Modernisierungsvereinbarungen nicht herauszurechnen

08.01.2001 (GE 1/2001, 17) Bei der Berechnung der Kappungsgrenze von 30 % werden Mieterhöhungen nach Modernisierung nicht mitgerechnet. Anders ist es, wenn eine Modernisierungsmieterhöhung vereinbart wird.

Der Fall: Nach einer Modernisierung hatte der Vermieter dem Mieter angeboten, statt des förmlichen Mieterhöhungsverfahrens gemäß § 3 MHG einer einvernehmlichen Mieterhöhung zuzustimmen. Das tat der Mieter. Zwei Jahre später verlangte der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG und meinte, der Modernisierungszuschlag sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern.

Das Urteil: Mit Urteil vom 30. November 2000 wies das Landgericht Potsdam die Klage ab und meinte, nach Wortlaut und Sinn des § 2 MHG seien nur einseitige Mieterhöhungen nach § 3 MHG bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern. Bei Vereinbarungen treffe das nicht zu, zumal hier ja auch der Mieter das Risiko eingehe, einen nicht berechtigten Modernisierungszuschlag zu zahlen. Ob eine einseitige Mieterhöhung nach § 3 MHG materiell zulässig gewesen wäre, sei nicht zu prüfen. Dagegen spreche schon das Gebot der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit.

Tip: Nach dem Urteil kann man Vermieter nur davor warnen, eine einvernehmliche Regelung mit dem Mieter zu treffen, obwohl dies nicht zuletzt dem Hausfrieden dienlich wäre. Auch ein gerichtlicher Vergleich bei einer Zahlungsklage nach Mieterhöhung wegen Modernisierung müßte vermieden werden (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung, Rn. 59 b zu § 2 MHG). Ob das denn so sinnvoll ist, muß bezweifelt werden. Die Rechtsprechung sieht das freilich bisher anders.
LG Potsdam, Urteil vom 30. November 2000 -11 S 32/00 - Wortlaut Seite GE 1/2001, Seite 61