfechtungsfristen vorgetragenen Gründe der Klage zu prüfen hatte. Bei der Wiederbestellung der Verwalterin ist darauf hinzuweisen, dass an das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei der Wiederbestellung strengere Anforderungen zu stellen sind als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für diesen Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer regelmäßig nicht eingegriffen werden darf.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1599 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung ist nicht zu beanstanden. Sie enthält keine Billigung der von dem Verwalter getätigten Ausgaben (BGH, GE 2011, 621). Dies bleibt gegebenenfalls einem gesondert zu fassenden Entlastungsbeschluss vorbehalten. Sodann prüft das Gericht die vorgetragenen Anfechtungsgründe bezüglich der beschlossenen Jahresabrechnung. Ebenso wenig ist die Wiederbestellung der Verwalterin zu beanstanden. Eine weitere Zusammenarbeit mit ihm ist nicht schlechthin unzumutbar. Es ist nicht ersichtlich, dass die Verwalterin im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohnungen der Gemeinschaft überhaupt Maklertätigkeiten wahrgenommen hätte.
Anmerkung: Das Gericht betont, dass es nur die innerhalb der Anfechtungsfristen vorgetragenen Gründe der Klage zu prüfen hatte. Bei der Wiederbestellung der Verwalterin ist darauf hinzuweisen, dass an das Vorliegen eines wichtigen Grundes bei der Wiederbestellung strengere Anforderungen zu stellen sind als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für diesen Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümer regelmäßig nicht eingegriffen werden darf.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 1599 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Anwaltskanzlei Dittert
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