Gedoppelt verfassungswidrig

08.01.2001 (GE 1/2001, 19) Öffentliche Fördermittel muß der Vermieter nicht zweimal dem Mieter zugute kommen lassen – einmal durch Vereinbarung mit der IBB und dann noch über das Miethöhegesetz.

Der Fall: Der Vermieter hatte 1984 Zuschüsse von der WBK erhalten, wofür er sich unter anderem verpflichtete, bestimmte Einstiegsmieten gegenüber seinen Mietern nicht zu überschreiten. Nachdem die Senatsverwaltung entschieden hatte, daß der Vermieter die Vorauszahlungsmittel zurückzuzahlen habe, wurde eine Zusatzvereinbarung mit der IBB getroffen, wonach unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages Mieterhöhungen nach § 2 MHG zulässig sein sollten. Eine vom Vermieter erhobene Zustimmungsklage nach § 2 MHG wies die 61. Kammer des LG Berlin im Urteil vom 20. April 2000 - 61 S 323/99 - als unbegründet ab, da Kürzungsbeträge nicht im Mieterhöhungsverlangen angegeben worden seien. Die daraufhin erhobene Verfassungsbeschwerde des Vermieters war erfolgreich.

Das Urteil: Mit Beschluß vom 23. November 2000 meinte der Berliner Verfassungsgerichtshof, dadurch sei das Recht auf Eigentum verletzt. Die Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen nach § 2 MHG habe den Sinn, sicherzustellen, daß öffentliche Fördermittel dem Mieter zugute kämen. Wenn dies jedoch schon durch einen teilweisen Mietverzicht bei Abschluß des Mietvertrages sichergestellt worden sei, liefe eine nochmalige Kürzung im Mieterhöhungsverfahren auf eine unzulässige doppelte Berücksichtigung hinaus. Das sei verfassungswidrig.

Kommentar: Die Entscheidung beruht auf der schlichten Erkenntnis, daß Fördermittel nicht doppelt zuungunsten des Vermieters berücksichtigt werden dürfen. Wenigstens diese Frage ist also geklärt, wenn auch in der Praxis bedeutsame Fragen offenbleiben. Was muß der Vermieter in einem solchen Fall im Mieterhöhungsverlangen angeben, und was kann er noch später zur Erläuterung nachschieben? Das Landgericht hatte - konsequenterweise - die Klage als unbegründet abgewiesen, war also von einem wirksamen Erhöhungsverlangen ausgegangen. Nach überwiegender Auffassung macht jedoch die fehlende Angabe von Kürzungsbeträgen das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, so daß die darauf folgende Klage unzulässig ist. In Zweifelsfällen, in denen die Frist für die Anrechnung von Kürzungsbeträgen noch nicht abgelaufen ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 104 d zu § 2 MHG), sollte der Vermieter also im Mieterhöhungsverlangen folgende Angaben machen:
a) Abzug von Kürzungsbeträgen oder Berechnung oder
b) Darlegung des ursprünglichen Mietverzichts und Hinweis darauf, daß deshalb eine zusätzliche Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen nicht in Betracht kommt.
Der Fall zeigt einmal mehr, welche Risiken mit der öffentlichen Förderung verbunden sein können.
VerfGH Berlin, Beschluß vom 23. November 2000 - VerfGH 72/00 - Wortlaut GE 1/2001, Seite 50